北京城建龙樾璟序调图，楼栋拆分迷局

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京楼市报规阶段，“先斩后奏”的操作，越来越普遍。

6月12日，石景山龙樾璟序领取规划许可证。十天后，它才对外通告了公众反馈意见。

在报规图七天公示周期内，龙樾璟序仅收到1条公众意见。

城建发展对此细致拆解为5条，逐一答复。

没有意外，龙樾璟序原有设计全部依法依规，顺利一次性通过审核。

但，真相藏在细节之中。

龙樾璟序在最终版公示图纸里，城建发展完成了多处细微调整。

花姐梳理出五大改动点：

1、重新划定6棵古树的保护范围，标注5米半径保护区域；

2、将11#楼东南角的两处消防扑救场地，迁移至楼栋北侧；

3、在配套养老院的18#住宅楼之间，增设自行车坡道；

4、将6#与7#、14#与15#分别拆分，楼体中间预留约1米空隙；

5、微调多栋楼栋南北楼间距，调整幅度在0.1米至1.4米不等；

这些细微优化，不涉及正式调规，龙樾璟序无须重新走报规流程。（详见《北京城建，有点满了》）

楼栋拆分之谜

龙樾璟序的第4项调整，在花姐看来最为蹊跷。

在初版图纸中：

6#与7#楼之间，设置一道10公分宽变形缝，对两栋楼进行结构分割；14#、15#楼采用相同设计。

由此形成龙樾璟序特殊的建筑布局：

6#、7#楼为塔连板结构，7#楼与东侧8#楼组成群塔布局，东西间距2.3米；14#、15#楼为塔连板结构，15#楼与东侧16#楼组成群塔布局，东西间距2.0米。

按照现行标准，6#和14#楼按照1.7间距系数执行；7#、8#、15#、16#楼按照1.2间距系数执行。

花姐结合图纸参数测算，初版楼栋日照间距系数全部达标、符合规范。

矛盾点正在于此——原有设计完全合规，龙樾璟序却仍选择了调整规划。

终版图纸中，6#与7#楼之间的变形缝被取消，替换为1米宽物理间隔，实现两栋楼彻底独立；14#、15#楼同步执行相同调整。

本次调整后，龙樾璟序6#、7#、8#楼，14#、15#、16#楼分别形成全新群塔组合。

花姐重新测算显示，这六楼栋与北侧楼栋的间距系数，统一按1.2标准执行。

简言之，本次规划优化，彻底调整了龙樾璟序6#、14#楼的日照间距系数，由原1.7下调至1.2。

初版设计原本就是合规的，龙樾璟序为何主动调整？

石景山严禁“塔连板”？

龙樾璟序此番图纸优化，是否源于石景山区域，对“塔连板”设计的限制？

带着这个疑问，花姐梳理了近一年石景山新入市的项目——区域内暂无塔连板设计落地案例。

但昌平、顺义、通州等区域，该设计应用十分普遍。代表项目包括：昌平华润置地平西府项目、顺义龙湖宸翰、通州北投和璟，等等。

房企偏好塔连板设计，核心是为突破容积率、退线限制，拉升项目可售货值。

在地块限高、建筑间距紧张的条件下，独立塔楼排布易造成土地浪费。

通过中部增设连板结构，可收紧塔楼间距、增加可售面积、提升整体容积率，摊薄土地成本。

以昌平华润置地平西府新盘为例：

它有12栋楼分为六个塔连板组团，每个组团楼栋之间设有变形缝。（详见《北京楼市，最狠"刺客”来了》）

在户型面宽不变的前提下，这种操作，可让东西楼栋间距至少减少1.8米；若固定楼栋点位，只能缩小户型面宽。

无独有偶，通州北投和璟采用同样逻辑：15栋建筑通过变形缝拆分，拓展为30个楼号。（详见《通州楼盘调规，太蹊跷了》）

核心目的是在满足日照规范的前提下，最大限度压缩东西楼间距。

而龙樾璟序本次调整，却反向操作：由“塔连板+群塔”结构，改为三栋独立群塔布局，将三组东西向楼栋彻底拆分。

花姐综合判断，城建发展并非出于日照合规需求，核心是实现楼栋产品平权——本次优化后，龙樾璟序6#、7#、14#、15#每栋楼的面宽，均增加10公分。

关于石景山是否禁止塔连板设计，龙樾璟序自身给出了答案。

龙樾璟序10#、11#楼同样为塔连板结构，本次并未同步拆分。

在花姐看来，这足以说明，石景山并未明令禁止塔连板设计。

竞争对手现身

目前龙樾璟序已取得规划许可证、补齐公众反馈公示，下一步将申领预售许可证。

龙樾璟序总占地3.15公顷，总建面10.5万㎡，地上建面约6.77万㎡，容积率2.15，共规划17栋住宅，包含5栋18层高层、12栋8-11层洋房。

户型定位纯刚需，龙樾璟序总规划户数约732户，主力户型为：68㎡、78㎡、88㎡、98㎡、115㎡、118㎡。

龙樾璟序采用四种方式拓展赠送面积：

1、南向通面内嵌阳台，进深约1.8米，半面积赠送、封闭交付；

2、北向设置一至两处设备平台，进深1.6-1.8米，全面积赠送、封闭交付；

3、最北侧三栋楼端户，配置进深0.7米南向花池，全面积赠送、不封闭交付；

4、部分楼栋边户配备侧面飘窗，全面积赠送。

花姐综合预估，龙樾璟序实际得房率，约84%-95%。

结合龙樾璟序住宅部分约3.3万元/㎡的成交楼面价，及周边房价水平，花姐判断，项目未来售价预计不超过6万元/㎡。

与此同时，龙樾璟序已经迎来直接竞品。

4月23日，即龙樾璟序地块挂牌前一日，石景山公示多宗地块规划综合实施方案。

涉及巴威-北锅SS00-1617-0004等地块、北重西厂SS00-1621-0001等地块，地块隶属八角街道、鲁谷街道。

其中北重西厂1621-0002居住用地，位于龙樾璟序西侧约2公里处。

该宅地占地2.32公顷，建面5.99万㎡，容积率2.58，建筑限高60米。

竞品地块指标有自己的优势，噪音小，花姐认为，龙樾璟序亟需提速入市。

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