华润置地，又出了一个神作！

现在的楼市，越来越魔幻了。

一边是一线顶豪排队抢不到，一边是非热点城市项目打骨折没人看。

但东莞滨海润府这个项目，偏偏活成了异类。

不在核心城市，不在成熟板块，却连续三年稳坐东莞销冠宝座。观海最新一期开盘，再次成为市场焦点。案场数据显示，蓄客约45天，首开一把拿下约6.5亿，成交套数位列近三年东莞市场首开第一。

项目今年累计销售额已达约14.5亿元，在东莞市场断层领先。

要知道，东莞住宅市场已经冰封多年，据中原地产研究院数据，2025年全市一手住宅签约量同比下滑约24%。

整个市场哀鸿遍野， 滨海润府为什么能连续三年杀出重围？

明源君深入研究发现，表面看，项目拼的是产品力，实则真正兜底的是华润置地强大的片区统筹能力。

这也是今天地产行业一个很重要的变化。

项目之间的竞争，正在从单体产品竞争，转向片区运营能力的竞争。

这两年，在行业整体承压的背景下，华润置地依然稳居行业头部，靠的正是长期沉淀下来的片区统筹能力。

而东莞 滨海湾， 正是华润置地片区统筹模式的又一全新样本。

这个项目吸纳了 华润置地过往片统 项目的 成功 经 验，在 片区 开发上更加熟练，在项目开发上也很有特色。

下面，我们照样掰开了、揉碎了，来给 大家深度拆解一下。

01

通过片区统筹

带动片区功能、生活方式升级

这几年，片区统筹已经成为华润置地最鲜明的能力标签之一。

不同于华润置地以往的片区统筹项目，滨海湾实现了两个重要突破 ：

第一，城市布局上的突破。

回看 华润置地片区统筹的代表性项目，大家首先想到的多是一二线热点城市、成熟高势能板块。

而滨海湾位于东莞这样的非一线强经济城市，这意味着华润置地的片统模式不仅能在一二线热点城市落地，也能在一二线 以外的强经济城市复制落地。

第二，片区统筹模式的突破。

华润置地过去很多成功样本，本质上属于核心城区精细化再开发，通过产品升级和运营，把价值成倍放大。

而滨海湾位于成长中的新区。新区要获得市场认同，必须经历从无到有、从冷到热的漫长培育过程，周期更长、变量更多，操盘难度明显不在一个维度。

尤其东莞还是一个非常特殊的城市。镇街经济发达，板块格局分散，没有一个绝对的中心能把人聚过来。客户消费朴实，对"新区"天然缺乏信任。在这种城市做片区统筹，难度又上了一个台阶。

但从目前结果来看，项目团队无疑交出了一份满分答卷。

一

前瞻落子，打造新一代的国际化新区

华润置地之所以坚定选择滨海湾，在于它对这片区域价值的判断足够前瞻。

滨海湾的占位很高。

它地处大湾区黄金内湾中心，与深圳前海、广州南沙等国家级平台联动，共同构成大湾区黄金内湾的重要支点。

说白了，滨海湾不是东莞自己的新区，是黄金内湾的国家级战略落子。

再者，东莞向来是制造强市，也不缺海岸资源，但长期缺少一个能代表城市未来方向、承载国际化生活方式的新片区。

滨海湾的出现，正是为了补上这块短板。

它背靠虎门、长安两大经济强镇，产业基础扎实，同时拥有稀缺的黄金海岸和生态资源，具备打造国际化新区的潜力。

如果说莞城代表东莞的过去，松山湖代表东莞的现在，那么滨海湾承载的则是东莞的未来。

因此，华润置地早在2018年就签下战略协议，开始深耕滨海湾。

▲东莞滨海湾新区示意图

二

超预期兑现，

曾经的滩涂变成了人气爆棚的滨海新区

新区建设，最考验开发商的战略定力。

因为周期长、投入大、回报慢，很多规划看起来很好，但真正兑现落地，需要经历漫长等待。

企业一旦缺乏耐性，很容易停留在概念层面，甚至半途而废。

而华润置地自2018年入局以来，一步步把规划变成了现实 。

城市功能上，滨海湾新区所需的交通、生态、教育、商业、居住等配套，已逐步兑现。

苗涌、沙涌生态长廊、滨海湾文体公园 、未来学校、万象滨海购物村相继落地，滨海润府也持续热销，为片区导入高品质居住人口。

城市面貌上，变化同样肉眼可见。

8年前，这里还是一片滩涂 。如今，约7.5公里黄金海岸线已经建成开放，交椅湾入选广东省首批“美丽海湾”，万象滨海购物村的纯白建筑群，也成了网红打卡地。

说到底，华润置地不是在开发一个项目，而是用时间与耐心，把滨海湾从规划蓝图变成了真正的生活之城。

▲东莞滨海湾实景图

三

业态创新，用顶流商业地标，激活整个片区

配套兑现只是基础，滨海湾真正拉开差距的，是在业态和场景上的创新。

其中最典型的，是万象滨海购物村。

该项目由意大利建筑师执笔，纯白轻盈的现代建筑群，约10万㎡体量。据商场内部数据，项目引入约200+品牌，近80家华南奥莱首店和东莞首店。

据商场内部数据，开业前3天，人流就突破约19万人 次，迅速成为东莞新的流量地标。

▲万象滨海购物村实景图

更重要的是，商业之外，滨海湾还有黄金海岸。 滨海休闲、散步、亲子游，都有了真实场景。

春节期间，约50万人来到滨海湾度假 游玩 。

这意味着，滨海湾的片区价值已被全面激活， 华润置地的片区统筹能力，再次被市场验证。

02

比五星级隐奢酒店，更有度假感

华润置地又一教科书级案例

除了强大的片区统筹能力，华润置地在滨海润府观海的产品打造上，同样贡献了一个教科书级别的案例。

项目没有沿用标准化模板，而是基于滨海湾的海景特色和当地客群的生活需求，进行定制化研发，为滨海湾客户带来更有度假感的居住体验。

在华润置地看来，当房地产从规模复制进入单盘深耕时代，真正有竞争力的项目，一定会越来越“高定化”。

▲滨海润府·观海示意图

一

把海岛度假生活，直接搬进社区

要打造一个松弛、有度假感的社区，首先得看规划底盘。

如果容积率过高，楼栋排布过密，社区很难能有松弛感。

滨海润府观海的规划条件就很有优势。

项目容积率约2.5，限高约80米。这样的指标，一方面带来了更开阔的楼间距和更好的景观视野；另一方面，也为社区释放出更多地面空间，去承载园林、会所、儿童活动、运动休闲等复合场景。

其次，设计上，观海很擅长营造海岛度假氛围。

比如，项目在归家路上打造了潮汐海岸、岛林秘境、花岛秘境等景观节点。

业主回家时，先经过水景、椰林、花境等空间，回家就好像来到了海岛度假区，脚步不自觉放慢，心情也跟着松弛下来。

▲滨海润府·观海示意图

园林设计上，项目借鉴海岛地貌肌理，打造“一湾三屿十二境”的立体园林格局，并结合约15米高差，形成更有层次的沉浸式漫游动线。

近几年有个很流行的说法，叫“20分钟公园效应”：人只要在公园待上20分钟，哪怕什么都不做，压力水平也会显著下降，人的状态会变好。

观海的园林，某种程度就是业主的“20分钟公园”。不需要远途旅行，不需要刻意安排，下楼散散步、看看水景，就能完成情绪修复。

这对滨海湾这些工作节奏快、压力大的科技客群来说，非常有吸引力。

▲滨海润府·观海示意图图

这也是团队高明之处，产品打造没有停留在视觉包装上，而是把海岛度假的生活方式，真正融入了日常居住体验。

二

对标顶奢酒店，颜值、功能超越很多豪宅

当然，真正的海岛度假生活，不仅仅是好看，还要好用，更要有抵达时的尊贵感。

归家体验上，观海也做了明显升级。

项目从社区入口开始建立豪宅感。约12米高、约150米城市展示界面的超级主入口，以波浪曲面、镜面水景和超大挑檐形成第一重视觉冲击，带来五星级酒店般的尊贵感。

▲滨海润府·观海示意图

真正令人印象深刻的，是观海超尺度潮奢会所。

会所设计对标迪拜Janu酒店，现代奢华又充满活力，颜值也吊打不少豪宅项目。

功能配置上，观海把高端度假酒店里的运动、社交、宴请、亲子、休闲场景，统统搬进了社区。

比如，配置了豪宅才有的恒温泳池，在东莞同级别项目中非常罕见。

Party House上下约10米高差，可以承接家庭聚会、儿童生日宴等活动。

圈层盒子配置约10米挑高私宴厅，无论是商务宴请，还是老友小聚，都有足够体面和阔绰的空间。

再加上健身房、瑜伽室、会客洽谈区、烟火盒子、地下中央车站等功能空间，满足了业主运动健康、欢聚社交、家庭休闲等生活需求。

这也是观海会所真正拉开差距的地方。改善级置业门槛，享受到接近一线豪宅的功能配置。

▲滨海润府·观海示意图

材质使用上，观海会所使用高端石材，融入帆船、珠贝光滑、海浪流韵及南法风情植被等元素，软硬景黄金配比，营造出顶奢酒店的空间质感。

03

户型全面领先

188㎡，做出220㎡的空间体验

公区决定第一眼的吸引力，户型才决定客户最终愿不愿意买单。

观海这次的户型非常惊艳，说是对同面积段户型的全面碾压，一点都不为过。

这也是明源君佩服华润置地的地方。前两期产品大获成功，但华润置地没有停留在既有成功上，而是不断创新突破，为行业带来更有引领性的产品。

一

尺度升级，户型使用率最高约116%

项目首开推售建面约95~188㎡三至四房。

得益于新规红利，观海充分利用飘窗、阳台等可拓展空间，让户型使用率飙升。全系户型可使用面积率均超过约105%，最高约116%，获得感超强。

以建面约188㎡四房为例，客餐厅面积达到约45㎡，加上厨房以及外阳台的面积，形成超大巨厅。

主卧套房放大到约40㎡，就连长辈和儿童房的面积，也进一步放大了，长辈套房面宽更做到近约5m，非常夸张。

说实话，很多200多平大平层的次卧，都做不到这样的尺度感。

除此之外，观海还有一个鲜明特点，那就是非常注重空间平权。

过去很多户型，容易把资源集中在客厅和主卧上，次卧往往面积小、朝向差，有些次卧甚至放不下衣柜。

但观海的户型设计非常照顾每个家人的居住感受，努力让每个家庭成员都住得体面。

比如建面约188㎡户型采用类三套房设计，每个卧室都配备独立卫浴，三代同堂或多孩家庭居住时，老人、孩子也都有相对独立的生活空间，不用彼此迁就。

▲滨海润府·观海示意图

再看建面约143㎡户型，同样做到四卧朝南，每个房间都能获得更好的采光和居住体验。

二

首创入户光厅设计，打造全新的超级场景

除了尺度升级，观海更有突破性的是引入大湾区首个入户光厅设计。

比如建面约143平米的户型，就有一个约9㎡的公区光厅入户，可以根据需求做成不同的创意空间。

建面约188㎡户型更有看点，进门是一个约20㎡的L型入户光厅，左侧入户可以做成玄关收纳。

右边靠近厨房一侧，可以做成咖啡吧或茶室，孩子在这里写作业，大人从厨房洗好水果就能顺手递出来。家人回家时，也可以先和厨房里的人打个招呼，再进入室内。这种陪伴感与交流感，会让家人情感更紧密。

▲滨海润府·观海示意图

可以说，观海重新定义了入户空间的价值。它不再只是进门的通道，而是升级为能停留、能互动、能提供情绪价值的超级生活场景。

据明源君了解，市场上很多入户光厅设计，往往只出现在大平层豪宅里。观海把它引入所有户型，本质上是把豪宅级的归家尺度、空间层次和入户仪式感，带进了改善住宅。

三

空间更高效，可根据需求随心切换

除了尺度升级，在空间利用上，观海也做了多重优化。

首先是收纳系统升级。

观海在玄关、厨房、卧室、家政等高频场景中，预留了更完整的收纳空间，让行李箱、清洁工具、换季衣物、儿童用品等都有明确归位，减少后期居住中的杂乱感。

其次是空间更灵活多变。

项目采用灵活模块化空间设计，部分非承重墙体可拆卸改造，后期可根据家庭不同成长周期需求，进行空间切换。

比如次卧可改成书房、儿童房、游戏房等，适配不同阶段的需求。

好的户型设计，不是简单把功能做满，而是让每一寸空间都回到真实生活里，提升一家人的生活幸福感。

四

房子更健康聪明，减轻客户的生活负担

滨海湾聚集了大量科技产业人群，他们 非常重视健康，对效率高度敏感。

所以，观海在精装与科技配置上，也非常舍得投入。

比如项目部分户型配置了“六恒科技系统”，涵盖温度、空气、湿度、净水、声音等全维解决方案，解决了住宅常见的噪音、空气污染等问题，让房子长期保持更健康舒适的状态。

智能家居方面，项目部分户型搭载华为鸿蒙全屋智能系统。相比单点式的智能设备堆砌，它更强调场景化联动。灯光、窗帘、空调、安防等系统，可以根据不同需求进行一键切换和远程管理。

房子越聪明，人的生活负担就越轻。

对于工作快节奏的科技人群，更高效省心的生活方式，可以让他们从繁琐日常中解放出来，腾出更多时间去享受生活。

更难得的是，观海不只是产品做得好，操盘方面也足够“快、准、稳”。

快，是从启动蓄客到开盘仅约45天；准，是实景展示足够有冲击力，能在第一时间搭建项目的核心价值；稳，则是团队对客户需求、产品卖点和传播节奏的把握都很到位。

在价值表达上，观海没有一味讲产品参数和配置，而是围绕“潮奢低密海居”这一生活方式进行演绎。通过内容传播和场景展示，把项目价值转化成客户能够直观感知的生活体验。

这也是华润置地在操盘上与很多开发商不一样的地方。它不只是售卖房子，更是在传递一种生活方式，提供一套关于客户全周期生活日常的解决方案。

小结

当市场告别普涨，真正决定项目价值的，已经不只是地段红利和营销技巧。

而是开发商能否以长期主义的耐心，从片区开发运营的角度，为客户提供超越期待的生活解决方案。

这条路门槛极高、见效极慢，但一旦走通，就能构筑起对手难以复制的护城河。

华润置地在滨海湾的实践，从片区统筹的超前规划与持续兑现，到产品的快速迭代与审美进化，再到户型空间的精研打磨，都指向同一个答案——进入存量时代后，真正能赢得市场的，不再是单点优势，而是系统能力。

某种意义上，滨海湾不只是一个热销项目样本，更是华润置地片区统筹能力的一次集中体现。对于 想要 穿越周期 的 房企来说，这样的样本，值得 深入 研究。

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