绿城北京“内定”拿地，甩出一个私密刚需楼盘

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

万万没有想到，连优雅的绿城也那么卷。

6月2日，北京大兴区三合庄0188号地土拍，绿城当天拿地，当天出图，相隔约5个小时。

这种速度与激情，在北京楼市是很罕见的。

两年前，北京还有一个更夸张的案例：门头沟的长安华曦府，在土拍之前，设计方案已公示了。

在单盘主义时代，开发商参拍土地之前，方案其实早已做好。

绿城这次出图如此神速，是源自对方案的自信。

0188号地，不仅数字吉利——“你要发发”，地块素质也非常好。

抛开地段不说，它是花姐创立京城楼花两年多来，见到最亮眼的地块，没有之一。

它在调规之后，竟然做到了360度被绿地包围。更难得的是，它南北红线与建筑的距离，分别达到了100米和59米。

不仅如此，这块地的容积率只有1.8、限高36米。如果没有特别需求，它几乎不用做建筑退让。

花姐认为，0188地块的气质上，就很绿城，充满豪宅教父宋卫平的诗情画意。

被绿地360度包围

自0188地块上架后，花姐对它充满了期待。

但，打开它的规划图那一刻，一片复印底色，甚至不太清晰的画面，拉低了项目的第一印象。

不过，大兴楼市的总平图，大致都是这种款式，不能怪绿城，更不能怪中建标准设计院。

在0188项目上，绿城规划了8栋洋房，9-11层，共388户。

整体上，以行列式布局南北只排两排楼，西面的5号楼与东面大门呼应，形成一个围合小区，大概是为了讲风水，聚气吧。

这种楼栋排列，很工整，让小区的园林景观很完整，建筑像从公园里生长出来的。

它的外环公园绿地，约1.95公顷，8栋住宅占地约0.3公顷——小区内绿地约1.8公顷，加在一起的绿地约3.75公顷。

用地上建面3.96万平米去算，实际容积率仅1.06。

一个刚需楼盘，容积率竟然低至如此！

如果顺着0188地块再往西，便是兴旺公园，进一步增加了它的居住的舒适度。

当然了，这块地也有一些缺陷。

例如，它在南五六环中间，东距地铁4号线清源站1.4公里，西距京山铁路150米、距京沪高铁390米，噪音还是蛮大的。

第一排房子退线之谜

在土拍前夕，0188地块调过规。

核心的变化是：地形从正方形变成倒梯形，面宽加长，且地块往南移了15米——北面绿化带达到35米。

经过这次调整，0188地块的参数，接近完美。

它的用地红线，北距大兴星光城约56米，南离晓月和风约72米至89米。

按照常理，绿城在0188地块上，完全可以不受退距影响。

但，它在图纸上，硬是将南面的建筑，退线了12.08米。

为什么绿城会主动做这个牺牲呢？

花姐猜测，大概率有两点：

1、想让第一排房子离停车场远一点——距离31米至42米，和小区内的房子做到价值平权。

2、利用这个退线空间，把雨水调蓄池、燃气调压柜、化粪池、电动自行车停车场、地下自行车坡道、社区综合用房人行出入口等，全部装进去。

当然了，即便第一排房子退线12.08米，与后排的楼间距也达到了70.08米，尺度非常大。

有设计师表示，为什么绿城没有将楼栋做梅花桩布局？这样可以增加更多端户、视野更好。

每种设计手法，皆有优劣势，取决于开发商掌舵者的审美。

四个设计小细节

绿城0188地块设计图，还有几个小设计细节，花姐拎出来单独讲。

1、交通动线

虽然被绿地包围，但只在东面和西北角开了口子。

它的东面，交通动线很复杂，人行主入口、两个车库出入口（相距30米）、两个消防出入口，混在在一起，会不会不太安全呢？

西北角的归家动线，倒是蛮美好的，穿过一条弯弯的小路，进出欣赏美景。

2、实土绿地

0188项目的图纸上，最显眼的是白色的长方形：实土绿地。

南北长35米、东西长26米，面积约900平米。这里将会种上大树，是小区的园林景观中心。

基于此，2#成了小区的楼王。

3、层高

花姐推测，它的1#和4#首层架空层的层高为4.9米；1#、3#、4#、5#、6#、7#和8#的层高为3米；2#楼王的层高为3.1米。

它的入户大堂非常高，达到6.25米，算是豪宅的配置。

4、地下轮廓线

6#、7#和8#的地下轮廓线很奇怪，南向为啥各要凸出一块？地下轮廓线之外的区域，是实土，意味着绿化更好？

大兴楼市首个内嵌阳台

与兄弟楼盘晓月和风比，三合庄项目的户型明显小了许多。

它的户型分三个面积段位：77平米、99-105平米、119平米。

其中99平米因赠送手段的不同，又延伸出102平和105平，内部结构都一样。

1、77平米，南向两面宽三居。分布在1#、4#、5#、6#东单元及8#西单元，共152户，占比39.18%；

2、99平米，南向三面宽三居。分布在3#、7#，8#中间和东单元，以及6#中间和西单元，共196户，占比50.52%；

3、119平米，南向三面宽四居。分布在2#，共40户，占比10.31%。

从平面图上看，绿城0118项目的赠送手段主要分三种：1、内嵌阳台，进深1.8米；2、设备平台，进深1.2米；3、飘窗。

这种赠送手法，在大兴楼市有一个最大的突破，那就是首次出现了内嵌式阳台，计一半面积，封闭。

之前，大兴楼市的主流赠送方式，以奇偶或开敞阳台为主。

此外，绿城0118项目的北向设备平台，或将封闭进室内。中建壹品6038项目，是大兴区的第一个吃螃蟹者。

整体看，0118项目的实际得房率，在90%左右。

有关它的售价会是多少？

可以参照2023年开盘的晓月和风，主力建面88-176平方米，累计网签920套，去化超九成，成交均价5.16万元/平米。

如果0188项目按这个价卖，楼面价2.3万元/平米，绿城的利润是很丰厚的。

花姐点评

一年半前，绿城在北京风光了一把。

它操盘的和樾玉鸣，一鸣惊人。单价10.5万元/平米，开盘基本卖光。

那次拿地，完全凭运气。但，绿城就是运气那么好！

一晃，一年半过去了。绿城在京，只有大兴区的晓月和风在卖，且是现房。

它继续补仓。在5月底的丰台蒲黄榆0017土拍上，绿城闪现过身影，但没有斩获。

0188地块从调规到底价成交，绿城是做足了功课，志在必得。

虽说大兴楼市不太景气，库存加即将上新项目的套数达到5000套，但有好产品，依然是有客群的。

绿城笃定了这一点。

当然，大兴区也给它开出了最好的条件。

沉寂许久的大兴区楼市，是时候需要雄起一把了，花姐希望绿城能开一个好头。