中建智地，彻底想明白了

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北京远郊版国贤府来了。

5月28日，北京怀柔0103街区HR00-0103-6001地块设计方案公示。这是中建智地第六座国贤府，花姐姑且称之为：怀柔国贤府。

一个月前，中建智地以7.56亿元拿下它，楼面价1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

拿下怀柔国贤府前，这位北京地产“一哥”的投资重点，尤其偏好朝阳区，如：北京宸园、黄杉店双子（紫京宸园和璞樾）和太阳宫项目。

后来，它的投资策略转变了，把视野进一部分放大。花姐认为有两个因素：

一是，太阳宫地块拿地一年才出图，做灯塔项目，不仅沉淀大量资金，还须付出昂贵的时间成本；

二是，合作伙伴中建方程的启示：延庆中建臻源府从拿地到开盘售罄，只花了100天。更关键的是，地价只有5.6亿元，网签价11.13亿元，地价覆盖率170%。

开发商玩地产，本质是一门生意。这一点，中建智地董事长樊飞军已彻底想明白了，而不仅仅是情怀。

所谓的地段好坏，须辩证来看。

站在整个北京的角度看，6001地块的确很郊区，距离天安门约60公里。

但，它占据着怀柔区的CBD位置，距怀柔区政府只有890米，且都在府前东街上。

中建智地买下6001地块的逻辑很简单——不要把鸡蛋放在一个篮子里。一些低成本、高周转模式的地块，也是值得尝试的。

于是，中建智地提前两个月激活了6001地块，一副志在必得的架势。（详见《中建智地，画风突变》）

怀柔国贤府到底怎样？请随花姐一起读图。

楼栋排布：北低南高

大概是身在怀柔，6001地块的指标很宽松。

它占地3.19公顷，总建面6.94万平米，地上计容面价4.47万平米，地上不计容面积738.5平米，容积率1.4，限高24-36米。

在这个条件下，中建智地规划了10栋楼，6层2栋、9层1栋、10层5栋、11层2栋，呈北低南高状。

为什么要反常规操作？答案是：尽可能减少退线。

设计师至少做了几个关键动作：

1、在最北侧设计了6层洋房——4#和7#，须照顾到项目北边府前东街9号院的日照问题。

按照1#与府前东街9号院8#的距离，是可以将1#与4#合并成一栋6层板楼的，但没办法，其他楼栋的楼间距日照比都达到极限低值。

设计师也只能把1#变成10层了，同时可以挡一挡东边现状建筑的外立面。

2、西南角的8#、9#和10#为独立单元楼栋，也是为了解决日照问题。尤其是，9#和10#的出现，对5#楼王的西端户影响蛮大。

3、在南侧第一排，最大退线11米，也是刚刚满足了东关一区的日照。

它的东南角是6006地块——占地0.38公顷，公共服务配套，在6001地块上架土拍前夜，取消了局部限高36米，降为24米。这为6001地块赢得了更好的条件。

在花姐看来，6001地块的规划，一切刚刚好，几乎没有浪费一寸土地。

一些隐秘的细节

怀柔国贤府的图纸里，“隐藏”了一些信息。

1、设计单位

公示文件显示，6001地块的设计单位为“基准房中建筑设计股份有限公司”。

花姐很纳闷，这是什么鬼？

原来，有个错别字，正确的拼写是“基准方中”设计图纸公示，最大的公信力，是准确性。

基准方中的老板叫钟明，持股25.98%。拿下怀柔国贤府的设计费，为765.3万元。

2、大门

唐宋风大门，是国贤府品牌的显著标志。

怀柔国贤府也拥有显赫的双重大门，不过没有标出高度；但它的二进“配套楼”，十分奢侈，层高竟然达到10.3米。

反观方程国贤府，主大门的高度为8.865米，里面的二进大门高度，只有5.35米。

3、架空层

大门北侧是2#，首层全部架空，大概有300多平米，高度为3.9米，大概率会打造成会所。

4、层高

怀柔国贤府的层高是个谜，部分为坡屋顶建筑。

花姐能确定南面的3#和6#层高为3米；猜测5#楼王层高3.2米，其他楼栋层高3.1米。

惊现国贤府大平层

基准方中设计师手法高明，特意“隐去”了赠送面积区域。

不论是南面的内嵌式阳台、北面的设备平台，在图纸上皆看不见。这让人一眼猜不透怀柔国贤府的户型面积。

花姐根据平面图楼间距标记线，结合嘉棠澐玺的赠送尺度，大致对6001项目的户型面积做了推测，仅供参考。

先看嘉棠澐玺，主要赠送手法为：

1、南向通面内嵌阳台，进深约1.8米；2、绝大多数户型南向通面花池，进深约0.7米；3、北向一到两处设备平台，进深约1.2米至1.5米。

关于内嵌阳台和设备平台，怀柔国贤府大概率不会错过，但应该没有花池赠送。

刨去花池，假设6001项目的赠送尺度，和嘉棠澐玺差不多，它的主要户型将分五款：

105平米、133平米、145平米、168平米、220平米。其中，后两款大户型，为南向四面宽，其余为南向三面宽。有关怀柔国贤府详细户型图，可找花姐详聊。

它的户型具体的分配比例为：

1、105平米户型，分布在3#和6#，共132套，占比36.07%；

2、133平米户型，分布在1#、5#、9#、10#，以及7#西单元，共106套，占比28.96%；

3、145平米户型，分布在8#、4#中间和西单元，以及7#中间和东单元，共68套，占比18.58%；

4、168平米户型，分布在5#中间和西单元，共40套，占比10.93%；

5、220平米户型，分布在5#东单元，共20套，占比5.46%。

另外，6001项目的1#、2#、3#、6#、8#、10为坡屋顶造型，顶楼或另有赠送。

预计售价突破4万元/平米

怀柔国贤府会卖什么价？

最直接的参照系，是北面500米的嘉棠澐玺。

一年前，北京建工以3.59亿元底价摘得嘉棠澐玺，折合楼面价1.65万元/㎡，比怀柔国贤府便宜了400元/㎡。

嘉棠澐玺地块小一些，规划了7栋6F-10F洋房，主力建面80-140㎡。

截至目前，它供应224套，网签214套，成交均价3.94万元/平米，成交金额8.33亿元，地价覆盖率260%。

嘉棠澐玺80平米以下房源，均价3.8万元/平米。110平米以上房源均价在4万元/平米左右。其中，有26套成交均价在4.14万元/平米。

有了这些数据，花姐预计，怀柔国贤府的售价，大概率会突破4万元/平米。

毕竟，"国贤府"这个IP是有一定的溢价。

再加上，从户型段位看，怀柔国贤府可谓是当地的“顶豪”

从表面上看，中建智地似乎有些冒险，实际上，它找到了一个空白点。

京城是藏龙卧虎之地，每个区域都有一批高端客户。就像前两年的缦云ONE一样，凭借超级大平层，在通州热销了。

最后，花姐预祝怀柔国贤府旗开得胜，开盘即清盘。