招商蛇口，终于笑了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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6月23日下午三点半，北京通州区九棵树6016地块准时开拍。

这是今年通州拍卖第四宗宅地，也是上半年的收官之作。

中海地产、招商蛇口、保利发展、建发房产和绿城中国五大房企参拍。

经过一个小时的鏖战，招商蛇口笑到了最后，最终以10.217亿元拿下，折合楼面价约3.03万元/平方米，溢价21%。

今年以来，招商蛇口是北京土拍市场的急先锋，发出了多份招标计划，但始终保持克制。

这一次，它对通州有不一样的情感，那是招商蛇口的福地。

1、招商蛇口独资开发的璀璨公元、云璟揽阅，目前已基本售罄。成交金额36.72亿元、19.3亿元，地价覆盖率分别为182%、195%。

2、朝棠揽阅2025年6月开盘，成交金额45.29亿元，地价覆盖率167%。

而6016地块的价值，也被南面的中海玖树满和证明过，今年3月开盘，成交金额25.07亿元，地价覆盖率200%。

有了这些过往战绩，招商蛇口势在必得。

当然，中海地产也笑了，加速清盘；中海玖树满和的业主们也笑了，地价跳涨7400元/平米。

这是一场皆大欢喜的土拍。

一块“诱人”的地块

初看起来，6016地块的确很诱人。

它占地2.11公顷，规划建面3.38万平方米，容积率仅为1.6，起拍价8.447亿元，起始楼面价2.5万元/平米。

一年前，在6016地块东南1公里之外的梨园6007地块，一场土拍惊心动魄。

中铁建地产鏖战215轮，最终以7.755亿元摘得，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

那块地，容积率为1.7，是当时通州最低密的宅地。

中铁建地产将其开发成花语璟云后，被淹没在通州楼市的浪涛中。

如今，6016地块的容积率，又创了新低。

它原本和隔壁的中海玖树满和，是孪生兄弟。这，从两块地的土拍文件上可以看出来：

“若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过 FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米”。

无论是在2025年9月16日还是2026年4月27日，这两块地的“多规合一”意见函，都有同样的表述。

现实情况是，6017地块捷足先登，在2025年11月27日被中海地产拿下。

时隔半年，6016地块拿出来交易，土拍节奏控制得恰到好处，玖树满和进入尾盘销售阶段。

与6017地块相比，6016地块的包袱重一些。

地上须配建社区综合服务中心1000平米、地上配建300平米配电室，而6017地块在地上主要配建600平米开闭站。

此外，有关地上设机动车停车位，6016地块也会抄作业。

因为，在土拍文件中直接写明，停车位设置参照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（25号文），“在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施”。

1.6容积率背后

九棵树6016地块1.6的容积率，是调过规的。

早在2025年7月2日之前，6016地块和6017地块的容积率，都是2.4。后来，6017地块上架时，降为2.2。

现在，6016地块降得更猛——直接降了0.8，达到了三分之一。

在北京土拍市场，上架前降低容积率的地块，至少有九宗，详见下表。

最近的案例有两个：

1、丰台太平桥南0001地块，容积率从2.4降为2.0，地上建面减少了1.44万㎡；2、石景山黄庄村43号，容积率从2.55降至2.15，地上建筑规模减少约1.26万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。

这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过——5月19日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战。（详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》）。

回到九棵树6016地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线20米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和1#、2#和3#的影响较大。花姐测算了一下，6016地块从西到东的退距，分别约为38.94米、9米和34.46米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从1.6飙升到2.5左右。

如果6016地块不调规，按照原来的2.4容积率上架，那它的实际容积率到了3.3，将会无人问津。

强排方案推测

6016地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016地块的建筑限高45米，不如玖树满和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中给6016地块留了一道口子：“在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮”。

这份文件显示，"地块控高为45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"

从理论上，6016地块建筑最高可建至21层。花姐预计，出于得房率考虑，它只会做到18F。

6016地块会做什么产品呢？先看看玖树满和的情况。

玖树满和有四款户型：

1、75㎡三居一卫，供应154套、网签154套、成交均价5.11万元/平米；

2、89㎡三居两卫，供应166套、网签132套、成交均价5.09万元/平米；

3、102㎡三居两卫，供应192套，网签175套，成交均价5.08万元/平米；

4、121㎡四居两卫，供应66套，网签65套，成交均价5.14万元/平米；

它总供应578套，网签526套，成交均价5.1万元/平米，总成交金额25.07亿元，去化率91%。

据此，花姐为6016地块做了一版强排方案推测，仅供参考。

大致方向是：6栋住宅，南面中间为18F、85平米，南面东西为11F、105平米、北面三栋10-11F、125平米。

有关它的售价，会略高于玖树满和。

就在土拍倒计时10天，中海地产发出了一张海报：3300元/平米地价跳涨，错过无此价。

虽说这只是一种营销策略，其言外之意，也传递出6016地块房价要涨了。

花姐点评

通州九棵树地块落幕，北京上半年土拍成绩出来了。

它呈现出两大特点：（详见《北京供地，刹车太猛》）

1、供地失衡：海淀去与朝阳区断供，丰台独火——有3宗地溢价超过15%。

2、土拍交易金额大跌：一共卖宅地21宗，占地71.96公顷，规划建面135.04万平米，成交价340亿元、同比下跌66%。

在这种情况下，谁能抢到一块“好地”，实属难得。

很多大牌房企们一年没拿地了。

花姐希望，今年下半年北京土拍市场会有所改善，7月底率先登场的王炸是：酒仙桥1019-0013-1地块。

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