楼盘的比拼，早就不在围墙内了

当房地产进入存量时代，行业最大的变化不是需求消失了

而是客户变得更专业了

过去十余年，房地产市场经历了高速增长阶段，行业更多比拼的是规模、速度与资源整合能力

而随着市场逐步进入存量竞争阶段，客户拥有了更丰富的选择

从宏观数据上来看，截至2026年3月，一线城市‌库存消化周期已达到25.3个月

这意味着，今天的客户拥有前所未有的选择权

面对大量同质化产品，客户不再急于出手，而是在反复比较、反复验证

他们观望的背后，并非没有需求，而是在等待一个足够确定的答案

开发商之间的竞争也随之发生变化

真正决定项目成败的，不再是谁建得更快、规模更大，而是谁更理解客户，谁能提供一个经得起时间检验的居住解决方案

我这次采访的企业，可能给了市场一个极度需要勇气的答案：

在兑付房子之前，先兑付生活场景

最近，我与格上集团董事长李万辉进行了一场深度对话

这次的采访很有意思

并不发生在售楼处、录音棚或者办公室

而是在一个离西安市区特别近的都市农场

若不是提前知道，很难把这里和一家房地产企业联系在一起

更难想象的是，这一切都是未来社区生活的一部分，甚至它们比即将面世的住宅项目出现得更早

而这正是格上集团为业主打造的“特权生活

《单盘主义的时代样本》第十期

我们对话这位深耕工程建设、见证西安城市发展，并在此时选择进入住宅开发领域的地产新人

格上集团董事长李万辉

采访结束后，我更加确信：

当房地产进入下半场，那些真正相信产品力的人，正在用另一种方式做地产

而格上，或许正是一个值得长期观察的样本

01

从商业到住宅，他看到了一种新的开发逻辑

采访最开始，我问了一个问题：

为什么选择这个时机做地产开发？

李万辉先是讲述了格上集团过去的背景

听完他的讲述，我也确信，他做出这个决定绝非一时冲动，而是经过深思熟虑的

格上集团过去近20年一直投身城市建设工程，伴随着西安这座城市的城市更新共生共长

从承接项目的过程中，逐步积累着对这座城市的感知与对城市肌理的把握

也收获了核心能力——客户研究的能力

相比住宅开发，商业项目面对消费者的反馈更加直接

人们会不会来、愿不愿意停留、是否愿意持续消费，每天都在用脚投票

高新玫瑰·ONE

格上集团过去打造的玫瑰·ONE系列，已成为西安高端非标商业的标杆，是兼具体验性与社交属性的城市级独特商业社交场域

也正是在这样的实践过程中，李万辉逐渐意识到：

无论商业还是住宅，本质上都是在回应人的需求

采访中，他提到一个让我印象很深的观点：“商业其实比住宅更容易。”

这句话让我有些意外

因为在很多人的认知里，商业运营周期更长、难度更高、风险也更大

而他的解释却很简单：

“商业投入小，要求高。要求在于你对城市、对人的消费习惯有深度理解。只要按照西安人的喜好和深层需求去做产品，就一定能够打动人心。”

这句话正是存量时代最重要的变化：

今天真正稀缺的，不再是房子本身，而是能够打动人的产品

研究人的需求、人的情绪、人的生活方式，研究一座城市真正缺少什么，才有机会创造出真正有价值的产品

02

坚定深耕的背后，是为了打造令人向往的「生活方式」

房地产最重要的，就是以人为本

住宅开发的终点，是让居住者愿意长期生活在这里

采访过程中，我听到李万辉说过最多的话就是：西安人民、打造生活……

与之形成反差的是，格上集团的首个住宅项目

却出人意料地落地在了高新三期

高新三期俯拍图

在我们的印象里，西安高新区是科技创新竞争力仅次于北京中关村和上海张江高科技园区的科技园区

为什么会选择在这样的一个科创新区里，打造人本主义的产品？

李万辉给出了一个不同的回答：

“高新三期作为高新区创业第三站，与前两站不同，定位以人为主，从医院、学校、商业、艺术等配套的设计上都更适合人的居住。”

正是基于这样的城市区域定位

格上集团采取了围墙外+围墙内的打造方式，为业主真正构建理想生活方式

就像李万辉说的

“先兑现围墙外，再兑现围墙内，把产品力拉起来，这样才能真正打动客户。”

约2000亩的乌斯拉特农场

难得的是，它就藏在都市之中，既能享受市区带来的便捷，又能随时切换进田园的趣味

当步入这样一个超大农场的时候，体验感是完全不一样

我们在参观的过程中，就看到了很多生态养殖、亲子研学、有机餐厅的多元场景

农场中已经培育的菜

而这一切却在最初的规划中就有构想，为的就是让业主们享受闲暇的田园生活

王西京艺术馆

农场之外，格上还打造了一座王西京艺术馆，收藏着这位陕西知名艺术家的作品

这背后其实也是他们对于社区的理解：居住不仅需要空间，也需要艺术氛围

约2000平方米的小丫的ONE面包

让我印象深刻还有一家面包工厂——小丫的ONE面包

很少见到一个面包房能有约2000平方米的超大空间

而这设计，为的是打造一种独有的生活方式，业主不仅能享用面包，同时可以享受这般有交流的社区氛围

高新玫瑰·ONE

而高新玫瑰·ONE，则承载着他们对于社区商业的理解

好的商业不只是满足消费需求，更是让业主能够在家门口感受到城市最真实、最有活力的生活气息

用李万辉的话说：

“我要把我们的业主打造成我们的特权阶层。”

这种特权，不是身份标签，而是一种真实可感的生活优先权，是一套已经开始兑现的生活体系

这些事情，其实比建住宅更难

但也正因为如此，它们更难被复制

当市场进入供不应求的阶段，产品逐渐趋同

构建产品的唯一性就显得至关重要

而格上所做的，正是构造一套别人无法复制的生活系统

03

用匠心打造匠品，「耐心」让枯树再次发芽

如果说前面，我们探讨的是宏观层面的方向与战略

那么真正走进格上集团打造的项目时

看到的却是格上对细节的把控

在农场内，不仅提前为业主划分好了菜园，更设有造型如打地鼠游戏般的玩乐设施，森林内部也提前布置了无动力设施

几乎涵盖了一家五口、老少皆宜的生活互动项目

如果一定让我选一个最打动我的细节

那就是，

在我们之前的文章里，曾经提到过木作是开发商花钱也买不到的

它是精装家装化时代最容易失控的环节，也是社区氛围营造中最考验耐心的部分

而在格上，大量形态优美、品种稀有、姿态舒展的树木随处可见

这一部分来自李万辉的爱好，而另一部分就来自格上集团长期的坚持与耐心

有个小故事可以分享一下

2024年高新玫瑰·ONE入口广场处种植了一棵罕见龙爪柿子树

但在2025年未发芽枯死

格上集团没有放弃这棵柿子树，而是做了木乃伊化处理

今年的5月，这棵龙爪树重新生出嫩芽

从一棵树的补救、修复到再次生长

不难看出格上集团不仅很懂树，也很珍惜树木

也足以见得这家企业对细节的极致关注力

而这份对树木的热爱，恰好成为了李万辉进入住宅开发领域的一种必然

他说：

“人每天出门第一眼看到一棵有生命力的树，心情是不一样的，迸发的灵感也是不一样的。”

这句话很感性，却触及了如今产品竞争中很重要的维度：

情绪价值

树木安放人们的情绪，也承载着时间的记忆

好的社区，不只是安放身体的空间

更是安放情感和记忆的地方

它不是在交付那一天建成的，而是在漫长时间里慢慢生长出来的

04

交付的底气：用「造城市」的能力「造房子」

坦白说

这次采访，我们走访了许多围墙外的项目

很多项目都已经逐步落地，取得了很好的市场反馈，并不让人担心

但首次进入住宅领域的格上集团，又该怎么保证住宅的质量

我也代替各大未来的业主问了李万辉这个问题

他的回答很自信，也确实很有底气

从2016年工程起步，格上长期参与水利水电、机电、市政等工程建设；

到2020年多业态延展，投资并运营玫瑰·ONE商业中心；

再到2023年，综合开发体系，开发首个住宅项目——瑰丽花园

长期的工程建设经验，为格上建立了扎实的工程化开发能力与企业资产规模

因此，相比传统开发商，其对开发流程、施工落地、成本品质与工期控制更为敏感

用李万辉的话说就是：

“我本身就是干工程出身的，我对材料的使用和精耕细作的把关肯定是要更加细致一些，材料也会选用最好的材料。”

也正是这份用造城市的能力造住宅的魄力

构筑了格上集团对围墙内外质量始终如一的底气

05

房地产下半场，做生活的人会赢

采访接近尾声的时候，雨刚刚停下

农场里的鸟叫声重新变得清晰起来

李万辉说了一句话，让我印象很深：

“最终雨会停，鸟叫声会响起。”

这句话很像今天的房地产

过去几年，行业经历了一场前所未有的调整，很多企业离场，很多模式失效

而如今住房逐渐回归居住属性，客户拥有了更多选择权

房地产竞争的核心也从建造能力转向运营能力，从空间营造转向生活营造

客户购买的，也不再只是围墙里的那套住宅，而是围墙之外持续生长的生活方式

这也是为什么李万辉反复提到，要先兑现围墙外，再兑现围墙内

因为决定一个项目价值的，也可以是社区之外持续发生关系的场景，能够沉淀情感的社群，让人愿意长期留下来的生活内容

本质上，房地产正在从“开发产品”走向“经营人”

谁能把人留在社区里，谁能把关系留在社区里，谁能让生活持续发生

谁才能真正创造穿越周期的价值

真正穿越周期的企业，或许从来不是跑得最快的企业，而是那些愿意花时间种树、种生活、种未来的人

在那里，或许才藏着房地产下半场真正的答案