数据冷售楼部热？西安楼市真实分化比你想的严重！

很多时候，房地产市场的变化就在一瞬间，上周我们（公众号：四海为家）先提到新项目亮相速度明显加快，可能很多人还没回过神儿，紧接着这些亮相的项目已经开始纷纷准备首开。

对于近期在西安有购房需求的朋友们来讲，可能看数据觉得表现一般，但实际到售楼部一看咋感觉又不一样？到底咋回事儿？其实我们一再告诉大家，买房这件事儿，线上摸底线下实看缺一不可，而在线下看房之前，提前关注四海为家，更有利于帮助大家先摸底一波市场行情，也就更有助于大家进行置业选择。

新房市场稳中有变

供应放缓亮相加快

虽然暂时6月还没过半，但从价格公示和销售数据来看，热度明显给到了新盘，从5月的最后一周一直到6月上半月，曲江、经开、新城、港务、莲湖、航天等多个板块都迎来了新盘的价格公示。

我们（公众号：四海为家）也制作出了近期新盘量和去年同期对比，确实新盘亮相加速，对购房者们来讲都是一件益事，而这必然也让一部分人觉得机会来了。

不过市场从不会按照简单的预期运行，于是能发现最近西安楼市虽然新盘亮相加快但供应还是有所放缓，整体平稳之下价格走势和面积走势，已经呈现出肉眼可见的调整，这点需要引起买房人的注意。

同时我们也要提醒，这些变化不是偶然出现的波动，而是当前市场供需结构调整的直接体现，也正在悄悄改变不同板块和不同产品的价值排序。

先来看价格方面，从销售价和成交价对比来看，依旧有不小的差异，根据一年多以来西安新房销售&成交价对比来看，虽然整体备案均价已经达到20449元/㎡，但实际成交均价16248元/㎡还是相对能让人接受，尤其是部分城市更新片区，虽然价格看似吓人但是整体的成交价格还是在被认可的范围内。

最新数据来看，现阶段销售价的9折可能已经成为常态，结合价格之外的其他优惠赠送等购房利好，性价比可能会更高。

不过也并不是所有板块都是如此，港务、浐灞、曲江这类价值相对坚挺的片区，在保证产品品质不断迭代的同时，价格的稳定性要更强一些。此外城市更新片区因为产品优势较高再加上主城资源相对丰富，整体成交价和销售价都呈现出相对上扬的趋势，平均保持在销售价1.7万元/㎡左右。

再看大家关注的面积，此前我们（公众号：四海为家）针对新房供应面积的一年多变化进行了统计，主力面积已经从140-150㎡转向120-130㎡。

而结合最新西安成交房源面积来看，首改成为市场主力这个趋势还在继续，整个5月西安主力成交面积段120-130㎡，结合面积段总价段交叉来看，面积110-130㎡、总价150-200w产品最为畅销。

丨图源：普睿数智·克而瑞

总结原因不难看出，一个是得房率的增高让原本有中等面积预算的人能够享受到更大的生活面积，另一个就是需求之下房企们也在这个面积段内打造出更有吸引力的产品，激活买家的购买欲。

5个新盘即将首开

最低均价1.55万元/㎡

很明显，市场正在从数据端完成一场无声的价值重估，价格普遍让利，核心与主城更新片区价格稳定，首改也成为绝对主力。而实际上在6月集中亮相的新盘中，也能很明显看到这点。

6月初至今，西安主城共计进行了13盘次1679套房源的价格公示，其中5个新盘首次放价，共计945套房源，整体均价19222元/㎡。

回到5个项目本身来看，曲江久违上新，并且这次是98㎡起步，此前谁能想到曲江还有100㎡左右的项目？当然这个面积段大概率是变异户型，不过整体来看两个项目主力户型分别是125-169㎡（中铁阅筠府）和，这个面积起步还是很令人心动的。

值得注意的是中铁阅筠府，作为曲江首个全系挑空的四代宅，建面约125㎡和139㎡做到了卧室挑空，建面约169㎡更是客厅挑空，而这也是目前西安200㎡以内的唯一。无论是普通置换还是主流改善亦或者高端改善，都能覆盖；再加上户型的全景舱设计、超大采光面等等，每个户型都是惊喜度拉满的节奏。

友好的购入门槛和迭代创新的组合，再加上曲江核心地段与央企背书，也让中铁阅筠府未开先火，上周我们踩盘过程中也看到了很多意向购房者到访，从项目释放的信息来看预计13号也就是后天就会首开，如果感兴趣这两天可要抓紧时间到项目了解登记，小心错过首开这个性价比机会。

想要了解项目更多信息，也可以预约下方直播，明天中午1点，海哥和大家相约直播间，聊聊曲江“新面孔”的选择逻辑。

除了热度满满的曲江，幸福林带最近小区也是释放出价格，作为准现房小区，它也是幸福开发打造出的城市更新人居范本，最低1.45万元/㎡，还是改善类的150㎡左右户型，对于想在城东置业的朋友来讲是个机会。

整体来看，市场用实际行动告诉我们：没有很多人想象中的大跌也并没有暴涨，而是越来越精准的价值分化。从数据看起来市场表层波澜不惊，但售楼部里却暗流涌动。

对于真正有自住需求的朋友，我们给出三条最实在的建议，帮你避开坑。

第一，备案价可以参考，但成交价才是硬道理。现在整体9折已经成为市场共识，但也要记住，不是所有板块都能砍价，港务、浐灞、曲江等核心价值区的价格依然坚挺，盲目追求低价反而容易踩坑。

第二，首改时代已经全面到来，别再盲目追求大面积。现在买房，"够用且好用"比"越大越好" 更重要。

第三，新盘首开永远拥有高性价比。尤其是像中铁阅筠府这样的标杆项目，首开价格往往是整个销售周期的最低点。错过首开，不仅可能面临价格上涨，好楼层好户型也会被抢光。

最后再强调一遍：买房从来不是一件只看数据就能决定的事。在做出最终决定之前，先关注四海为家，我们会第一时间为你带来最准确的市场信息和最客观的楼盘分析，帮你在复杂的市场中做出最正确的选择。

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