奇葩开发商：这是诈骗吗？

Photo by Xiao ming from Pexel

文 / 呦呦鹿鸣黄志杰

今天讲一个刚刚曝光的小故事。

话说，有一位沈先生。他是陕西人，在北京工作。

2013年2月（13年前了），他从亲戚那里听说，西安市三桥街道有一个城中村改造小区，叫“加贝花园”。

当时他正想在西安买房，就去咨询，售楼部里，开发商（西安市贺家村城中村改造有限责任公司）工作人员说，虽然如今五证不全，但以后肯定会补全，肯定能办房产证。2月4日，他交了1万定金，次日，他选了房号“12幢B单元34层3401”，建筑面积88.92平方米，单价为每平米2646元，总价235282元。

当天，他交了10.77万元，签了房屋买卖合同。合同规定，2015年5月3日前交房，付款则分为四次：2013年2月5日付房款117700元，工程主体至16层付房款47100元，工程主体封顶付房款47100元，交房时付房款23382元。

交完钱，签完合同，他就回北京上班了。

两年后，到了交房时间，房子却还没有建好。

又过了两年，2017年夏，他接到开发商电话通知：12号楼已封顶，请交剩余购房款。他回复说，交钥匙时一块把钱交齐。

但，过了几个月，他接到了电话：12号楼只建到32层，没有34层。

接着又是几个月，他申请退款，然而开发商却总说“没有钱，先等着”。此后，每隔两三个月他就询问一次，但答案都是这个，“没有钱，先等着”。

后来，他直接联系了开发商的一位股东、小区所在当地一个村主任，陈总。经沟通，2020年，退了2万元，2022年，退了5万元。“之后就再也不接我的电话了。”

加贝花园所在地

怎么办呢？这位沈先生就向西安仲裁委员会申请仲裁，要求返还购房款47700元，支付利息27394元，支付违约金47056.4元，共计12.2万元。

双方都出庭了，在仲裁庭主持下，达成《调解协议》：1、开发商于2022年6月28日前支付购房首付款、利息共计74785元；2、仲裁费5215元（沈先生已预交）由开发商承担，由其在履行给付义务时一并支付给沈先生；3、双方如履行，本案再无争议，开发商如逾期履行，支付违约金47056元。

这个调解协议的精神很简单：开发商仲裁后及时退款，可以不支付违约金。

不过，开发商并没有履行这个调解协议，而且，沈先生还搭进去了仲裁费5215元。

没办法，沈先生只好向法院申请强制执行。

西安市中级人民法院也没有二话，当即立案执行。但没想到，法院查询开发商财产状况发现：名下无银行存款、无房产、无车辆、无有价证券……

一干二净，什么都没有。于是，法院只好终结执行程序。

又三四年过去了，2026年6月，沈先生求助于最后一条途径——媒体。

华商报记者先联系了当时作为开发商代理人参加仲裁的李某，得到回复，“当时买33层、34层的也不只涉及沈先生一人，现在有的已经退完钱了，有的还欠着，也都协商过了，需要再等一等。”

随后，记者又联系西安市贺家村城中村改造有限责任公司法定代表人陈先生。所得反馈同样令人吃惊。

陈先生说，父亲去世后，他才继承了法定代表人位置，加贝花园这个项目实际上并不是公司开发的，而是其他公司用他们资质开发的。他只知道加贝花园这个项目，对于加贝花园12号楼，他原来也不知道是多少层。

故事到这里，好像结束了，又好像没结束。

因为整件事从头到尾，就充满了一种荒诞感。

而且，即便在媒体上，沈先生的遭遇也并非孤例。

也是在西安。2023年有一个报道，西安市高陵区的王先生，2018年7月在鹿园华府小区1号楼30层买了一套房，交了三十多万元首付款，约定2021年年底交房。没想到，等了几年后，被告知这一楼栋总共只有23层。

因为，这栋楼的规划就只有23层。

2023年，困惑的王先生

怎么办呢？开发商说，也可以换2号楼的房子，但是价格得按现在价格算，每平米涨了几千块。

后来，当地区政府说，开发商当时还没有取得预售证，属于无证销售。预售许可证是到2022年6月才取得。政府对王先生的建议是“走司法途径”。

同样故事还出现在陕西铜川。2014年，一位姚女士购买了26层的房子，首付6.7万元，2021年收房时，发现开发商只盖了24层就封顶了……开发商说：因为王女士投诉过，所以，既不给退款，也不给换房号。

那么，如何来定义沈先生这件事的性质？

当我思考到这个问题时，我的直觉是：当下的商业伦理有问题。

只建了一个大门的恒大某烂尾楼

让我们先看另一个近期案例。

5月30日，浙江瑞安警方宣布：破获了一起利用“仅退款”规则薅羊毛的网购诈骗案。

经查，一名买家在某网店七十多次购买衣物并收货后发起“仅退款不退货”，涉案金额超过2万元，警方以涉嫌诈骗罪将其刑事拘留。而这位买家则说，自己最多算占小便宜，且“仅退款”都经商家同意。

警方从这位买家家里找到了这批衣服

如果严格按照法律的话，我记得，诈骗罪3000元就达到立案标准了。

什么行为构成诈骗罪——以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取款额较大的公私财物的行为。

那么，沈先生买了34层的房子，开发商只建到32层就封顶了；王先生买了30层的房子，开发商只建到23层；姚女士买了26层的房子，开发商房子只建到24层……陕西三家开发商对沈先生、王先生、姚女士的所作所为，是不是构成诈骗呢？

我个人认为，构成。

朋友们可以思考一个问题：薅羊毛的买家和这几个开发商，谁对社会利益的危害更大、更致命？

买家在网上买东西利用“仅退款”规则薅羊毛几千块就构成诈骗罪，开发商编造根本不存在的房子和买家签购房合同，拿走首付，事后也没有建房子，连那个楼层都没有，这种行为如果不是诈骗是什么？

如果我错了，请各位大咖教我。

尤其，当多年之后，公司还可以做到名下无存款、无房产、无车辆、无有价证券，法院还拿他们一点办法都没有。

连退款都是百般推诿，极限操作。

这类情况正常吗？这能算是正常的私法纠纷吗？

这不正常。这不能算正常的私法纠纷。如果这还是私法纠纷，是民间冲突，那么，我只能说，中国商业伦理出问题了，而且问题不小。

许多开发商，如许家印之流，之所以有那么多花式操作，把数以百万计的家庭深深套入其中，其原因之一就在于他们心中没有刑法，商业道德自觉很弱，表现在外面，就是毫无敬畏感，不断探低底线，直至疯狂。

一想到被烂尾楼困住的家庭数以百万计，我心里很不是滋味。

沈先生这样的小故事，当可列为当下史一个脚注。它可能是在告诉大家：只买现房。

呦呦鹿鸣20260603