国家规划出炉，我想起了那个一年买8套“老破小”的人

昨天，国务院印发了一份重磅文件——《城市更新“十五五”规划》。

图源自：澎湃新闻

人民日报头版、央视朝闻天下都在解读。规划里写了很多大数字：改造城镇危旧房50万套、城中村4000个、地下管网36.5万公里。

但我看到这份文件时，第一反应不是这些数字——而是想起了几个月前报道过的一个人。

成都一位宝妈，一年买了8套“老破小”。

01

她做了什么？

据《每日经济新闻》2026年3月24日报道（《“抄底”超大城市“老破小”，两个娃的宝妈一年买入8套》），成都一位化名“小圆子”的购房者，从2025 年初 —2026 年初（约 12 个月），在成都二环内陆续买入了8套“老破小”。

图源自：每经网

总价约440万元（含原有1套，新买入8套）

月租金总额约2.2万元，扣除月供，每月纯租金收益超过7000元，平均租售比约5%。

她的选房标准很明确：二环内核心地段、地铁配套、租赁刚需，同时严控单价在1.3万元/㎡以内。

她买的房子分布在玉林、华西坝、猛追湾等板块，每套总价都在40万元左右。

无独有偶。据《中国房地产报》2026年4月28日报道（《半年拿下15套！哈尔滨人开始抄底“老破小”房子》），哈尔滨一位名叫范军（化名）的购房者，半年内买了15套“老破小”。

图源自：中国房地产报官方号

他的筛选标准更简单：总价最低，不限顶楼——只要符合条件的房源出来，他基本全款秒下。

哈尔滨的租金回报率约3.45%，是全国50个重点城市中唯一长期处于3%-5%国际合理投资区间的省会城市。

他们的核心逻辑不是等拆迁，而是算租售比的账。

上海易居房地产研究院副院长严跃进当时点评：当前租售比已跑赢1.9%的5年期定存利率，也渐渐接近房贷利率。

02

不止是个人——

上海、广州也在行动

“抄底”的不止是个人。城市政府也在行动。

上海：据第一财经2026年5月21日报道，截至5月21日，上海已收购523套存量二手房用作保障性租赁住房。

被收购房源集中在徐汇、浦东、静安三个区，标准是“70平方米以下、总价400万元以下”。从地段、面积和价格来看，被收房源多数属于核心区域的“老破小”。

静安区首单于3月31日签约：一套42平方米的老房子被区属国企收购后，原业主入手了一套112平方米的新房，实现了“以旧换新”全流程闭环。

广州：据证券时报2026年5月27日报道（《广州试点收购二手房“以旧换新”》），5月26日，广州安居集团正式启动“卖旧买新”试点。

收购标准：

总价300万元以内

建筑面积70平方米以下

位于广州环城高速以内

楼龄不限

但广州政策有两个“隐藏条款”：

① 180天限期：居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

② 专款专用：旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，全流程“专款专用”，路径透明。

这意味着：居民拿不到现金，只能买新房。

21世纪经济报道的采访印证了这一点：有市民表示，暂无换房计划或财力有限的业主可能被迫增加购房支出。

政府在帮你“换房”，但不是帮你“变现”。你想改善居住条件，可以；你想拿钱走人，不行。

03

国家规划来了

——他们做对了吗？

5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》。5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》。

图源自：今日头条新闻热榜

这是城市更新领域第一部国家级专项规划。规划的核心逻辑是：城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”。

规划里明确写了三件事，正好对应抄底者的逻辑：

第一，盘活存量资源。

规划原文写道：“全面摸清城市存量资产资源底数……盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”。

抄底者买的“老破小”，就是规划里说的“存量商品住房”。国家要“盘活”，他们提前一年“布局”。

第二，老旧小区改造。

规划明确：到2030年，新开工改造城镇老旧小区11.5万个。

抄底者的房子就在改造范围内。这不是“拆迁一夜暴富”，而是“逐步升级、稳健增值”。

第三，可持续的投融资体系。

规划提出“构建可持续的城市建设运营投融资体系”——国家会通过超长期特别国债、专项债等多渠道为城市更新“输血”。

这解释了为什么上海、广州的国企敢下场收房：国家给钱、地方执行。

04

他们的逻辑

与国家规划方向高度契合

抄底者说，他们买的是“二环内核心地段，看重地铁配套、租赁刚需，同时又有城市更新的潜在预期”。

国家规划说，要“盘活存量资源”“推进老旧小区改造”“建立可持续的城市更新体制机制”。

两句话，说的是同一件事。

抄底者看的不是“拆迁暴富”，而是“核心区老房子有城市更新托底”。现在，国家规划来了——不是巧合，是政策与市场趋势的共振。

最后说两句

首先，以上这些案例不代表人人都能复制。

其次，投资“老破小”有风险：房龄老化、流动性差、空置期和维修成本会侵蚀收益。

但这个信号值得关注：核心区存量资产的价值，正在被国家规划和市场行为双重重估。

不是建议你去买，而是帮你读懂正在发生的变化。

【免责声明】 ：

本文所引用的案例及数据均来源于《每日经济新闻》《中国房地产报》《第一财经》《证券时报》等公开媒体报道，以及国务院、新华社等官方渠道发布的政策文件。文章内容仅为市场现象观察与政策信息整理，不构成任何投资建议。

房地产投资存在风险，包括但不限于市场波动、流动性不足、政策调整等因素。读者应根据自身实际情况独立判断，审慎决策。据此操作，风险自担。

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