公寓投资｜上海二手房爆单！这场回暖，是真是假？

2026年上海楼市走出了一轮超预期的持续性回暖行情，彻底扭转了此前的平淡态势。自2月26日上海“沪七条”正式落地实施后，市场热度快速攀升，数据端表现尤为亮眼。

3月上海二手房成交量突破3.1万套，创下近五年同期最高纪录。不同于以往楼市新政后热度快速消退的短时行情，本轮回暖具备极强的持续性，市场活力一路延续至5月。即便进入6月，单日成交数据依旧保持高位，5月中旬二手房成交量仍达1644套。市场特点周末放量：周六普遍1400–1700套，工作日800–950套；成交结构：80–100㎡改善户型占比持续抬升，置换链落地。

从一线线下市场反馈来看，近三个月上海各区域看房热度、中介带看频次、房源成交效率均实现全面回升。其中低总价刚需房源去化速度大幅加快，多个板块房源可选空间持续收缩，购房者普遍出现优质预算内房源难寻的体感。

与此同时，URI观察到，房东市场心态趋于稳定，调价意愿极低，整体市场议价空间持续收窄。当前上海楼市呈现全域启动态势，内环核心老旧房源与外环刚需住宅同步走俏，市场结构性行情特征十分鲜明。

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市场结构性分化

内外环刚需房源成成交主力

URI观察到，本轮上海二手房回暖并非全域普涨普热，而是呈现清晰的结构性分化特征，两类房源、两大片区成为市场成交核心支撑。内环层面，虹口、静安、徐汇、浦东潍坊、世博、曲阳路等核心板块的低总价老房源成交活跃度大幅提升，300万以内小户型住宅去化速度领跑全市。这类房源凭借核心地段、成熟配套、强城市属性及易出租的优势，精准匹配新晋购房群体的核心需求，新政后成交占比持续走高。以世博板块为例，新政落地后200万以内小户型房源成交占比显著提升，成为板块成交主力。

外环市场则依托刚需住宅承接大量购房需求，康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大等刚需聚居板块热度全面升温，300-500万价位的小两房、小三房成交频次大幅上涨。这类房源多为片区成熟居住区户型，适配家庭自住、日常通勤、子女入学（学区房）等多元需求，成为外来常驻家庭定居上海的首选标的。

值得注意的是，5月部分内环板块300万以下房源成交占比小幅回落，并非市场需求降温，而是前期低价刚需房源快速消耗，出现阶段性房源断档、库存不足的市场现状。

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三类核心购买力

打破居住证购房者弱势认知

“沪七条”新政落地后，持有满五年居住证的非户籍人群，从过往的楼市观望群体，转变为市场核心新增购买力，在重点板块、刚需价位段的成交占比持续攀升，成为不可忽视的市场变量。

据URI采访一线中介市场统计：世博等热门板块的居住证购房者成交占比已接近两成，深刻改变了片区成交结构。这类新增购房需求精准对应两类核心房源，形成高度匹配的供需格局。其一为内环核心低总价老房源，户型偏小、总价可控，能够满足购房者“先落户定居、再优化居住品质”的基础诉求，适配首次置业、稳定居住、资产持有、灵活出租等多元需求。其二为外环成熟片区的刚需三房、两房户型，契合长期在沪租房、生活半径固定、有家庭定居规划的外来家庭，无需重构生活、通勤、教育圈层，置业性价比凸显。

不同于传统楼市回暖的炒作逻辑，本轮由居住证客群主导的成交行情，需求高度真实、落地性极强。该类群体长期扎根上海，受限于过往限购政策无法置业，叠加当前房价相较于历史高点有所回落，置业成本大幅降低，最终集中进场释放购房需求，也造就了本轮楼市非均匀性、结构性的回暖特征。

市场普遍存在固有认知，认为居住证购房群体购买力偏弱，但从本轮真实成交数据与客群画像来看，该类群体并非弱势刚需，而是具备稳定现金流、真实定居需求、长期城市沉淀的优质购买力，主要分为三类核心人群：

第一类是长期在沪经营的个体户家庭。这类群体深耕上海市场十年以上，主要从事餐饮、零售、蔬果售卖、家政陪护、社区服务等基础民生行业，虽无标准连续社保缴纳记录，但经营收入稳定，家庭人脉、生意资源、生活圈层均扎根上海。其购房核心诉求并非资产投资增值，而是锁定稳定居住状态，解决子女统筹入学、家庭定居等核心问题，规避返乡分居的现状，置业意愿迫切且坚定。

第二类是具备资金实力的中小经营者。该群体长期在沪经商，拥有稳定现金流与商业资源，部分在外地持有资产，过往因社保、户籍限制，无法参与上海核心片区房产购置。新政放开居住证购房通道后，该类客群快速进场，置业目标清晰明确，优先选择虹口、静安、曲阳等核心地段低总价房源，看重房产的核心区位、保值属性与出租价值，核心诉求是获取上海核心资产的持有资格，完成城市资产布局。

第三类是长期租房定居的普通务工家庭。这类家庭常年租住于上海外环刚需板块，工作、生活、社交圈层固定，过往因社保断缴、职业流动性大，不满足购房资格。在政策放宽、房价回落的双重利好下，开始理性核算居住成本，对比长期租房的不稳定性与持续支出，购置300-500万刚需户型，实现家庭定居、稳定居住，解决搬家频繁、子女就学、老人同住等现实问题，追求长期生活确定性。

三类客群的共性是，不属于城市重点引进的高端人才范畴，但均深度融入上海城市发展，具备稳定购买力与清晰的家庭规划，唯一的置业阻碍是过往的购房资格限制。

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政策成为回暖的底层逻辑

调整前后对比分析

本轮“沪七条”新政的核心突破，并非单纯放宽限购门槛，而是重构了上海非户籍人口的购房资格审核逻辑。分层化的政策体系，为不同入驻年限、不同职业类型、不同置业能力的非户籍人群，提供了清晰的置业路径，精准匹配多元刚需，也是本轮市场能够快速回暖、精准放量的核心政策底层逻辑。

“沪七条”：喊你上车，还是接盘？看完解读再掏钱！

▲非户籍梯度购房体系

▲上海非沪籍购房资格“1-3-5”梯度体系

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政策深层价值下

URI城市租住观点分析

综上，URI城市租住认为：沪七条新政后上海二手房量大幅回暖、价并未企稳，属于结构性反弹而非全面复苏，本轮行情为短期政策脉冲，后续房价仍有下行空间。

一、当前市场真实特征（强分化、量涨价跌）

1. 成交暴涨是假性回暖：3—5月成交量持续走高，但完全集中在300万以内刚需小户型，去化极快；中高总价、改善、学区大户型基本走弱。

2. 典型量价背离：小户型好卖、流速快，但全市房价同比仍下跌、环比仅微弱止稳，无上涨行情。

3. 学区红利彻底消退：以大宁大连国际为例，传统优质学区房从8万/㎡跌至6万左右，地段优质仍持续降价成交，说明稀缺溢价已透支。

二、本轮上涨的真实购买力（低端刚需托市）

本轮增量全部来自三类刚需，无投资、无改善入场：

1. 片区长期自住的刚需家庭

2. 中小个体经营者自住置业

3. 长期沪漂务工定居家庭

URI城市租住认为，新政放开居住证购房资格，释放了底层刚需增量，是本轮成交拉升的唯一原因。

三、后市判断：房价未到底，后续仍会继续弱

1. 经济基本面偏弱：居民收入、小微经营收入不稳，无持续加杠杆动力，支撑不了房价上涨。

2. 人口长期走弱：人口流入放缓、年轻刚需减少，长期购房需求天花板降低。

3. 保租房持续过剩分流：大量保障性房源入市，替代刚需购房需求，降低买房紧迫性。

4. 市场结构不可逆：只有极刚需小户型抗跌、走量，中高端房源持续降价，整体大盘无牛市基础。

总结：上海二手房当前是政策刺激下的刚需结构性补量，属于“回暖不痊愈、放量不涨价”，整体房价底部尚未确立，下半年仍有回调压力。

上海此次楼市新政，本质是推翻了唯社保、唯就业的单一评判体系，为城市沉默的基层建设者补全了定居权利，短期成交爆发是被压抑数年的真实居住需求的集中释放，短期内具备极强的基本面支撑。

更值得关注的是，这轮行情彻底打破了一线城市楼市“唯高端人才论”的固有格局，证明支撑核心城市楼市底盘的，从来不止高精尖群体，更是千万长期扎根、深耕城市的普通从业者与家庭。

未来，上海楼市的分化会进一步加剧：适配基层刚需的核心低总价小户型、外环成熟居住区刚需户型，将持续具备抗跌性与流动性；而脱离刚需真实居住需求的高溢价、非刚需房源，仍将面临去化难题。城市楼市的稳定根基，终究是包容每一位城市常驻者的真实居住诉求，而非单一的资产增值炒作。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒