248亿！中原银行房地产“清雷”

出品｜达摩财经

新任董事长、行长上任刚两个月，中原银行加速化解历史“不良”。

近日，中原银行在北京产权交易平台发布了一份2026特殊资产推介项目包，共72个项目，合计债权约248.66亿元；抵押物主要包括房地产、工业设备、金融股权等类型。

细究内容发现，该批项目有两个明显的特征。

一是抵押物多数为商业用房、住宅、土地等房地产类型，且所涉金额较大。

该笔资产包中共有五笔项目债权金额超10亿元，债务人涉及河南省遂平县友利实业、深圳市天富锦创业投资、海南华地置业、常绿集团、河南维都置业；债权金额分别为36.77亿元、19.11亿元、12.84亿元、12.48亿元、12.3亿元。

五笔项目债权金额合计高达93.5亿元，占总债权金额的37.6%。其中仅有深圳市天富锦创业投资为股权质押，其余四家公司抵押物均涉及土地、房产；且海南华地置业、常绿集团、河南维都置业三家公司均从事房地产行业。

如此高金额的地产债权，也将中原银行早年与房地产行业的深度绑定历史，再次摆在了公众面前。

二是抵押物区域分布高度集中于洛阳。

72个项目中有16个项目的抵押物位于洛阳，占比超22%。而作为总行所在地的郑州市，对应项目数量也仅16个。洛阳区域项目的密集出现，很可能与中原银行吸收合并洛阳银行存在关联。

为响应“推动中小银行改革重组”政策，中原银行在2022年5月正式吸收合并洛阳银行在内的三家银行，并承接了这三家银行所有的债权、债务。变更后，中原银行在洛阳地区的支行由8家快速攀升至89家。

此次合并虽使中原银行的资产规模有较大提升，却也埋下了不少不良“隐患”，该行房地产业不良率在2022年上升至5.83%，同比增长2.61个百分点。

尽管这笔资产包被命名为“特殊资产”，但本质上或为中原银行出清不良资产的一项举措。剔除个人房抵贷项目后，剩余71个项目债务方中，已有28家处于停产、未运营、破产清算或资产已核销状态。

这也是中原银行将、帅履新后，关于处置资产的首个超百亿大动作。

今年4月，中原银行将、帅同步进行了更迭，周锋被选举为董事长、张涛聘任为行长。目前，二人任职资格尚待监管核准。

自二人搭档以来，中原银行出清不良资产动作明显提速。上任次月，该行便在银登网上传了2026年第2期个人经营类不良贷款的批量转让公告，债权金额合计7531.6万元。

房企股东埋下“隐患”

这批巨额资产推介包的背后，是中原银行自成立之初便埋下的股权“隐患”。

中原银行2014年12月由河南省内13家城商行以新设合并方式组建而成。彼时，该行新引入了6名战略投资者，其中就包括河南盛润控股集团、郑州康桥房地产、郑州市永威置业三家河南本土涉房企业，分别持有该行3.24%、1.62%、0.65%股权。

成立不到三年，中原银行便叩开港交所大门，在2017年7月挂牌上市。当年末，河南盛润控股集团和郑州康桥房地产持股比例已变为3.75%、2.37%，位列该行第三大股东、第六大股东。

同期，主营房地产业投资的河南兴达投资也在该行前十大股东行列中，以2.82%的持股比例位于第五大股东。

背靠一众房企股东也让中原银行的信贷业务与房地产行业形成绑定，该行房地产业贷款规模在各行业信贷投放中长期稳居前四。2018年至2019年，该行十大单一借款人中，每年至少有3方借款人属于房地产业。

此外，中原银行与房企股东还展开了股权质押、房产抵押等金融交易。盛润控股集团曾将盛润-锦绣城B地块地下两层作为抵押物，向中原银行借款1.7亿元；并将其持有的晟润置业40%股权质押给中原银行，以换取资金。

然而，受房地产市场下行影响，盛润控股集团、康桥房地产、永威置业及兴达投资均面临债务问题，四家企业所持有的部分中原银行股份无一例外登上拍卖平台。中原银行还曾在2021年-2022年先后以金融借款合同纠纷‌、债券回购合同纠纷‌，将盛润控股集团告上法庭。

经过一系列股权交易后，盛润控股集团、康桥房地产、兴达投资在2022-2023年期间陆续退出中原银行前十大股东序列。而自2022年起，该行前十大单一借款人中，也再无房地产业身影。

但即便如此，问题股东仍留下不少不良资产。本次特殊资产推介项目中便出现了部分“包袱”。

例如，债权总额达5.64亿元的郑州颐和医院项目，该医院为盛润控股集团旗下的核心医疗板块资产；河南兴达商业管理有限公司的9.62亿元抵押项目、洛阳名门地产有限公司涉及的7.10亿元抵押项目，两笔项目均与兴达投资有关。

近年来，中原银行正在逐步压降对房地产行业的信贷投放，截至2025年末，该行房地产业贷款规模占总贷款规模比重仅3.4%，较2019年的6.85%已折半。

但该行的涉房资产质量并不理想。在自身存有历史遗留风险的背景下，该行在2022年吸收合并洛阳银行、平顶山银行及焦作中旅银行，一定程度上加重了资产质量不良风险。

2022年至2025年间，该行房地产贷款不良率始终维持在4%-6%区间。去年末该项指标已达到5.89%，较2024年增长1.47个百分点，为所有行业中不良率最高的一项。

对此，中原银行在年报中表示，主要原因是房地产市场需求下滑，部分企业债务到期偿付压力加大。面对历史遗留的不良“包袱”，如何加速出清，仍是中原银行新一届领导班子需要直面的问题。

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