URI城市租住研报｜5月核心城市租赁市场变化分析

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上深3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年5月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、5月租赁市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：宏观政策力推公租房扩围与存量盘活，住房租赁保障持续加码；《城市更新十五五规划》落地，住房租赁被定为核心支点

■地方政策：城市租赁政策聚焦人才安居与存量盘活，多地加大保租房供应

■土地成交：京深租赁用地零溢价出让，政府主导强化保障属性

■个人房源：个人房源新增供应持续收缩，租金环比全线回升

■分散式公寓：供应断崖式下跌，租金走势分化加剧

■集中式公寓：存量规模持续稳步增长，租金平稳微调

■项目新开：上海集中式公寓集中入市，中小户型主导，租金分化明显

■品牌动态：品牌商活动聚焦毕业季与开业潮，央媒背书强化品牌力

■金融动态：REITs扩容提速，资产收购与创新融资多点开花

01

政策篇

全域政策加力 筑牢安居保障

1

宏观政策

宏观政策力推公租房扩围与存量盘活，住房租赁保障持续加码

5月，国务院及住建部密集出台租赁住房利好政策。《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》明确将未落户常住人口纳入公租房保障，推行货币补贴与实物保障，并支持灵活就业人员缴存公积金；《城市更新“十五五”规划》提出盘活闲置老旧厂房、商办等存量资产用于保障性住房，规范发展住房租赁市场。住建部披露2008-2025年全国共建筹公租房约1600万套，累计超300万农民工获得保障。

《城市更新十五五规划》落地，住房租赁被定为核心支点

2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，作为国家层面首份城市更新专项顶层文件，其核心导向是从增量开发转向存量提质，将住房租赁深度嵌入城市更新、产业升级、民生保障与资产盘活的全链条，不再是简单配套，而是城市更新体系中的关键抓手。

URI总结：5月国家及住建部连发多项利好政策，一方面拓宽公租房保障人群、完善保障形式，另一方面依托《城市更新 “十五五” 规划》推动闲置资产改建保租房，住房租赁正式成为城市更新的核心支点。

2

地方政策

城市租赁政策聚焦人才安居与存量盘活，多地加大保租房供应

5月，全国多地密集出台租赁住房新政，重点围绕人才安居与存量盘活。北京、深圳、上海等核心城市加大保租房和人才公寓供应，北京计划筹建3万套青年人才公寓，深圳筹建3万套、供应4万套保障房；广州、成都完善租赁条例与供地计划；湖南、孝义等地推动收购存量商品房转保租房；浙江、天津优化租赁管理与补贴流程。

URI总结：整体政策更加务实，全国多地发力住房租赁，一方面加码人才公寓建设，另一方面盘活存量房源，持续做大保租房规模。

02

土地篇

租赁用地零溢价 坚守保障公益属性

京深租赁用地零溢价出让，政府主导强化保障属性

5月，北京、深圳共成交6宗纯租赁住房用地，全部为协议或划拨方式，零溢价。北京顺义、通州地块由住房保障中心及保障房中心以低价或零地价获取，深圳龙华地块由安居公司以2600万元协议取得。上海本月无成交。

URI总结：各地块均用于保障性租赁住房或公租房建设，体现了政府主导、成本控制、公益优先的供地思路，有效降低建设成本，助力多层次住房保障体系构建。

03

市场篇

供应格局重塑 租金冷暖不一

个人房源

新增供应表现（挂牌）

个人房源新增供应持续收缩，京沪深同比降幅均超四成

5月，北京、上海、深圳三城个人房源新增供应量继续下滑。北京新增3.4万套，环比微降2.9%，同比腰斩（-50.5%）；上海新增2.5万套，环比下降12.9%，同比减少42.5%；深圳新增0.97万套，环比下降10.4%，同比锐减49.4%。

URI总结：三城新增挂牌供应同比降幅均超过40%，市场供应处于深度收缩状态，个人租赁房源加速向机构化、保障性体系转移。

个人房源

租金坪效表现

个人房源租金环比全线回升，同比仍处下行通道

5月，北京、上海、深圳三城个人房源租金环比均实现上涨，涨幅在4.0%-6.6%之间，其中上海领涨（+6.6%）。但同比来看，三城租金仍全面下跌，深圳同比降幅最大（-14.8%），北京、上海分别下降5.9%和6.9%。

URI总结：租金短期回暖主要受供应持续收缩支撑，但长期压力尚未解除，市场仍处于调整周期中。

分散式公寓

新增供应（挂牌）与租金表现

供应断崖式下跌，北京同比降幅高达85%

5月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增房间规模持续大幅萎缩。北京新增1937间，环比下降32%，同比锐减85%；上海新增1515间，环比下降33%，同比减少76%；深圳仅新增481间，环比下降11%，同比暴跌62%。三城供应量均处于历史极低水平，北京跌幅最为惨烈。

URI总结：分散式公寓市场加速出清，房源持续向集中式及保障性租赁住房体系转移。

租金走势分化，京沪同比转涨，深圳继续探底

5月，三城分散式公寓租金表现分化。北京、上海环比分别上涨3.4%和9.7%，同比分别增长12.5%和10.6%，租金回升明显；深圳则环比下跌4.1%，同比大跌16.9%，仍处下行通道。

URI总结：京沪租金回暖主要受供应锐减（同比降幅超75%）支撑，市场供需失衡推高价格；深圳调整压力持续，区域市场差异显著。

集中式公寓（含保租房）

新增供应（挂牌）与租金表现

存量规模持续稳步增长，上海同比增幅超17%

5月，北京、上海、深圳三城集中式公寓房间总规模持续扩大。上海达46.99万间，环比增长1.2%，同比增长17.4%，领跑全国；深圳36.34万间，环比微增0.5%，同比增长3.8%；北京14.52万间，环比持平，同比增长4.0%。

URI总结：整体存量稳步提升，集中式公寓作为租赁市场主渠道的地位进一步巩固，上海表现尤为突出。

租金平稳微调，京深环比持平，沪市小幅回落

5月，三城集中式公寓租金整体平稳。北京（6.07元/天/㎡）和深圳（3.18元）环比持平，上海（4.76元）环比微降2.3%。同比来看，三城均小幅下跌，上海降幅最大（-7.8%），北京、深圳分别下降5.6%和4.2%。

URI总结：集中式公寓租金波动温和，市场步入稳定运营期，集中式公寓抗跌性优于分散式和个人房源。

沪深集中式公寓集中入市，大型社区主导、租金分化显著

上海、深圳共新增集中式公寓项目37个，总房源超6,800间。上海以市北高新人才公寓（1,430套）、奉发未来（938套）等大型社区为主，租金跨度极大（0.72-7.75元/天/㎡），星灿里海宁路店以7.75元居首，康德名筑仅0.72元。深圳泊寓老地方大厦店贡献1,287套房源，租金3.67元。

URI总结：整体呈现“沪上放量、深市跟进”的供应格局，中小户型为主，保障性与市场化项目并存。

个案代表展示：

【市北高新人才公寓 · 南苑】

5月26日，市北高新集团旗下市北高新人才公寓南正式入市，为静安区保障性租赁住房项目。项目提供一居室、一室两厅、两室两厅、三室两厅共4 种户型，合计1430余套房源，户户全明通透、朝南带阳台，全套家具家电配齐，可直接拎包入住。公寓紧邻地铁 1 号线汶水路站，周边中环、南北高架便捷通达，2公里内覆盖久光中心、大宁音乐广场、静安大融城等商业配套，主要面向市北高新园区就业人才出租。

【奉发未来·风华公寓】

项目坐落于奉贤新城龙湖天街核心商圈，徐家路与德欣路交汇处，打造总建筑面积约150000平方米，共计1734套保障性房源社区。此次新增供应938套，集高颜值立面、森活公园聚场、近10000平方米活力商业街区、5大主题架空层、建筑面积约47~190平方米全龄段品质户型、24h服务管家等全场景的国际生活方式，聚合奉贤未来国际生活向心力。

04

重点品牌动态

紧抓毕业契机 品牌蓄力发展

品牌商活动聚焦毕业季与开业潮，央媒背书强化品牌力

5月，头部公寓品牌围绕毕业季推出专属优惠（龙湖冠寓、城家），并加速项目入市（万科泊寓三店开业、城投宽庭张江社区二期3180套入市、途羚四城连开）。华润有巢获央视报道，首创和园获多家官媒关注并签约600亿元授信。浦发有家联合商业推出青年人才卡，漫柏、尔家开展社群及公益活动。

URI总结：整体呈现“开业提速、营销精准、品牌升维”态势。

品牌动作：

1. 万科泊寓：深圳罗湖水贝店开业（297套）、老地方大厦店开业（1287套）；济南产发泊寓·北宸之光店开业（1030间）。

2. 城投宽庭：张江社区二区正式开业，二期推出3180套房源，成为上海目前体量最大保租房社区（共7635套）。

3. 途羚公寓：今年4-5月，在北京、广州、南京、杭州四大核心城市连开四家门店，总床位数突破4496个。

活动营销

1. 万科泊寓：结合五一假期，推出租客专属福利活动，主打“帮租客实现空手出游”。

2. 龙湖冠寓：推出“冠寓追光季”特惠活动——毕业两年内认证享租房额外98折；月付不上浮，直接享受季付价；租期内全国免费换房一次。新人见面礼：5月31日前新客户添加管家微信，房租减200元。

3. 城家：上线第三届“象牙塔计划”毕业季租房活动，包含三重免单+管家护航，主打免押金、免水电、免费送早餐。

品牌动态

1. 华润有巢：5月25日获央视CCTV-1《晚间新闻》报道（成都高投电子集团与有巢联合打造的润景家·新时代产业青年社区）；举办“有巢社区Living生活节”。

2. 首创和园：权威官媒及主流媒体就首创集团长租住房品牌发布暨揭牌签约仪式进行报道；5月9日与国寿投资、中信证券等8家金融机构签署战略合作协议，其中4家银行合计提供600亿元长租房专项授信额度。

3. 漫柏集团：参与“彭聚菁英·城就未来”徐州市青年人才“面对面”活动（在徐州淮海科技城·漫柏未来人才社区举行）；520期间联合常高新·漫柏未来人才社区举办“青春有约·心动一夏”桌游交友派对。

4. 浦发有家：以青年需求为核心，联合印象汇共创专属“青年人才卡”，打通社区生活与商业权益，构建青年生活激励生态。

5. 尔家：受邀参与锡山区普法项目“光影里的‘典’满”，打造沉浸式法治文化嘉年华。

05

金融动态

REITs 扩容提速 融资模式多元

REITs动态：REITs扩容提速，资产收购与创新融资多点开花

5月，保租房REITs市场活跃。中金杭州安居REIT获受理；吴中经开萃禹类REITs成功发行6.74亿元，优先级利率1.84%创全国类REITs新低；中金厦门安居REIT完成扩募，募资7.89亿元。分红方面，招商蛇口、汇添富上海、华润有巢等5只REIT实施2026年首次分红。中航北京昌保REIT新增流动性服务商并完成项目交割，国泰海通中建REIT获审核反馈。市场扩容提质，资金活跃度提升。

资产收购与学生公寓改造：

香港鸿翔中心2.25亿港元成交，折价48%，拟改学生公寓

永义国际「森里」学生公寓获外资基金约5.4亿元洽购

香港投资客4000万购长沙湾旧楼，拟改装学生宿舍

金融融资与再贷款：

浦发银行湾沚区落地芜湖首单租赁住房再贷款，融资1.5亿元，用于收购208套商品房作人才房

基金设立与投资：

苏州城投集团设立首支城市更新母基金，规模3亿元，盘活老旧厂房、人才公寓等

英国Homes England加入Starlight UK建后出租第二期基金，支持新建租赁住房

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒