重磅！区域价值重构 改善赛道升级—锡经告字[2026]3号挂牌地块全景解析

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2026年5月28日，无锡市自然资源和规划局发布"锡经告字[2026]3号"挂牌出让公告，决定以挂牌方式出让6幅国有建设用地使用权，全部为涉宅地块，定于2026年6月26日09时30分起进行网上限时竞价。

本次6幅涉宅地块起始总价合计约35.57亿元，全部为净地出让；容积率上限最高仅1.6，多数≤1.2，碧波新村B地块更低至≤1.05且限高≤15m（4层以下），明显延续"控量提质、低密优质"的供地导向。

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本次挂牌四大结构性特征分析

"主城+科技城+滨水"

三重溢价区集中发力

6幅地块中，3幅集中在梁溪区，且分别落位于三个核心价值锚点:

• 毛巷AB地块紧邻京杭大运河、坐拥一线滨水景观；

• 总部商务园二期东侧B地块位于梁溪科技城核心位置；

• 业勤苑F地块紧邻三阳广场龟背城板块，处主城绝对核心。

3幅梁溪地块起拍楼面价均超12800元/㎡，最高的总部商务园B地块达16546元/㎡，明显构成本批次的"价值高地"。

全部为"低密改善型"地块

6幅地块容积率上限均≤1.6，其中4幅≤1.2，滨湖马山碧波新村B地块仅≤1.05、限高≤15m（4层以下）、瞄准纯低密产品。

这与"中国房地产市场2025总结与2026展望"中所述"供地继续缩量提质"的全国趋势一脉相承--即在控制增量、提升品质的政策导向下，优质低密地块成为核心城市供地的主流形态。

价格梯度明显，区域分化显著

起拍楼面价从锡山张泾的6068元/㎡到梁溪科技城的16546元/㎡，跨度近2.7倍，反映出无锡核心区与外围区市场承接力的明显分化。

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地块价值与去化风险研判

1.毛巷AB地块（梁溪）：地处梁溪主城北部三区交汇、紧邻京杭大运河，距市中心约3公里，凤翔快速路、江海快速路环绕，临近地铁4号线黄巷站。主城稀缺滨水地块，预计将吸引本地国企与品牌房企共同争夺，地价具备一定上行空间；但商业配建≥10%略增非住宅去化难度。

2.总部商务园二期东侧B地块（梁溪科技城）：紧邻地铁1号线庄前站，周边圆融广场、爱琴海购物中心、悦尚奥莱及在建一中梁溪分校等配套丰富。对标北侧18000元/㎡的旭辉四代宅地块，起拍16546元/㎡更具竞争力。

3.业勤苑F地块（梁溪主城核心）：体量仅9987.2㎡，毗邻龟背城与三阳广场商圈，紧邻在建地铁6号线槐古大桥站，崇宁路小学、东林小学、第一女子中学等优质教育资源环绕。起始总价仅1.49亿元，主城稀缺小体量优质地块，易出现高溢价竞争。

4.华光锅炉厂B地块（新吴）：处于梁溪、新吴、经开三区交汇，地铁5号线（在建）新光路站近邻，周边新地假日广场、宝龙广场及南尖公园、梁塘河湿地公园生态资源丰富。起拍10164元/㎡较旁边建发观云24000元/㎡的售价存在显著安全边际，去化前景良好。

5.碧波新村B地块（滨湖马山）：太湖一线、紧邻太湖隧道，自然禀赋顶级。容积率≤1.05、限高≤15m，纯低密产品定位明确，8321元/㎡起拍价合理；但马山板块需求基数较小、客群偏窄，需关注流拍及去化节奏风险。

6.张泾中学北侧地块（锡山区）：处锡北镇核芯，锡山区中医医院、泉山文化公园等配套较健全，但区位相对外围。起拍楼面价仅6068元/㎡，预计将由本地国企底价托底。

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总结与展望

本次"锡经告字[2026]3号"出让延续了无锡近一年来"缩量提质、低密改善、净地出让、控制溢价"的供地节奏。6幅地块总起始价35.57亿元规模适中、结构清晰，2026年6月26日的限时竞价结果将成为检验无锡核心区市场信心的重要节点。

2025年以来全国土地市场呈现"少部分头部房企聚焦少数核心城市拿地"的特征，央国企仍是拿地绝对主力。无锡梁溪科技城、新吴华光、滨湖马山等优质板块有望吸引品牌房企以及本地平台公司共同竞拍；锡山张泾等外围地块则仍可能由本地国资底价托底。

2026年下半年，无锡土地市场或将延续"核心板块溢价回升、外围地块底价托底"的双轨格局。本批次成交结果对后续推地节奏、企业信心以及房企在无锡的投资策略具有重要的引导意义，值得持续关注。

1、上述研究成果由克而瑞无锡分析师浦佳链，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

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