举报豪宅违规，海开长文回应

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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6月6日，周六，高考前一天。

北京海淀有高中生的家长，已没有心思关心海开上地豪宅那点事。

一天前的15时38分，北京规自委海淀分局通告了0702街区18、24、23号地块的反馈意见。

1092份意见，创了北京楼市之最。

这在花姐的意料之内。

在过去的一个月内，海开豪宅饱受周边老盘业主们举报的困扰，指摘其楼间距、赠送面积、架空层以及地块之间连通等，存在违规嫌疑。

这些举报者，担心自己的楼盘被海开背刺，导致价值下跌。

他们的心情是可以理解的，这是进入好房子时代的必经之路。

花姐通读了这份长达4293字的通告，得出一个结论：海开的设计方案是合规的，有据可依。

这也是海开对那些举报内容的公开回应。

有关海开双子豪宅的问题，花姐也写过一篇文章，与通告的结论大抵相同。（详见《海开豪宅违规？真相来了》）

反馈意见过关之后，海开上地豪宅将进入快车道。

毕竟，距离它拿地时间，已经过去整整半年了。

间距系数比曲线达标

海开豪宅的楼间距问题，首当其冲。

18号地与24号地的条件平平：容积率2.2，限高30米，且地块南北狭长，东南斜度未超过20度。

这导致楼间距不会宽松。功德寺双子就是前车之鉴。

那么，如何解题呢？

海开采取了一种常见的设计手法：化板为塔。

在图纸上可以看到，18号地和24号地，分别有七对和五对楼栋组合，24号地有五对楼栋组合。这些组合形成群塔之后，就按照群塔的间距系数来设计。

拿北区的7#和8#来举例。

它们的建筑高度都是29.7米，也都是塔楼，东西间距1.81米。它们组合在一起，遮挡阳台建筑的长高比，控制在1.0~2.0之间。

按照1.2倍间距系数比计算，它们与后排3#、4#的楼间距，分别为35.84米和35.68米。如此以来，楼间距都是达标的。

如果7#和8#合并为一栋楼、且中间没有变形缝，那它铁定是板楼。按照海淀计算间距系数比1.6，最低的楼间距，将要达到47.52米。

在化板为塔之后，虽说海开双子豪宅的间距系数比都达标了，但实际的居住感受，一定是比较密的。

因为，那是通过设计技巧包装过的，且这种手法运用占比过大。华润置地昌平平西府新盘，也存在这个问题。（详见《北京楼市，最狠刺客来了》）

架空层最高4.25米

有人对海开豪宅的架空层眼红了。

相比功德寺双子，海开豪宅有了多个好房子元素。

这一点，地块的参数写得很清楚：

1、北区总建筑面积约79296.077㎡，地上约49493.467㎡，其中不计容面积约1053.28m²，计容面积约48440.187m²；

2、南区总建筑面积约71697.860㎡，地上约45384.87㎡，其中不计容面积约724.87m²，计容面积约44660m²。

两个区的不计容面积约1778.15m²，大致会体现在风雨连廊、10个首层架空层，还有两个大门入口的物业用房。

花姐判断，架空层面积约1000平米。

有关架空层的用处，有据可查的。

2024年底出台的《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》政策显示：“架空层作为居民公共活动、交往空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用”。

有人举报，担心这些架空层会被海开封闭使用。

在这次反馈意见里，海开做出了“不封闭”的承诺。

同时，它还披露了一些参数：架空层层高为3.05-4.25米 ，架空层面积不超过住宅总基底面积50%。

花姐推测，架空层高达4.25米的楼栋，应该在18号地的5#楼王，住宅每层层高为3.15米。

建筑红线退距变宽松

受制于容积率和限高影响，海开豪宅不敢浪费占地面积。

在符合设计规范的前提下，它想尽办法将楼栋做到满铺状态。

备受大家质疑的，是18号地。

首次公示的图纸显示，建筑与红线的距离：北距1.87米和1.89米，东距1.24米和1.125米，南距2.13米和2.63米，东距2.34米和13.26米。

其中，第一排的退距遭吐槽最多。

花姐也觉得，这排楼离南面的马路太近了，噪音、车尾气太大，甚至不安全。这条路，是宽25米的北大科技园南街。

18号地退线太小，海开也意识到了。

在通告反馈意见时，它公布了新版图纸，调整了退线距离。

例如：18号地新版图纸的退距变更为：北距3米、增加了1.13米，东距减少了5厘米；南距变成了3米和3.5米、增加了0.87米；东距增加了10-20厘米。

但，新版的24号地，退距没有变化。

一步阳台只有0.5米

海淀群众最敏感的，还是赠送面积问题。

早在2024年10月份，海开旗下的颐海澐颂是领教过的。

当时，它在报规图公示时，就有公众表示，"强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。"

那是北京群众举报阳台的发端，要求开发商承诺不封闭阳台。好在，颐海澐颂很规矩。

这依然没有阻挡海淀楼市，增设“一步阳台”的潮流。

截至目前，海淀拥有一步阳台的项目，有建发海晏、中海安澜北京、保利熙、海宸元境瑞等，进深约50厘米。

那封举报信里写道，海开上地豪宅的一步阳台，进深竟然做到了70厘米。

针对这一点，海开在通告中予以澄清：一步阳台的进深宽度为0.5米，承诺会严格按照审批图纸施工建设。

除了一步阳台和传统的飘窗赠送之外，海开豪宅还出现了“设备平台”。

海开方面表示："本项目设备平台满足规范要求"。虽然承诺有设备平台，但没有称是否会封闭。

之前，中建壹品海宸元境、保利熙瑞等，在楼栋北面也出现了设备平台，不封闭、不计容。

花姐推测，在海淀想封闭设备平台，是一件很难的事儿。而在北京其他区域，设备平台会封闭进室内，全赠送。

消防回车场"由圆变方"

消防无小事。

有关消防问题，公众给海开提了一堆的意见，包括防火间距、消防车道、消防回车场和消防荷载等。

花姐挑其中的回车场和荷载问题来说。

1、有关消防回车场

原图纸显示，在南区24号地的7#和8#北面，有一个圆形的消防回车场，半径为15米。

这个设计能否顺利通过，花姐在《海淀豪宅，太难了》一文中提出过质疑。

因为，海淀保利熙瑞曾经也有类似的做法，后来不得不调整为方形。

海开新图纸显示，那个圆形的回车场变成了方形。请注意了，不是正方形，是长方形：13米X15米。

关于这个尺寸是否达标？海开综合了两个防火规范文件：

“尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12m×12m；对于高层建筑，不宜小于15m×15m”。

在实际执行过程中，24号地的7#和8#的消防高度都是30.35米，属于高层建筑范畴，回车场13米X15米，疑似不达标，除非走了特殊审批通道。

当然了，海开设这种非标的回车场，也实属无奈。

因为，它的北面紧贴下沉庭院，南面距离8#北面的设备平台，仅约70厘米。实在是太紧凑了！

如果回车场按15米X15米设计，无法实现。

虽说7#8#与南面11#之间的间距系数较为宽松——只有1.5米富余，但依然做不到15米X15米的标准。

2、有关荷载问题

海开豪宅的消防扑救场地上，出现了化粪池，北区有1处，南区有2处。

这是合规的，只不过，要按照50t消防车荷载，做整体钢筋混凝土加固。没办法，楼间距太紧张了。

地下联通设了门禁

那封举报信提到，海开0702项目地下联通设计方案，有违规嫌疑。

“跨用地性质违规连通，模糊边界、侵占公共空间，存在重大安全隐患“，“切断不同性质地块之间的所有违规连通，严格按用地边界独立建设、独立封闭管理，保障居住区安全与纯粹性。”

针对这一点，海开在通告里予以正面回应：“23、24地块土地所有权人均为同一主体，地下联通的设计方案，不存在侵占公共空间的问题”。

这两块地的拿地主体，都是海开控股旗下的上宸地产。

24号地为宅地，23号地为其他多功能用地，两地的属性不同，一西一东，中间共用了一条红线。

从图纸上看，这两宗地的地上和地下空间，皆有连通。

1、地上：在23号地的西面，设置了一套4米宽的消防车道，它和24号地共用，有两条消防通道相连接。

2、地下：24号地与23号地的地下建筑轮廓线，有一处相连，宽约6米。

花姐推测，这条通道，大概是为了让24号地的业主们，进出托老所、助残中心等配套设施比较方便。

一旦这两地块地下联通，住宅业主会担心安全问题。

海开方面表示，“本项目地下空间将在23、24地块红线位置处设置门禁等隔离措施”。

这也等于间接承认了，这两块地的地下是联通的。

花姐点评

欲加之罪，何患无辞。

这几年，楼市进入好房子时代，北京地产圈举报成风。

其实，公众提意见，渠道是畅通的。

尤其对于设计方案，给出了七个工作日公示，就是为了接受群众的意见。

回到海开双子豪宅身上，有些人通过写举报信等方式，列举诸多违规嫌疑，闹得沸沸扬扬，有点太激进了。

由于地块本身的局限，开发商通过一些合规的设计手法来化解，本无可厚非。

在一些人眼里，这些手法却被妖魔化了。

好在，海开控股有自己的坚持，4000多字的反馈意见通告，做到了有理有据。

从新版图纸上看，海开上地豪宅的好房子元素依然拉满，架空层、一步阳台、设备平台等，一样都没少。

好房子时代，产品的进化浩浩汤汤，不可阻挡。