地产行业，出现反常信号

　　 今年以来，豪宅日光、二手房热卖等积极消息时有传出。

　　 不过，市场依然极端割裂，每个人对行情的体感可能都不尽相同。有人看到市场回暖，也有人悲观认为市场远未见底。

　　 那么，房地产的止跌回稳，到底走到哪一步了？

　　 相较于受政策、营销影响较大的新房市场，二手房成交更能反映市场的真实热度。

　　 明源君综合各项楼市数据认为，二手房市场分化还在持续加剧，核心城市已经告别单边下行的，进入震荡磨底阶段。尽管只是结构性修复，但对于市场而言意义重大。它意味着，市场最艰难的阶段大概率已经过去了。

　　 01

　　 高能级城市，二手房出现止跌回稳迹象

　　 经过数年调整，二手房市场从普跌转向分化，一二线的热点城市，从成交量到挂牌量，都出现积极向上的苗头。而大部分三四线城市，依然在下行趋势中艰难挣扎。

　　 1、热点城市新增挂牌量大幅下降

　　 挂牌量是反映二手房市场供需关系的核心变量，也是判断市场情绪和趋势的关键先行指标。

　　 这几年二手房挂牌量逐年大增，市场持续承压，出现踩踏式抛售，直接导致二手房成交价格一路下滑。

　　 而在今年，供应激增状况得以明显缓解。

　　 中指研究院的数据显示，五月份全国25个重点城市二手房新增挂牌房源总量约12万套，较2025年同期下降41%左右。

　　 不仅新增挂牌量在减少，在售房源总量也有所下降。

　　 据国信达数据，截至五月份全国共有13个大中城市的二手房挂牌量同比下降。其中，降幅最大的三个城市是福州、广州和上海，挂牌量同比降幅分别达到52.44%、34.46%、31.12%。线上获客不停歇，点击了解

　　 除了上海及广州外，其余两个一线城市的挂牌量也在下降。

　　 北京二手房挂牌量连续五个月下行，刷新近八个月库存新低。

　　 深圳自一月份以来，二手房挂牌量减少5000套；

　　 挂牌量的下降，一方面是由于成交活跃，消化掉了一部分存量；另一方面，也是业主心态变化的一种外在显示。

　　 这几年，由于市场下行，大批业主都着急处置手头的房子，以价换量之下，二手房的成交价格一路走低。

　　 而随着急售低价房源被消化，剩下多为“可卖可不卖”房源，并且随着成交放量，越来越多业主不愿意低价割肉，心态上也转变为观望为主。从数据来看，一些城市成交价格已趋于稳定，有的还出现业主反价、惜售的现象。

　　 政策的刺激效果，也在持续发酵。截至目前，很多城市的首付已经降至15%左右，再加上“四限”退潮，购房门槛和购房成本大幅降低。部分此前为了腾名额而卖房的购房者，现在可以直接购置多套房产，因此打消了卖房的想法。

　　 挂牌量及库存回落的背后，成交端正在大幅修复。

　　 2、成交量持续上升，成交价格跌幅收窄

　　 二手房的市场热度出现明显提升。

　　 今年前五个月份，全国20个重点城市二手房累计成交约62.9万套，同比增长4.4%。

　　 一线城市表现强势，二手房成交量都出现大幅增长。尤其是上海，五月成交套数同比增加30.9%，连续两个月创近五年同期新高；北京成交套数同比2025年上涨10%左右，同样创下五年来同期新高。

　　 强二线城市中，杭州、成都、武汉等城市成交同比也出现小幅增长。而三四线城市大多同比仍为负增长，以价换量特征明显，成交规模仅为高峰时的30%-50%。

　　 这些迹象表明，热点城市的二手房流动性得到实质性修复。尽管成交均价仍在下降，但降幅持续收窄，市场抛售情绪在减弱。

　　 住宅的成交，往往遵循“量在价先”原则。成交量的持续回升是价格企稳的前置条件。从目前来看，核心城市的二手房成交持续增长，为接下来成交价的止跌奠定了基础。

　　 当然，市场是极端分化的，一线及强二线城市有成交量的托举，有望更快实现横盘震荡，而更多的三四线城市，目前依然看不到这一积极趋势，这也成了全国整体数据持续疲软的主要拖累。

　　 02

　　 “老破小”成为成交绝对主力，信号很不一般

　　 近两年，各地不时有豪宅新盘“日光”，让本就冷热不均的市场显得更加割裂。

　　 当主流观点都在说，住宅全面改善化，刚需“已死”的时候，在二手房市场，最不起眼的“老破小”正在抢占C位。

　　 从前五个月热点城市的成交结构来看，低总价、小户型的老旧小区房源，已成为成交的绝对主力。

　　 以五月份为例，上海总价300万以下房源成交占比约58%，较2025年提高8个百分点；总价200万以下房源成交占比约50%；从面积段来看，70㎡以下的小户型成交占比约为41%。

　　 北京、深圳也是类似情况，两地300万以下占比分别提升约6个百分点，70㎡以下户型成交占比分别达到42%和32%。

　　 二线城市也呈现类似情况。如，南京五月成交的二手房中，总价100万以下房源占比约四成，这些房源多数房龄已超过25年。

　　 这并非偶然现象。

　　 如果我们将时间拉长，将范围放宽到更多高能级城市就会发现，“老破小”成交逆势走强已成为一种普遍现象。

　　 今年一季度，全国30个重点城市总价300万以内的房源，成交占比达到48.7%。

　　 四月份的情况也类似。低总价房源的成交占比，已到了令人咋舌的程度。例如北京，四月份300万以下房源占到将近8成，其中，有6成总价在200万以内。

　　 上海今年前四个月成交的二手房中，400万元以内房源占比达到高达81%。

　　 曾几何时，“逃离老破小”成为一种主流论调。很多人认为，住房改善时代，“老破小”已经彻底没有未来了。

　　 然而，“老破小”却成了这一轮二手房成交上涨核心支撑。这到底是怎么回事？戳这里，了解线上AI销售员

　　 第一，收储政策托底，一定程度上拉动了“老破小”成交。

　　 就在上个月，广州宣布国企下场收购个人二手房。收购对象是300万元以内、70平方米以下、位于环城高速以内的二手房源，且对房龄不作限制。并同时配套了2亿元的专项置换补贴。

　　 在此之前，上海早在2月份便启动了收储政策，单五月份一个月就收购了523套。据统计，截至2026年6月上旬，全国已有超过70座城市启动或宣布开展政府主导的二手房收购试点或收储工作。

　　 政府收储的目的，是打通置换链条，推动新房库存去化。由于各地收储基本以小户型、低总价房源为主，这在一定程度上推动了“老破小”成交。

　　 当然，目前各地的收储仍在试点阶段，规模相对较小。“老破小”成交飙升，更多还是来自市场的自发力量。

　　 第二，“老破小”跌出性价比，吸引刚需及投资客入场。

　　 首先，“老破小”的价格调整相对充分。

　　 俗话说，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。二手房经过这几年调整，房价已经大幅回落。以明源君的观察的深圳某小户型为例，2020年巅峰价格可以达到500多万，而最新成交仅300万左右，跌幅达到40%以上，相当于回到9年前。

　　 可以说，老破小已经跌出了性价比。

　　 房价的性价比，通常锚定租金收益率。

　　 据中指研究院的统计，目前重点50城的二手房平均租售比约为2.3%。

　　 这个回报水平，已经超过5年期定存利率（1.9%），也跑赢10年期国债收益率。

　　 而“老破小”的收益率更可观。据统计，部分城市如成都、武汉、重庆、南京等，“老破小”的租售比已超过3.0%。

　　 当前，首套房商贷主流利率3.0% - 3.3%，公积金贷款为2.6%。当租金收益能够覆盖月供的时候，投资者便有了入场动力。

　　 与此同时，各地政策利好不断，降低首付比例，减少交易税费、设置购房补贴等举措，有效地降低了购房成本，也有力强化了刚需的购房意愿。

　　 而从供应端来看，这几年核心城市的新房基本全面改善化，低总价、小户型的刚需产品几乎处于断供状态。购房者只能全部涌向二手房，这也助推了二手房“老破小”的热卖。

　　 小结

　　 从二手房的成交趋势来看，国内楼市正式进入存量主导、分层分化、回归居住的新阶段。

　　 市场极致分化之下，不同城市、不同产品的风险差异极大，对房企而言，无论做布局还是做产品，都应该遵循一城一策的原则，充分衡量城市未来的机遇与风险，以及客群的需求及承接力，才能将有效降低试错风险。