房山楼市，棋逢对手

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京房山楼市，终于打破了沉寂。

首个好房子项目和知筑铂瑞，开盘在即。它的一个对手，也在路上了——FS00-0120-0028、0029地块（以下简称：大学城地块）。

这宗地，位于良乡大学城主园区，已进入第5轮供地清单，传闻激活者是央企电建地产。

它们相距2.9公里，一北一南，都是房山线临铁盘，只相隔两站。

正可谓是：棋逢对手。

铂瑞的优势，是抢占了先机；大学城地块虽晚到了一点，但一定会把铂瑞研究得透透的。

去年11月25日，北京城建地产以14.71亿元底价拿下铂瑞系列地块，先后经历了商业变住宅、地块合二为一等一系列动作，导致开发速度稍慢了点。

不过，铂瑞拿地6月领取预售证，在北京城建地产内部算是蛮快的。

它还有一个兄弟开发平台，A股上市公司城建发展（600266.SH），凭借龙樾海序热卖，一时风头无两。

现在，大学城地块现身，铂瑞应该要提速了。

毕竟，它距离拿预售证已经过去了一个多月。

一个新对手现身

铂瑞与大学城地块，可谓棋逢对手。

花姐从以下几个方面来分析：

1、交通：铂瑞盘占了优势，所临近的广阳城站，在大学城地块的上游两站位置；

2、噪音：这是铂瑞的一个弱点，地铁在项目的东面，噪音基本贯穿小区；而大学城地块与良乡大学城站，中间隔了一座商场，噪音很小；

3、配套：铂瑞旁有宣武医院、山姆会员店；大学城地块周边全是大学，有自建地铁上盖商业。它们都可以享受首创奥特莱斯、龙湖天街等商业，算打个平手；

4、建面：铂瑞占地5.56公顷，规划建面积约9.59万平方米——住宅约8.4万平米，容积率1.8；大学城地块占地4.83公顷，规划建面7.15万平米，商业与住宅的具体面积，待进入预申请环节会详细披露。

根据2月28日公示的规划综合实施方案，大学城地块的参数如下：

1、0028地块为商业用地，用地规模1.5公顷，容积率为1.0-2.0，地上建筑规模为1.5-3.0万平米；

2、0029地块为二类城镇住宅用地，用地规模3.3公顷，容积率1.6-1.8，地上建筑规模为5.3-6.0万平米，建筑高度45米；

花姐斗胆盲猜一下，大学城地块最终上架的指标为：

0028地块的容积率为1.0、建面1.5万平米；0029地块的容积率为1.7，建面5.61万平米；剩余的400平米为配建。

反观铂瑞，也颇有故事，在经历过两住宅地块合宗、商业用地变性之后，才有了今日之格局。（详见《北京城建，姗姗来迟》）

有关这两个项目的终极竞争要素，关键在于大学城地块的地价是多少。

北京城建地产在铂瑞里，有超过7776平米社区服务设施和5100平米幼儿园代建；而大学城地块上所建的商业，产权是开发商自己的。

搅动房山楼市

最近两年，房山楼市不温不火，与其他远郊区反差甚大。

核心原因是，缺乏带阳台的好房子项目。

盘点卖得最好的项目，当属和知筑；其余的京熙润府、中建国贤府、璟贤瑞庭等，正常走量；还有几个盘，表现欠佳：巨燕燕京府、颐知筑。

此外，北京城建地产在长沟和长阳的地块，分别在2021年1月和2024年4月拿地，至今依然是一块空地。

来看一下目前房山主要在售楼盘的表现：

1、巨燕燕京府：2024年5月开盘，供应991套，网签267套，均价2.47万元/平米，成交金额6.343亿元，地价覆盖率52.83%；

2、城建和知筑：2024年1月开盘，供应576套，网签513套，均价3.68万元/平米，成交金额20.84亿元，地价覆盖率174%；

3、城建颐知筑：2025年3月开盘，供应634套，网签115套，均价3.03万元/平米，成交金额3.56亿元，地价覆盖率15.61%；二期调规、增加阳台，改名为文华知筑。

4、建工璟贤瑞庭：2024年12月开盘，供应762套，网签490套，均价3.21万元/平米，成交金额16.45亿元，地价覆盖率100%；

现在，铂瑞来了，大学城地块紧跟其后。

前者是房山首个将阳台封闭进室内的项目；后者大概率也会效仿。

花姐认为，它们是房山位置最佳的新盘，凭借好房子元素，可能成为爆款，对整个房山楼市有一定的拉动作用。

铂瑞选房攻略

前阵子，北京城建地产搞了一场房山好房子规划发展论坛，为铂瑞开盘造势。

它于5月23日领取了预售证，共计19栋楼、827套房，分6个面积段：85平米、90平、104平米、108平米、122平米、139平米。

主要的赠送手段分三种：1、南向1至3处内嵌阳台，进深1.4米至1.8米；2、北向1至两处设备平台，进深1.1米；3、边户南向和侧面有飘窗赠送。

花姐结合铂瑞的规划透视和一房一价，对其选房攻略做了分析，仅供参考。

1、北区舒适度优于南区

从规划的舒适度上看，铂瑞的北区要好于南区。

A、北区共规划了9栋7至11F住宅楼，总房源419户。整体以行列式、分三排排布，楼栋之间很少有角煞出现。

B、南区共规划了10栋5至14F住宅楼，总房源408户。受西南角幼儿园的影响，整体比北区嘈杂些。

其中5#和8#与6#之间的角煞较大，受前面6#、9#、10#的遮挡较为严重。

从一房一价表上看，南区房源的预售价，与北区基本相仿，并没有便宜太多。

综合来看，在选房上，可优先考虑北区房源。

2、东侧户型受城铁影响较大

整体户型规划上，铂瑞东西两边，以85平和90平小户型为主，中间则为104平、122平和138平大户型。

房山线经过铂瑞时，为地上通行，这让整个小区的东侧，面临的噪音污染，较西边大了许多。

当然，体现在一房一价上，东边85平和90平的预售价，也比西边整体便宜些许，但价差并没有拉得太大。

在花姐看来，在85平和90平户型的选择上，整体可优先考虑西边的户型。

其中不建议买的房源，为南区的5#和8#。

不仅被前面楼栋遮挡严重，且预售价较其他同段位楼栋，并没有明显优势。

3、4层与楼王西边户无价差

整个铂瑞，除了南区10#为14层小高建筑外，其余皆为11层及以下的洋房。

铂瑞在定价上，绝大多数楼栋有个特点：4层的价格，与3层一样。

看来，北京城建也是讲究风水的。类似铂瑞这样的定价的项目，在北京楼市不多见，但有案例。

来自朝阳区的豪宅懋源騴橒臺，在部分楼栋的14层和18层定价上，与楼下齐平。

如果不在意“4”这个数字的话，花姐认为铂瑞的4层性价比，还是蛮高的。

铂瑞所有户型，除了首二层和次顶层外，其余中间楼层的价差，基本在150-200元/平。

另外，北区5#楼王户型中，西边户为140.98平米。

奇怪的是，从8层到2层，没有价差，预售价全部为47560元/平，为整个小区最贵价格。

是定价出现了失误，还是刻意为之，不得而知。但这个价格，想必很难有购房者会选择它们。

最后，花姐预祝铂瑞开盘大卖！

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