业主签了《装修承诺书》，物业就能免责吗？

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2025年，李某偶然发现自家卫生间马桶有污水冒出，随即向物业报修，物业上门查看并初步处理后，污水回流进排污口。后李某又发现马桶中有气泡冒出，心中忐忑，便向物业建议疏通主管道。

几日后，李某夫妇刚回到老家不久，就接到物业电话，称其家中再次发生马桶返水事故，造成大量污水漫延并渗透到楼下住户家中。李某夫妇接到通知后，连夜赶回家中。在后续维修过程中，李某家中又再次有污水冒出，直至物业最终敲开李某家中的管道检修口，进行彻底维修后，才最终解决了问题。而此时李某夫妇早已心力交瘁，要求物业赔偿此次事故造成的全部损失。

物业辩称，李某装修完成后，物业方曾要求其出具《承诺书》，其中载明：装修期间因考虑美观问题，对厨房、阳台水管检修口未进行预留，物业在装修期间已告知预留检修口的用途。若后期遇到管道堵塞等相关问题，本人承诺自行开孔解决，如未按承诺履行，将同意物业将其整改，由此造成的一切损失及后果将自行承担。现李某将家中的下水管道检修口封住，导致其无法通过检修口进行维修，耽误维修进度，李某自身也有责任，不应由物业承担全部损失赔偿责任。

双方争执不下，李某就此次事故造成的财产损失与物业协商无果后诉至法院，要求物业赔偿全部损失。

本案中，李某与物业公司存在合法有效的物业服务合同关系。马桶返水虽发生在李某家中，但系因主管道堵塞所致，相应的维护、修缮义务在物业公司。李某发现问题后，两次均及时向物业公司报修，且提醒物业公司应当进行主管道疏通。物业公司在收到报修后，虽已上门维修，但未从根本上解决问题，导致再次返水，损失进一步扩大。

关于李某出具的《承诺书》：

第一，该承诺书是业主装修完成后物业才出示并提醒其签订的；

第二，该承诺仅涉及厨房、阳台水管，并未提及卫生间；

第三，物业公司在维修过程中从未要求李某破墙打开检修口，反而是最后一次维修时，李某主动要求物业公司打开检修口维修。

故该《承诺书》尚不足以证明李某对相应损害的发生存在过错。最终法院判定由物业公司承担全部的赔偿责任。根据查明的各项费用具体情况，由物业公司赔偿李某合计七万余元。

根据《民法典》相关规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，物业公司对小区公共管道负有及时维护的义务，因未履行上述义务造成的业主损害，应承担相应赔偿责任。纵观事故发生全过程可见，物业公司虽履行了日常的基础维护义务，但对于业主多次报修反馈的问题并未引起足够重视，未能从根本上解决管道堵塞问题，最终导致损失发生。

此外，在业主入住后，物业公司为减轻自身管理责任，要求业主在其事先拟定的《承诺书》上签字，在事故发生后，物业公司又以该《承诺书》作为免责依据提出亦属不妥。物业公司作为小区服务单位，就业主在装修过程中应当注意的事项以及相关禁止性规定，在业主向物业公司报备装修时就应当提出，至迟也须在装修过程予以提醒，而非在业主装修完毕后，要求其签订固定格式的《承诺书》。事实上，该《承诺书》也不足以减轻甚至免除物业公司应当承担的管理责任。

法官提醒

住房是普通百姓的重要财产，精心装修后更是寄托着对美好生活的期盼，小区物业服务的质量直接关系到业主的居住体验与财产安全。物业服务企业作为小区公共设施、公共区域的管理服务主体，应当切实提高服务意识、强化服务能力，主动履行对小区公共管道、公共设施等共有部分的维修、养护、管理义务，这是法定责任，也是合同义务。

物业服务企业若疏于履行自身服务职责，不将精力放在提升服务水平上，反而试图通过让业主签订承诺书的方式转嫁自身责任、免除法定管理义务，既违背物业服务的初衷，也不符合法律规定。同时，也提醒业主在居住和装修过程中，积极配合物业的合理管理工作，发现公共设施问题及时反馈，与物业共同营造安全、舒适、和谐的居住环境。唯有物业切实履职、业主积极配合，才能让小区成为真正的安居之所。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条第一款物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百四十二条第一款物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

来源：锡山法院

编辑：王依依

审核：朱红金

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