上海
当前可以买房了吗？
当前是卖房的好时机吗？
全国房地产大降温接近五年了，在这个特殊时间节点，买家和卖家，各自揣着自己的小心思。
就像围城一样，有些人急着冲出去，把房子作为劣质资产，想卖了房子去炒股。
有些人想从城外冲进来，想要买房自住。
甚至有些人想要买房投资。
他们认为房价经过大跌之后，已经具备了投资价值，中长期来看投资的可行性要明显超过股市。
还有些人认为，目前房产的租金收益率已经超过 2%，甚至某些房源、老破小学区房达到 5% 左右了，这个稳定的收益率明显超过了 1% 多的银行存款。
所以今年以来有些老铁，热切的咨询老杨买房或卖房事宜。
听老杨聊几句吧，无论是买房，还是卖房，关键点有两个。
第一是时机怎么样？
买房卖房的时机，跟房地产市场周期性运行处于哪个阶段有关系。
处于高点，当然适合卖房；
处于偏低位，当然适合买房了。
第二是城市与板块如何？
这跟你房子所处的城市、板块有关系，不同城市、不同板块的房子，房价涨跌节奏是有差异的。
而且从中长期来看，不同城市、不同板块的房子升值性也存在着明显差异。
买房的策略选择
从买房时机上讲，咱们现在有一个总体的结论，就是今年的买房时机要好于去年。
但是对部分城市而言，明年的买房时机比今年更好。
最关键的是，房价目前处于什么状况？未来半年到 1 年，房价又会怎么走？
我们监测了全国 50 个大中城市，基本上可以代表全国的走势。
到目前为止，全国多数城市的房价依然还没有止跌，还在往下走。
如果你想在大部分城市买房子，想要抄底，那么要等到房价止跌，甚至要等到右侧交易。
所谓右侧交易，就是房价跌势放缓、跌不动了，你要在它跌不动的时候去买进是最佳的。
但其实，哪个时间节点跌不动了、开始涨了，一般都是事后复盘的时候，我们才能做事后诸葛亮。
所以要想放心抄底，最好是耐心等待房价越过最低点，稍微涨了一点。
这个时候，属于右侧交易，就是比较确信，房价已经进入到上涨通道了，不会再跌了。
在底部之前的左侧，就是房价还没有止跌；有时偶然看似止跌了，但是一段时间之后重新下跌。
我个人的预计是：全国 50 个重点城市的总体房价，止跌的时间节点可能会出现在 2027 年。
至于说在 2027 年的哪个季度、哪个月份止跌，这个是很难预测的。
在今年小阳春之前，按照我的模型，全国 50 个城市的房价见底的时间节点可能会在 2027 年的四季度。
但是今年的小阳春，也就是过去的几个月，楼市表现的强度超出了预期，所以房价止跌的时间节点可能会提前 1 到 2 个季度。
如果按照这样一个走势的预判，全国大部分城市的同志们买房的最好时机，不是现在，也不是下半年，可能要滞后到明年的二三季度了。
但是，少数城市今年表现比较强。
比如说北京、上海这两个城市，当前就可以入市了。
深圳、杭州、天津、合肥、宁波、太原，今年下半年就可以入市了。
除了城市选择，还有板块选择的策略。
如果你想买的是中心区供求关系比较好的，或者供大于求不突出的板块，你可以提前几个月下手。
如果你买的是郊区，尤其是远郊，你可能要晚几个月，甚至晚半年以上，等到房价真正见底了，再入手也不晚。
当前卖房时机如何
卖房的性质，其实是存在差异的。
有些人卖房子是为了置换买房，这就是置换需求，它对于卖的时机和买的时机要求不高。
如果你卖房之后拿着钱是要干别的，不再买房子了，这个又分两种情况。
第一种情况，你卖房之后拿着钱干嘛，心里有底了，就是有明确的投资去处了。
而且你认为这个投资收益未来 1 年、2 年会明显超过 5%，甚至10%，这种情况你不要纠结，当前就是短期的卖房好时机。
很多城市还存在小阳春之后的余温，也就是当前卖总比你再等几个月，到了 8 月份前后楼市温度比现在还要低，届时卖房的时机就没当前好了。
第二种情况，你觉得房价一直跌，不想再继续持有房子，尤其是投资性房产，卖房之后，你又不知道拿钱干嘛。
钱存银行吧，利息只有 1% 多，对于这么低的收益率，又不甘心。
对这种情况，我觉得卖房子不要急。
比如对于多数城市，当前卖房时机不如再等 1 年，等到明年的 3、4 月份，甚至再等 2 年、3 年，等房价见底了，再涨个 5% 到 10% 的时候，你再卖。
因此，这种情况，不用很急，观察一下、等待一下，可能更好。
关于买房卖房，这个事比较复杂，而且涉及到不同城市。
各位老铁，如果关于房市有些个性化的问题，想要咨询，老杨也欢迎。
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