北京半年土拍，跌得太猛！

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历史总是惊人的相似。

昨天下午，北京通州九棵树6016地块落槌，招商蛇口力战四家房企，最终以10.217亿元拿下，溢价率21%。

它的楼面价约3.03万元/平方米，比南面的中海玖树满和高出7400元/平米。

一年多前，通州梨园6007地块土拍成交。中铁建地产鏖战招商蛇口等3家房企，最终以7.755亿元摘得，溢价率21.94%。

它的楼面价3.58万元/㎡，比东面的招商云璟揽阅贵了7000元/平米。

这两宗地对比，实在是太像了。

只不过，这次招商蛇口，成了那个幸运儿。（详见《招商蛇口，终于笑了》）

它上一次拿地，还是在去年4月8日，以27亿元拿下朝棠揽阅地块——持股50%，溢价16%。

虽然目前它手握8个在售项目，但亟需补仓。

在前两个月的新地土拍中，招商蛇口积极参与，发出过7份招标计划，但恪守投资纪录，没有盲目追高。

这次，在福地通州，因6016地块价值的确定性很大，它势在必得。

对2026上半年北京土拍市场而言，招商蛇口的表现，算是秀了个翘尾动作。

但，它拉不动整个大盘。

卖地339.5亿元，跌66.23%

一起来看下今年上半年北京土拍成绩单：

共计卖地21宗。

它们共计占地71.96公顷，规划建面135.04万平米，起价329.253亿元。成交价在339.526亿元左右，整体溢价3.5%。

至于它的成色如何，须看2025年同期表现：

2025上半年，北京卖宅地22宗，占地111.22公顷，规划建面220.756万平米，起价938.25亿元，成交价在1005.48亿元左右，总溢价约6.7%。

两者一对比，全线下跌：

1、土地面积跌35.3%；2、规划建面跌38.8%；3、成交金额跌66.23%。（详见《北京上半年土拍，大跌66%！》）

跌！跌！跌！这是今年上半年北京土拍的关键词。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公顷。

实际上，2026年北京宅地真正的挂牌量，同比估计将缩水约15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

有了缩量之策，出现这个成绩单，也就不足为奇了。

冰火两重天

今年上半年北京的土拍成绩，还有一个关键词：冰火两重天。

1、海淀朝阳零供地

21宗地里，朝阳区只有一宗，东坝地块被中国金茂底价摘得，这宗地，还是去年的遗珠；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各个区。

反观2025上半年，海淀成交6宗、朝阳区成交3宗。

2、丰台区独火

海淀朝阳断供，丰台是唯一可稳定放量的内城板块。

保利发展41.544亿元拿下太平桥地块，举牌151轮，溢价15.40%；河北鑫界拿下蒲黄榆地块，举牌165轮，溢价16.4%；厦门国贸拿下泥洼地块，实举牌148轮，溢价15.65%。（详见《北京土拍，闹了个乌龙》）

虽然华润置地底价拿下万泉寺地块，也是捆绑了丰台万象城。

它们都位于西南二三环，位置上尽可能让开发商投资避险，也有西城、海淀置换的外溢需求。

3、溢价两极分化

上半年成交土地中，6宗溢价。除了丰台三宗溢价超过15%，通州九棵树溢价最高，达到21%。

反观2025上半年，成交22宗地，有9宗溢价成交，溢价率超过10%的有7宗，最高溢价是中海安澜北京，溢价27.95%。

由于海淀与朝阳零供地，很多大牌企业只能退而求其次，选择丰台地块。

截至目前，建发房产、中海地产、越秀地产、中建壹品、中建玖合等，皆已一年没拿地了。

这次通州九棵树土拍，建发和招商蛇口拼得最猛。

朝阳已登场，海淀有多远

2026年时间过半，北京土拍成色，只能看下半年了。

先看一下供地情况：

1、去年供地转入今年，共计13宗地——已成交8宗；今年前六轮供地清单看，共计27宗——已成交13宗。

言外之意，有19宗地会进入下半年土拍市场，共占地66.89公顷，规划建面132.44万平米。

这19宗地里，朝阳区4宗、通州和石景山各3宗、丰台和大兴各2宗，顺义、海淀、东城、房山、门头沟各1宗。

目前已确定上架土拍的，有两宗：

1、大兴新城DX00-0201-0209地块，占地2.01公顷，规划建面3.62万平米，起拍价7.2亿元，7月22日开拍；

2、酒仙桥1019-0013-1地块，占地2.31公顷，规划建面5.78万平米，起拍价37.2亿元，7月28日开拍。

当然，甩入下半年土拍市场里的，还有一些老大难：

1、朝阳区的永安里旧城改造0401-01地块：在2024年第2、3轮，2025年第7轮供地出现过，一直没有被激活。

原因是，建面16.1万平米，体量大、紧挨长安街，施工难度大，开发周期长。

2、东城区西革新里危改项目：在2024年第4轮，2026年第1轮供地出现过。

迟迟没有面市的原因，大概是地块太小，且北面地块很不方正。

3、海淀区东升镇0001、0002地块：在2025年第9轮供地出现过。没有上架的原因，难道为了给臻澐和建发海晏，留出更多去化时间？

除此之外，朝阳区的王炸地块将台629地块、化石营6002地块、甜水园地块，也尚未进入供地清单。

而海淀的西北旺D1地块、四季青西冉片区地块，也未见踪影。

最后，花姐和大家一样，十分期待海淀王炸地块早日登场。