61亿，险资组团接手中关村鼎好

作者 I 江珊 选址960

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险资组团接手中关村核心项目鼎好DH3。

近日消息，天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）落地，规模达61亿元，背后出资方包括大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等，该基金将正式接手北京中关村鼎好大厦项目。

交易结构呈现险资联手摊薄风险，双GP共享专业能力的特点。三家险企作为核心LP（有限合伙人）合计出资30.49亿元；啟城投资关联方无锡城安鼎瑞同样出资30.49亿元，与上述险资形成1:1配资。管理运作层面看，大家系天津远见创新、啟城投资旗下无锡启城远见组成双GP（普通合伙人）阵容，合力主导基金投资布局与核心决策工作。这笔交易如顺利完成，将成为险资收购一线城市核心写字楼的又一重磅案例。

鼎好DH3前身“鼎好电子大厦”，坐落在北京市海淀区海淀大街3号，地下联通地铁4号线“中关村站”，占据中关村国家自主创新示范区核心位置，2003年开业，建筑面积约18万平方米。在电子卖场辉煌时期，鼎好电子大厦与海龙电子城、中关村e世界共同构成中关村“黄金三角”。随着电子卖场淡出舞台中央，2019年鼎好电子大厦进入历时数年的改造进程。2025年，项目全面竣工“复出”，变身为高品质科技办公综合体“鼎好DH3”，成为众多科技企业的办公地。

具体来说：

2019年4月，A座升级改造项目启动前期工作；2020年10月，A座启动整体改造，2022年4月投入运营。

2023年6月，B座启动整体改造，2025年初全面竣投入使用，“人工智能全产业链科创生态体系”正式发布。

公开报道显示，入驻鼎好DH3办公的企业有豆包、银河通用机器人、创新工场、零一万物、创新奇智、摩尔线程、第四范式、米哈游等。截至2025年2月的公开数据显示，A座入驻率达90%、B座入驻率超过50%。

收购并主导改造运营的正是2019年进场的买方。

2019年3月28日，啟城投资、颢腾投资对外宣布，两家机构联合瑞士合众集团（Partners Group）和中东家族财富基金（The Family Office Co.）等境外机构投资者对鼎好大厦完成了战略收购。这是当年北京最大体量的商业地产外资收购项目之一，受到了各界的广泛关注，交易价格达57.2亿元（另有多家媒体报道交易金额为13.4亿美元）。

两家机构均为不动产领域的专业选手。其中，啟城投资有深厚的凯雷血脉——2019年，凯雷将中国房地产投资平台独立分拆，啟城投资由此脱胎，承接了凯雷原亚洲房地产板块的核心管理团队与项目资源。据报道，啟城投资创始人及实控人陈寒曾担任凯雷集团合伙人，也是无锡启城远见的董事长兼法定代表人。颢腾投资成立于2017年，专注于投资中国一线城市的优质物业，运营模式是通过精准的市场定位及积极的资产管理来提升物业商业价值，其投资组合有鼎好大厦（北京海淀）、京印国际中心（北京丰台）。此番基金接手或意味着鼎好DH3历时7年的“投资-优化-退出”路径接近闭环。

买家方面，大家人寿、友邦人寿、中宏人寿在国内不动产投资方面动作频频。

大家人寿是大家保险集团旗下寿险子公司，成立于2010年6月，总部位于北京，主营人寿保险、健康保险、意外伤害保险等业务。大家系在物流仓储、购物中心、长租公寓等不动产领域均有布局。比如，大家保险受让多座万达广场、收购龙湖旗下4个天街项目49%股权。2025年，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信等设立45亿元大家长租住房基金。

友邦人寿是友邦保险全资持股的寿险子公司，统一经营友邦保险在中国内地的寿险业务。2020年7月，正式成为中国内地首家外资独资人身保险公司。该公司通过直接收购核心地标和基金化配置等方式加码不动产赛道。比如，2022年入手上海北外滩地标级项目、2024年收购北京CBD的博瑞大厦A座项目；2026年与另外6家保险公司“同框”，成立总出资规模86.01亿元的天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）接盘3座荟聚购物中心。

中宏人寿保险有限公司是国内首家中外合资人寿保险公司，由加拿大宏利旗下的宏利人寿保险（国际）有限公司和中国中化核心成员——中化集团财务有限责任公司合资组建。其以LP身份参与了多个基金，涉及核心商办、长租住房、购物中心等品类的投资。

分析认为，在利率持续下行、资产荒背景下，核心城市能产生稳定现金流的不动产成了险资的天然替代性固收资产，其中一线城市核心商办是险资布局的类型之一。2025年，中邮保险领投的人民币基金以108亿元收购了上海静安区核心地段的博华广场，创下近年来国内单体写字楼交易金额的纪录。