2026年5月长三角五城商品住宅市场月报

引言

2026年5月，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场延续“土地市场两极分化、新房同比修复、二手韧性凸显”的整体特征。随着“金三银四”成交窗口收尾、五一假期季节性扰动，五城市场量能较4月集中放量后呈现环比温和回落，但同比修复趋势进一步巩固。

内容速览

土地市场

五城涉宅用地成交总建筑面积102.09万平方米，较4月环比下降50.8%。溢价率两极分化加剧，上海以33.51%、杭州以32.27%继续领跑高溢价区间；苏州核心地块竞争回暖，本月溢价率为11.1%；南京（3.04%）、合肥（0.01%）维持低位，底价成交仍是非核心区域主流，“核心竞、外围底”二元分化格局延续。

新建商品住宅市场

核心五城商品住宅成交面积183.75万平方米，杭州（51.58万平方米）居首、上海（48.70万平方米）次之。苏州、合肥、南京成交面积同比正增长，上海环比修复明显；各城市价格走势分化显著，仅杭州实现环比正增长。库存层面，杭州、合肥去化周期处10-12个月合理区间，上海居中，南京、苏州去化周期分别达24.6个月、29.4个月，较上月有小幅下降，但去化压力依然突出。

存量商品住宅市场

上海、南京、苏州、杭州四城二手住宅成交面积合计458.14万平方米，成交套数约48865套，呈现“成交同比放量、环比季节性回落、价格底部企稳”的特征。四城成交面积同比全部正增长，环比因高基数及假期扰动普遍回落，上海、杭州、苏州成交均价环比回升，价格底部企稳信号进一步确立。四城二手住宅成交面积占住房交易总量约74%，仍占绝对主体，存量市场的风向标价值持续凸显。

一

土地市场

1.供求表现：供应放量、成交回落，楼板价结构性抬升

5月长三角涉宅用地供应总建筑面积562.51万平方米，环比增长40.2%，同比增长59.8%；成交总建筑面积283.53万平方米，环比下降37%，同比下降38.9%。整体成交总量较4月仍处调整通道，供应端虽阶段性放量，但热点城市仍主导优质宅地出让节奏，长期仍延续“控增量、优供给”主线，房企拿地聚焦核心城市核心板块的“安全资产”策略未变。

5月长三角涉宅用地成交楼板价13671元/平方米，环比增长43.8%，创近12个月新高，主要受上海、杭州高价核心地块成交拉动。

图1 长三角区域近一年涉宅用地整体供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

2.市场热度：平均溢价率创近12个月新高，底价成交仍为主流

受杭州、上海等高溢价地块拉动，5月长三角区域整体涉宅用地平均溢价率达16.12%，为近12个月峰值。但从整体市场结构看，70%的地块仍为底价成交，非核心区域地块流拍风险依然存在，市场热度呈现极端分化态势。

图2 长三角区域近一年涉宅用地成交溢价率

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

3.核心城市表现：沪杭热度领跑，宁合苏分化加剧

5月，核心五城涉宅用地整体供应建面219.85万平方米，环比增长43.9%，同比增长41%；成交建面102.09万平方米，环比下降50.8%，同比下降37.4%，整体呈现“供应放量、成交回落、热度分化”的运行特征。

上海：涉宅用地供应建面28.53万平方米，环比增长47.7%，同比下降51.1%；成交建面19.32万平方米，环比增长28.5%，同比下降15.2%；成交楼板价57179元/平方米，环比增长19.3%，平均溢价率33.51%，核心地块竞争热度高企。

杭州：涉宅用地供应建面73.18万平方米，环比增长21.6%，同比增长33.7%；成交建面35.22万平方米，环比下降39.4%，同比下降55.6%；成交楼板价23349元/平方米，平均溢价率32.27%，延续高热度，核心板块持续受追捧。

南京：供应规模居五城首位。涉宅用地供应建面86.35万平方米，环比增长125%，同比增长542.7%；成交建面23.73万平方米，环比下降74.7%，同比下降46.5%。楼板价14722元/平方米，环比增长109.2%，平均溢价率3.04%，主要系非核心区域地块大量底价成交所致，市场整体情绪偏审慎；但本月成交的玄武孝陵卫地块溢价率高达50.24%，创下近五年南京主城涉宅用地溢价率峰值，印证了主城核心宅地的稀缺价值。

苏州：涉宅用地供应建面29.54万平方米，成交建面18.87万平方米，成交楼板价21153元/平方米，平均溢价率11.1%，核心地块竞争回暖，板块分化显著。

合肥：供应成交规模较小，底价成交主导，房企拿地意愿偏弱，土地市场维持低位运行。

表1 2026年5月长三角核心五城涉宅用地供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各城市涉宅用地成交总价来看，本月成交的徐汇滨江、杨浦滨江地块均吸引了30家以上房企参与竞拍，最终以触顶摇号成交，显示出上海核心资产的稀缺性和不可替代性；杭州未来科技城、钱江新城二期等板块地块成为房企争夺焦点，核心板块土地价值持续得到市场认可。

表2 2026年5月长三角核心五城土地成交总价TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

二

新建商品住宅市场

1.供求表现：供应回补、成交修复，价格结构性回升

1)长三角商品住宅整体运行特征

5月长三角区域商品住宅市场整体延续修复态势，全月新增供应209.93万平方米，环比下降23.3%，同比下降25.5%；成交343.79万平方米，环比下降6.9%，同比下降12.8%。核心五城成交规模占长三角总量的53%左右，仍是区域市场绝对主力。

5月长三角商品住宅成交均价31849元/平方米，环比增长7.2%，同比下降1.5%。价格回升主要受上海、杭州等高端项目集中成交拉动，并非整体市场价格普涨，结构性特征显著。

图3 长三角区域近一年商品住宅整体供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，部分城市纳入酒店式公寓。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

2)核心城市表现

5月核心五城新建商品住宅市场延续季节性回落与结构性分化并行的运行特征。供应端整体回落与个别城市同比高基数效应并存，成交端杭州、南京延续韧性，价格端因结构性入市差异分化加剧。

供应端：五城商品住宅整体供应面积145.27万平方米，环比下降22.7%，同比下降5.6%。其中杭州、上海供应规模领先，分别为44.49、48.47万平方米；合肥、苏州供应环比大幅收缩（合肥-64.9%、苏州-58.32%），系4月集中入市后的回落；上海供应环比增长34.28%，与其他城市形成反差，体现了上海市场的独特韧性。

成交端：五城商品住宅整体成交面积183.75万平方米，环比下降7.9%，同比下降1.0%。杭州成交面积51.58万平方米居五城首位、上海48.70万平方米次之。合肥、南京、苏州同比呈现正增长，其中南京同比增长29.1%，增幅显著；上海、杭州同比为负，主要受去年同期高基数影响。

价格端：五城商品住宅整体成交均价43379元/平方米，环比上涨9.1%，同比下降10.8%。上海成交均价73377元/平方米断层领先，杭州44819元/平方米次之。价格走势分化显著，杭州成交均价环比增长24.8%、同比增长31.6%，系奥映世纪轩、中海·万潮玖序等核心高端项目集中成交带动；上海成交均价环比下降4.8%、同比下降20.0%，主要因成交结构向中外环倾斜；南京成交均价环比下降0.4%、同比下降2.3%，继续小幅探底。

表3 2026年5月长三角核心五城商品住宅供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

图4 近一年长三角核心五城商品住宅成交均价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

2. 库存及去化周期：梯度分化格局固化，高库存风险凸显

截至2026年5月末，核心五城库存与去化周期呈现明显的“梯度分化”格局：

第一梯队（健康区间）：杭州、合肥库存压力较小，去化周期分别为10.6个月、11.7个月，仍处于12个月以内的健康区间。

第二梯队（压力凸显）：上海库存面积767.34万平方米（五城最高），但得益于较好的成交流速，去化周期19.5个月，处于中等偏高水平，核心区域项目仍将保持较好的去化表现。

第三梯队（高库存风险）：南京、苏州虽成交同比改善，但库存绝对量仍高，去化周期分别达24.6个月、29.4个月，市场仍面临较大的去化压力，价格上涨动力不足。

图7 2026年5月长三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

表4 2026年5月长三角核心五城商品住宅库存及去化周期

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

3. 项目表现：上海高端领跑金额榜，杭州刚改与改善并进主导走量

成交面积TOP10项目中，上海占据4席，杭州占据4席，南京占据2席。华润澐启滨江以2.17万平方米的成交面积创造了29.60亿元的成交金额，位居榜首。成交均价呈现显著分化，最高的华润澐启滨江达136289元/平方米，最低的锦绣金陵为25699元/平方米，价差超过11万元/平方米，体现了不同城市及区域的市场定位差异。

表5 2026年5月长三角核心五城商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

成交金额TOP10项目中，上海占据7席，杭州占据3席，显示出上海和杭州在高端住宅市场的绝对领先优势。栖湖云庄、陆家嘴太古源·源邸、绿城·潮鸣外滩等高端豪宅与别墅项目持续占据头部位置，反映改善+顶豪需求韧性延续；开发商层面，华润置地、中海地产、绿城中国、建发房产、保利发展等国央企主导TOP10，开发商集中度持续抬升的格局进一步固化。

表6 2026年5月长三角核心五城商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

三

存量商品住宅市场

1.运行特征：环比季节性回落，价格底部企稳

受4月高基数及五一假期扰动影响，5月长三角四城（上海、南京、苏州、杭州）二手住宅市场合计成交面积458.14万平方米，环比下降7.9%，但仍处于近一年高位区间。成交均价环比回升，价格底部企稳信号进一步确立。

图8 长三角区域近一年经营性用地整体供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

2.核心城市表现：城市分化加剧，上海市场成熟度最高

5月长三角核心四城二手住宅市场表现与城市基本面及政策利好程度高度相关，城市间分化特征进一步强化：

上海：5月二手住宅成交面积208.05万平方米，环比下降4.2%，同比增长27.8%；成交套数24885套，成交规模较4月有小幅回落，但仍处于相对较高区间；成交均价35972元/平方米，同比下降12.0%，但环比增长2.0%，价格底部企稳信号确立。

南京：5月二手住宅成交面积81.99万平方米，环比下降17.0%，同比增长2.4%；成交套数8697套，环比下降16.2%，同比增长0.1%；成交均价20049元/平方米，环比下降1.7%，同比下降11.1%，价格端继续小幅探底，延续“以价换量”格局。

杭州：5月二手住宅成交面积87.7万平方米，环比下降7.3%，同比增长14.6%；成交套数8793套，环比下降7.1%，同比增长13.5%；成交均价26818元/平方米，环比增长2.8%，同比下降10.0%，价格端底部企稳、成交规模保持稳健。

苏州：5月二手住宅成交面积80.4万平方米，环比下降7.1%，同比增长34.8%，成交阶段性回落；成交均价23344元/平方米，环比增长7.1%，同比下降8.0%，环比增幅在四城中最大，价格修复信号显著。

表7 2026年5月长三角四城二手住宅成交表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

3.市场格局演变：二手主导格局持续固化

5月四城新建商品住宅与二手住宅成交总面积约618.89万平方米，其中二手住宅成交面积占比约74%，占绝对主体。从近3年走势看，二手住宅成交占比持续攀升，其主导地位持续固化。

图7 长三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走势分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

逐城来看，上海二手成交面积占比达81%居首，南京、苏州二手成交面积占比分别为70%、76%，杭州因新房供应规模较大、二手成交面积占比63%，相对偏低但仍占主导。结构性来看，“卖旧买新”链条修复推动二手成交持续放量，存量市场的活跃度直接影响新房改善型项目的承接能力，二手成交价格走势对市场情绪的风向标价值日益凸显。

表8 2026年5月长三角四城新建商品住宅、二手住宅成交对比分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

四

后市展望

预计6月长三角核心五城商品住宅市场延续“土地缩量、新房弱修复、二手筑底”的运行格局，季节性扰动叠加供应节奏分化，整体修复幅度有限，城市间结构性分化或进一步加剧。

土地市场：预计6月长三角涉宅用地供应端延续低位，热点城市（上海、杭州）核心地块仍是房企争抢焦点，溢价率或维持高位；南京、合肥短期内仍以底价成交为主基调，溢价率难有实质性抬升。房企聚焦核心城市核心板块“安全资产”的投资逻辑将进一步强化，土地市场的结构性分化或将持续固化，全国性头部房企与地方城投仍是托底主力。

新建商品住宅市场：进入二季度后半段，6月成交或延续同比修复态势，但环比承压。杭州、合肥凭借较低的去化周期与稳健的需求基本面，市场韧性较强；南京、苏州虽成交同比改善，但库存绝对量仍高、去化压力短期难解。新规“好房子”标准下的产品力代际差将主导未来去化分化，板块分化加剧。

存量商品住宅市场：二手住宅市场韧性有望延续，同比有望维持正增长区间，价格底部企稳趋势进一步巩固，“以价换量”格局短期难破。“二手强、新房弱”的市场格局或将进一步固化，“卖旧买新”链条对新房改善市场形成持续支撑，新房市场在产品力、价格策略上面临更大竞争压力。

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上述研究成果由克而瑞研究分析师王媛媛，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问知、AI报告和数据分析功能撰写

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