2025年中国房地产开发企业总土储TOP100

导读

2025年50家典型上市房企存货账面价值合计7.10万亿元，竣工存货占比稳步提升至历史新高。

☉ 文／普睿数智研究中心

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榜单解读

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投资收缩叠加政府收储，房企土储货值快速下降

2025年房企投资整体仍在收缩，总土地储货值TOP100房企中，有近六成企业年内没有新增土地，除武汉城建、象屿地产、中建智地等少数国央企之外，其余房企拿地销售金额比也都低于0.5，聚焦核心城市核心区域、量入为出、精准投资已经成为房企的共识。

与此同时，存量土地收储政策的推进，也持续促进房企土地储备的下降。2024年11月11日自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的细则之后，而后各地方政府纷纷响应。据统计2025年全国土地储备类专项债发布规模迅速增加，全年融资规模近5500亿元。

因此，2025年底绝大多数房企的总土地储备面积与货值均呈现下降的态势，总货值在3000亿以下的房企占比上升到了83%，其中千亿以下的房企增加最为显著，同比上升18%

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高难度库存持续沉淀，部分房企土储变现压力加大

随着行业持续深度调整，不少房企已经多年未曾增加新项目，以去化存量、保交付为近几年的核心任务。但是，随着优质资源的优先去化，高难度库存持续沉淀，企业已竣工存货比例也持续攀升。

据统计，2025年50家典型上市房企存货账面价值合计7.10万亿元，同比下降14.7%；其中，41家公布已竣工存货数据的企业，2025年末已竣工存货为1.57万亿元，同比下降9.1%，为近年来首次出现年度绝对值下降，但是已竣工存货占比升至22.1%，较年初的20.8%提升1.4个百分点，再创历史新高。

这就意味着，房企目前的存货去化压力整体仍在加剧，尤其是本轮房地产行业调整以来，几乎没有新增土地的房企，即便行业逐渐企稳，业绩回暖压力巨大，调整期的阵痛还将持续。禹洲集团就在年报中明确表示：“自2021年下半年以来，禹洲集团未新增土地储备，近几年的持续销售，已将大部分优质房源进行去化，目前剩余可售货源中，大多为销售难度较高的住宅尾盘、商铺及车位，未来销售去化压力较大。”

因此，持续加强存量去化仍是当前房企发展的重点之一，房企也将更加积极的响应当前收储及其他相关政策。一方面，能够帮助企业等盘活存量获得现金流，更甚者可以实现“低效地块退出—核心区域重新拿地”的换仓；另一方面通过“调转换退”，主动调整资产结构，为转型发展夯实基础。

华润置地、万科、越秀地产等企业都有紧盯政策导向，推进存量盘活相关事项。比如万科，在2025年年报中表示，“重点运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报告期内，本集团存量盘活优化及新增产能338.5 亿元 ”。2025年末万科总土储面积显著下降，同比下降约15%；据年报披露，2025年末万科存货账面价值为3737.4亿元，同比继续下降28%（2024年：26%）。

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转型发展新模式，规模房企率先拓展新的利润增长点

开辟第二增长曲线、构建发展新模式，也是当前房企的核心方向。

当前，房地产开发主业收缩与聚焦几乎是主流房企的普遍共识。在新增投资方面，安全稳健成为第一准则，房企放弃过去“广撒网”的扩张逻辑，将有限资金向核心一二线城市集中，严格筛选优质地块，平衡投资与回款关系，筑牢项目安全边际。

与此同时，规模房企基本都已经将战略定位从传统开发销售，转向民生保障与城市运营并重及协同发展，从“规模为王”转向“产品为王”，运营模式也逐步由“重”转“轻”。头部房企已经跑出多元转型路径：有的形成“开发+资管”双轮驱动，集齐产业园、保租房、商业不动产三大REITs赛道，构建完整资管闭环；有的围绕社区布局物业服务、长租公寓、养老服务，打造全龄服务生态，将社区流量转化为长期服务收入；还有依托品牌与产品能力做轻资产代建，收获稳定品牌溢价。

值得关注的是，近日国务院已正式印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12 号），明确了城镇危旧房改造、新开工改造城镇老旧小区、老旧街区厂区改造、城中村改造、历史建筑修缮的量化目标，未来相关市场空间将持续释放。规模房企可以把握市场机遇，凭借成熟的项目管理、产品输出与资源整合能力，深度绑定政府与资本方，挖掘出区别于传统开发的新盈利点。

此外，2025年12月31日中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，2026年4月24日首批4只商业不动产REITs（拟募集资金合计约192.86亿元）正式获得中国证监会准予注册的批复。标志着我国商业不动产REITs从“试点公告”进入‌实质性落地阶段，为行业构建了“投融管退”完整闭环。既能帮助房企快速回笼资金、优化财务结构，也将进一步推动企业做大做强资产运营业务，打造新的利润压舱石。

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