金地“西郊悦章”交付一年就出问题的外墙 ，开始“全面”维修了！

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楔子

前几天，一个朋友给我发了一张维修外墙的照片，说是我之前写过的项目。（如上图）

我一时想不起来，后来一查资料，发现这个项目叫做金地西郊悦章。我去年确实写过，当时是因为项目刚交付一年外墙就出了问题。（如下图）

有兴趣的朋友，可以扩展阅读《》

经过业主和媒体大半年的努力，这个项目终于开始彻底维修立面了。

这对于购买了该小区的业主来说，是件欣慰的事情。我也很高兴，因为事件的推动，可能也有我写文章的“功劳”。

今天这篇文章，就当是一个“后评估”吧，看看该小区这次是怎么维修的。

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原始构造

在“西郊悦章业主之家”的公众号上，我找到了这次维修的技术方案，也让我们第一次看到了该项目的外立面原始构造层次。（如下图）

就像我那篇文章评论区中提到的一样，这个项目的保温确实采用的是硅墨烯外墙外保温系统。（如下图）

硅墨烯保温与结构一体化，简单来说就是建筑的外墙和保温板是一体施工的，保温板就像是混凝土外墙的模板一样，施工完连拆模都 不需要 了。

而这样“ 建筑保温与结构一体化” 的创新，不仅可以解决传统保温板高坠的问题，还能 缩短施工周期。

至于为什么要用 硅墨烯这种材料？

据说其他材料的节能性能达不到新的“节能要求”。

硅墨烯保温板 是由上海圣奎研发的新型A(A2)级不燃保温材料，采用无机有机复合技术及硅钙压制二次发泡工艺制成，属于非水泥基硅钙复合技术体系。该材料以聚苯乙烯颗粒为骨料，通过内置双层钢网结构实现高韧高强特性，兼具低导热系数、低吸水率和抗裂性能，满足热雨循环160次及冻融循环80次的耐久标准。

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技术方案

了解完了这个项目原有的构造层次，下面我们来看看它维修的技术方案吧。甲方给出了3种工况的维修，分别为空鼓部位、非空鼓部位和开分割槽部位。我就一一分析一下。

一、空鼓部位

从文字表述来看“铲至保温层”，也就是说保温层是不铲除的。但是图片上又有“基层打磨清理和界面剂”的工序。

这似乎自相矛盾了。

我和我同学陆工讨论了半天，觉得：可能是甲方默认保温层不会出问题，而空鼓的原因是抹面胶浆和饰面层出了问题。（也就是如上图的1，2，3进行维修）

而下图是该项目的硅墨烯保温层，难道就能保证一定没有问题吗？（如下图）

那万一保温层自身出了问题呢？

因为硅墨烯板是与混凝土是一次浇筑成型的，硅墨烯板板本身就充当了外模板，不是后期贴上去的。

如果是表面开裂渗水，

可以局部凿除重做，用同规格的硅墨烯保温板点框法粘贴。

但如果是疑似结构性裂缝、沿板缝持续渗水或大面积起鼓，

就需要有资质的施工单位先进行勘察，再对可能涉及的锚固件进行检查、对拉螺杆孔洞防水等隐蔽工程进行维修了。

二、非空鼓部位

从文字表述“打磨至基层后恢复至聚合物防水胶浆层各道工序”，又和图片表示的内容对应不上。

既然没有空鼓，那就只是饰面层出了问题，那修饰面层即可。（如下图）

所以，我也吃不太准：到底是居民的表述有问题呢？还是展示的构造层次有问题？

三、分隔槽部位

外墙开分隔槽的目的是防止开裂，因为大面积连续施工时，会因温度变化、材料收缩、结构变形等因素产生应力集中，导致墙面开裂。

而分隔槽将墙面划分为较小区域，使应力在局部范围内释放，有效减少裂缝产生的风险。

另外分隔槽还有利于修补，哪块坏了修哪块，不用大费周章。

而对于分隔槽的维修，最关键的一点就是附加网格布的设置，附加网格布将分隔槽两侧的墙体或保温层连接在一起，增强结构的整体性，提高墙体的抗风压能力和抗震性能。

对于这份维修的技术方案，我是看得“云里雾里”的，不知道当事人们能否搞明白？

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具体实施

下面再来看看这份技术方案的具体实施吧。

一、明确工程质量事故的责任

开发商明确承担本次外墙维修的全部责任。而外墙空鼓的原因是：2023年施工时，极端高温天气导致构造层次分层粘结不良。如果不进行维修，可能会持续恶化。

二、承诺维修时间计划

开发商承诺将于4月10日前出具全新的、加盖公章的维修方案，新方案将包含专家具体评审意见、各楼栋详细维修范围、图文并茂的工序说明等。

三、维修的范围和施工组织

四、监管问题

资金监管：约600-700万的维修预算将打入政府监管的专项资金账户，确保专款专用。

新验收需体现“实质提升”。

（1）监督机制

分阶段验收：每道工序（如基层处理、抹面层施工）完成后，需经第三方检测机构验收合格，方可进入下一阶段。

日报制度：施工期间，将在业主群每日发布带水印照片的进度日报。

业主监督权：业主有权要求施工方明确说明维修方案与原装标准的差异，并对施工过程进行实地监督。

（2）最终验收

业主要求政府机构正式参与最终验收，而非仅由开发商组织的“五方”签字确认。

而这份实施方案，有些是板上钉钉的事，而有些还处在“美好的愿望”。但不管怎么说，施工已经正式开始了，就是向着好的方向在发展。

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结束语

作为这个事件的局外人，我其实关心以下几个问题：

1、硅墨烯保温与结构一体化，这种保温体系的施工和质量到底会怎么样？

因为在这个事件中我没能看到这块是否有质量问题，也没有提及检测的情况。

2、刚交付的楼就出现外墙质量问题，那么维修之后如何保证不再出问题？

房地产项目都是在政府质检单位的层层把关下进行的验收交付；而这次维修，这些部门还参与吗？怎么让老百姓放心呢？

3、 项目维修后将重新计算两年质保期，这符合“好房子”建设的精神吗？

根据 《建设工程质量管理条例》的相关规定：‌ 外墙防渗漏 保修期最低为 5 年‌ 。‌‌非渗漏类的装修问题为 2 年。‌‌‌若 合同约定 长于 5 年，按合同执行。

这样的质保要求，是不是过低了点呢？