日本为什么会出现“负动产”？根源是少子老龄化和人口萎缩

日本厚生劳动省近日公布的人口动态统计数据显示，2025年日本国内的本国新生儿数量为67.1236万人，总和生育率1.14，两项数据均创有统计以来的最低纪录。日本新生儿数量已连续10年下降。2025年日本国内出生的本国新生儿较2024年减少1.4937万人，同比下降2.2%。日本国立社会保障与人口问题研究所此前预测，日本出生人数降至67万人左右可能发生在2040年，但这一情况已提前15年到来。这再次凸显日本严重的少子化、老龄化趋势。

少子老龄化和人口萎缩，给日本经济和社会带来了一系列严重的影响。其中一个影响是日本有大量房产沦为“负动产”。

在正常情况下，房子是资产：自住能用、出租能收租金、涨价能赚钱。但“负动产”与此相反，是指持有一套房子所产生的年度刚性持有成本（税费、物业费、维修费、管理费等）大于这套房子每年租金收益和资产增值，持有越久持续亏钱，想卖都很难出手，最后沦为纯粹负债。

《负动产时代》是由日本《朝日新闻》采访组撰写的纪实类图书，这本书以日本人口减少与房地产泡沫破裂为背景，聚焦不动产从资产蜕变为负债的社会现象，详细分析了日本房地产市场的“负动产”现象。下面是这本书所举的一个案例：

2016年，新潟县长岗市的一位男士在汤泽町有一套度假公寓（约20平米），每年都要缴纳15万日元的物业费和维修基金，还有约3万日元的固定资产税，他担心这份看不到尽头的负担，决定马上卖掉。最初开价40万日元，整整一年看房人数是0。最终房主决定卖给中介公司，对方开出的价格是-120万日元，理由是公寓在未来3年的物业费和相关手续费等共需115万日元，而且即便这样也无法保证3年之内能卖出去。这种由房主“倒贴钱”才能卖出房产的现象，就是一种典型的“负动产”。

日本大量房产沦为“负动产”，根源在于少子老龄化和人口萎缩，此外，还与房地产泡沫破裂、高持有税制和产权僵化有关。1990-1991年日本城市地价结束三十年单边上涨，首次同比转跌，标志房地产泡沫正式破裂。此后日本进入“失去的三十年”：房企大面积债务违约、银行海量不良债券爆发、房价长期阴跌、居民加杠杆意愿崩塌；叠加后续持续少子老龄化，地方房产逐步演变为大规模负动产。

日本生育率在1957年就开始低于更替水平，此后直到1974年，日本生育率基本上都在更替水平附近波动。从1975年开始，日本生育率加速下降，到2005年下降至1.25。此后几年，日本生育率虽然有所回升，但近年来生育率又继续下降，2025年日本生育率下降到1.14。2025年日本 65 岁及以上老年人口占总人口比重（老龄化率）高达29.4%，是全球老龄化率最高的国家。

2009年日本的净增人口和自然增长人口都是负数，正式进入人口萎缩时代，至今已有约一代人时间。近三成人口进入老年段，总人口持续逐年萎缩，大量乡村空置住宅持续演变为负动产，是日本不动产结构性衰败的核心人口根源。

因为持有成本高、新增人口减少和老龄化的原因，在日本有大量的土地和房产，在业主去世以后，子孙都不愿继承，变成“所有人不明土地”和空置房。

那么，中国会不会出现类似日本的“负动产”情况？在过去几十年，中国的房产基本上都属于不断升值的资产。1998年中国正式取消福利分房，商品房时代正式开启。此后一直到2022年，中国房价虽然经历过多次波动起伏，但总体趋势是不断上涨，同时总人口也在一直上涨。从2022年至今，中国房价的总体趋势是下跌，而中国总人口也是自2022年开始进入负增长时代。

目前中国人口老龄化程度（2025年65岁以上老年人口比重为15.9%）远低于日本，房产税也没有全面落地，尚未普遍出现类似日本的“负动产”，但沦为“负资产”的房子并不罕见。那么，房子沦为“负动产”与“负资产”有何区别呢？“负动产”是指持有持续倒贴钱的房产，而“负资产”是指房贷余额大于房屋现价的房产。

举例来说：

某套房子的购房总价：100万元，

首付3成：30万元，自有现金支付，

房贷贷款本金：70 万元，

已正常还款5年，累计归还本金10万元，加上首付30万元，相当于已投入自有资金40万元。

剩余未还房贷本金：60万元。由于房价下跌，当前这套二手房市场价只能卖到：50万元。

对比剩余房贷余额 = 60万元，

房屋现价 = 50万元，

房屋净值 = 50万- 60万 = -10万元，即这套房子资不抵债，负资产10万元。

在上述这种情况下，业主面临两难选择：

一是继续持有，继续还贷，赌房价回升；

二是断供/出售：需一次性拿出10万元补差额，并且前期投入的40万元全部损失。

长期来看，人口是住房需求的根本支撑。如果出生人口增加，相当于未来20到30年形成新增购房需求，对房价构成支撑。同时，房价会出现结构性分化：核心一二线城市由于人口持续流入，房价有结构性支撑；而人口流出的三四线城市及县城，房价恐怕难以扭转颓势。