中建智地，换了一种玩法

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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6月12日，中建智地怀柔6001地块，通告了设计方案反馈意见。

它没有公布意见条数，只是将采信情况分成4点作答。

花姐读完，全部合法合规。里面涉及两个老调重弹的问题：

1、开发商承诺，开敞阳台、防火挑檐、设备平台，不封闭使用；飘窗严格执行国标尺寸。

2、开发商承诺，不通过设计变更等方式变相偷面积，不诱导购房人进行违章搭建空间。

同一天，中建智地公布了建设工程设计方案总平面图，也拿到了6001地块的规划证。它被视为怀柔国贤府。

这张新版图纸，是正式报批文件，黑白色调，坐标精确，尺寸齐全。

之前的首版，虽是彩色版，也有园林景观示意，但数据实在太简约了。

最关键的是，它没有标出赠送面积的信息，导致户型面积无法推算，有意关注的购房者，云里雾里的。

现在，新版图纸一目了然了。

新版图纸透明化

相比初版方案，怀柔国贤府终版的总平图，大致格局未变。

它占地3.19公顷，总建面6.94万平米，地上计容面价4.47万平米，地上不计容面积738.5平米，容积率1.4，限高24-36米。

在这个条件下，中建智地规划了10栋楼：6层2栋、9层1栋、10层5栋、11层2栋，整体呈北低南高状。

但，它做了一些细微的调整和优化。除了色彩之外，新图纸大致7点变化：

1、将坡屋顶“掀开”，做了透视处理，可以清晰地看到“地下建筑轮廓线”、“赠送面积的位置”；

2、标注了室内地坪标高、室外地坪标高和小区外道路的地坪标高。小区内，整体抬高了1.4米左右；

3、7#和8#之间增加了电动自行车停车场地，208平米，104辆；

4、大门尺寸标出来了，高9.52米；

5、标出了每栋楼的门头高度，最北一排3.35米，2#5.05米，其余为5.60-5.65米；

6、标出了楼栋长度和进深的尺寸；

7、规划户数为366户，新披露了机动车停车位480辆，车位配比1.31：1。

有了这些详细信息，怀柔国贤府就彻底暴露在阳光底下了。

远郊版豪宅国贤府

有关怀柔国贤府的户型，花姐根据终版图纸，重新做了一版推测。

它的户型有5款；99平米、122平、139平、166平和175平米。

具体的分配比例为：

1、99平米，南向三面宽三居，分布在3#和6#，共132套，占比36.07%；

2、122平米，南向三面宽四居，分布在1#、5#、9#、10#，以及7#西单元，共106套，占比28.96%；

3、139平米，南向三面宽四居，分布在8#、4#中间和西单元，以及7#中间和东单元，共68套，占比18.58%；

4、166平米，南向四面宽四居，分布在5#中间和西单元，共40套，占比10.93%；

5、175平米，南向四面宽四居，分布在5#东单元，共20套，占比5.46%。

在赠送手段方面，怀柔国贤府主要有四种：

1、南向通体内嵌阳台，进深约1.8米，赠送一半；2、南向均有花池全部赠送，进深约0.75米；

3、99平米北向一处设备平台，其余户型则为2至3处，进深约1.1米至1.65米，全部赠送；4、139平米户型边户，卫生间有飘窗赠送。

以139平米户型举例，赠送面积约28.4平米，实际得房率约在99%至101%。

怀柔国贤府会卖什么价？最直接的参照系，是北面500米的嘉棠澐玺。

一年前，北京建工以3.59亿元底价摘得嘉棠澐玺，折合楼面价1.65万元/㎡，比怀柔国贤府便宜了400元/㎡。

截至目前，嘉棠澐玺供应224套，至今网签214套，成交均价3.94万元/平米，成交金额8.33亿元，地价覆盖率260%。

花姐预计，怀柔国贤府的售价在4万元/平米左右。毕竟，"国贤府"这个IP是有一定的溢价；

另外，中建智地在怀柔区做“顶豪”，填补了市场空白点。

两个待解的悬疑

怀柔国贤府的图纸里，还有两个待解的疑点：层高与退线。

1、关于层高

A、最南一排的层高很明确，3.0米；

B、由于8#建筑高度为32.15米，9#建筑高度为28.95米，两栋楼只相差一层，相减得出单层层高为3.2米。

花姐大致推算，1#、2#、6#、7#、8#、9#和10#层高，皆为3.2米；

C、依葫芦画瓢，5#建筑高度34.15米，其单层面积为3.4米。

不过，由于目前公布的只是平面图，不知道坡屋顶是否会计入建筑高度。如果计入的话，那怀柔国贤府的实际层高，可能会变低。

仅从层高尺度上看，中建智地要在怀柔造一座豪宅版国贤府。

2、关于退线

对怀柔国贤1#和2#的间距系数，花姐有点小疑问。

为什么都是1.3呢？

1#是10F，为塔楼，与北面的府前东街9号院8#的间距系列，应该为1.2。

2#是1+9F，为板楼，与北面1#的间距系数比为1.7，而与北面现状建筑的间距系数比为1.3。

同一栋楼，为何南北楼间距系数上，出现了双标？

综合这两栋的情况，难道对怀柔区老房子的间距系数，变了规定？

针对这点，花姐百思不得其解。

最后，花姐要讲一个天上掉馅饼的事儿。

在6001地块上架土拍前夜，它东南角占地0.38公顷的6006公共服务配套用地，取消了局部限高36米，降为24米。

6006地块的这次调规，为6001地块赢得了更好的条件。

花姐点评

从怀柔国贤府开始，中建智地的画风突变了。（详见《中建智地，画风突变》）

之前，这个北京地产“一哥”的投资偏好，集中在朝阳区，如：北京宸园、紫京宸园、璞樾和太阳宫地块。

后来，它转变了，开始向郊区市场渗透，全面撒网。

花姐认为，有两个因素：

一是，太阳宫地块拿地一年才出图，做灯塔项目，付出的时间成本；

二是，合作伙伴中建方程的启示。延庆中建臻源府从拿地到开盘售罄，只花了100天，地价覆盖率170%。更关键的是，地价只有5.6亿元，网签价11.13亿元。

开发商玩地产，不就是个生意嘛。这一点，中建智地董事长樊飞军，彻底想明白了。

所谓地段好坏，须辨证来看。

站在整个北京的角度看，6001地块的确很郊区，距离天安门约60公里。

但，它占据着怀柔区的CBD位置，距怀柔区政府只有890米，且都在府前东街上。

想明白了这个道理，也就读懂了怀柔国贤府的开发逻辑。

况且，樊飞军很清楚，鸡蛋不放在一个篮子里。