上海
70个大中城市房价数据，4月份的还未公布，但是2026年度的第一季度的三个月数据显示，基本数据逐渐向好，楼市逐步进入到稳定之中。关于房价的报道也是越来越多，就连经济学家马光远也出了好几期视频，讲述对于房价的分析和对于后市的展望。
同时马光远专家提出一个观点，未来房子只有两种：其一为可增值的资产类房子，碰到的机会是渺茫的，需要很多因素结合在一起。其二是可居住的房子是很多很多的，只要不考虑变现，那么住的舒服，生活便利就满足了。但是德先生也提示民众，大家首先先要考虑买房的目的是什么？如果只是想买来等待增值，投资成功的概率可能还小过中国的A股投资。所以买房子首先应当是用于居住，而不应该掺杂其他的购买属性。
那么针对未来的楼市，到底会如何发生变化呢？其实主要要将全国的楼市大致分为三类，未来他们的走势会快速分化，再过十年，趋势的不同会引发价格的变化很大。那么如何分类和变化呢？
一、北上广深等一线城市和极少数区域核心城市，也就是所说的次一线城市。随着这三年来各类楼市新政的推出，过去限购的北上广深等一线城市的政策基本消除，已经进入到自由购买的阶段了，剩下的限购要求几乎可不考虑。
从2025年年底到现在，这些城市逐渐迸发出比较强的购买力。有些人说这是积累了好几年的刚需购买力迸发，等逐渐成交之后，楼市还会进入低迷。但是德先生感受，有可能这些一线城市的房价已经底部企稳成功，后续再继续下跌的可能性比较小。例如看到上海楼市的成交数量节节上升，4月更是二手房成交量创近十年新高，而价格整体呈微涨或趋稳态势。
不过北上广深等一线城市的不同区域和不同类型的房产，即使价格企稳之后，未来走势也有所不同。一些好区域的次新房和新房，有可能价格会逐渐上涨。但是一些比较偏的区域的老房产，例如老公房等等，有可能价格还会继续下探，但是下探的幅度应该不会太大了。后续在一线城市有可能才能找到马光远专家所说的，具有投资价值的好的房产资源。
二、省会城市以及一些区域中心城市，也就是大多数二线城市和个别的三线城市，有可能在2026年度房价会企稳。前提条件要求人口能保持净流入或者保持稳定、经济在持续增长，烂尾楼情况已经被解决等等。但即使如此，这些城市的房价探底过程会晚于一线城市，所以在一定程度来说，今年还有一定的下调空间。
三、对于一些三线城市乃至18线小县城，过去过度的透支了楼市购买力，又伴随着人口逐渐向大城市和中心城市汇聚而导致的外流，而且年轻人的置业和结婚观念也发生了质的思想扭转，那么会出现两种情况，一种是价格远未企稳，还要继续长期探底。一种是价格好像企稳，但是有价无市，成交量仍然低迷。
国土部门的最新数据也显示，全国商品房待售面积同比由增转降，库存结构逐渐优化，说明烂尾楼情况在积极改善，新房销售也逐步恢复，这是消化房屋库存的一个积极信号。长三角地区的上海，杭州等地都有所上升，房屋成交积极性在提升，刚需的民众可以考虑了。
我国的楼市是一个很复杂的命题，但是还是提醒更多的人不要在楼市上做投资了。房子并不是一个好的投资产品，因为其价格高，变现性差，而且买和卖的交易成本还是非常高的。想买到未来有价格增长潜力的好房子，需要很强的专业眼光，而且还需要政策与周边大环境的配合。所以坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”的基本观念吧！
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