首单纯酒店REITs过审，开启“五国杀”新格局

【品橙旅游】 2026年6月，中国酒店公募REITs市场迎来了历史性的一刻。

6月23日，华安锦江商业REITs通过上交所审核，成为国内首单以纯酒店资产为底层的公募REITs产品。此时距离锦江首次申报，不过5个月时间。

6月22日，广发海珠城发商业REITs正式申报至深交所，底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店，488间客房、5000平方米会议空间，区属国企首次入局酒店REITs赛道。

从2025年底政策开闸，到如今五路人马会师，酒店REITs赛道已呈现“五国杀”格局。锦江、华住、开元、复星、海珠城发五家机构，拿出了五套截然不同的打法。酒店资产REITs的“诸神之战”，正式打响。

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政策破冰

这场竞赛的起点，是2025年12月31日。

当日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式将酒店、写字楼、商业综合体等商业不动产纳入公募REITs试点范围。在此之前，酒店资产只能作为商业综合体的配套附属设施申报，无法独立发行。新政策一锤定音：酒店可以作为主体资产发行公募REITs。

政策窗口刚一打开，市场便闻风而动。

2026年2月，锦江酒店REITs和华住酒店REITs先后获沪深交易所受理，成为首批试水者。仅半个月后，湖北文旅集团启动酒店REITs招标，成为首个入局的省级文旅国企。3月10日，海珠城发集团发布朗豪酒店REITs招标公告，区级国资入局。4月28日，中金开元旅业REIT正式提交注册申请。短短数月，酒店REITs迈入了全新阶段。

而到了6月，首单锦江纯酒店REITs正式过审，标志这场竞赛进入验收时刻。

锦江REITs：21家酒店，17亿估值

锦江的打法，可以用三个字概括：广撒网。

华安锦江商业REITs的底层资产，是分布于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米，客房总数3044间，资产估值约17.01亿元。这21家酒店大部分于2010-2013年间建成开业，均位于各城市核心商圈或毗邻交通枢纽、文旅景区。

优势是抗风险能力强。 18个城市、21家酒店，哪怕单一区域出现市场波动，对整体资产现金流的影响也相对有限。规模化、全域化的布局，与锦江作为全国性酒店龙头的战略定位高度契合。

短板是资产偏旧。这批酒店大多已运营超10年，未来可能面临较大的维修改造支出压力，会对现金流产生一定侵蚀。此外，21家酒店的现金流波动并不小。2022年至2024年营业收入分别为1.67亿元、2.09亿元、1.95亿元，波动幅度超过20%。

6月23日，华安锦江商业REITs正式过审。6月29日，基金将启动询价，询价区间为2.186元/份至2.672元/份。基金存续期25年，底层资产剩余土地使用权年限约23-25年，到期基本同步。2026年度预计分派率5.05%。

华住REITs：2座城市，只押核心地段

如果说锦江是“百货商场”，华住就是“精品买手店”。

华住酒店REITs只选了上海和广州两座城市、2处物业（共3家酒店），拟募集规模约13.20亿元，资产估值约15.91亿元。广州项目是位于天河体育中心的美居和全季酒店，坐拥大型赛事与演唱会的稳定客流；上海项目是江桥万达广场的桔子水晶酒店，承接虹桥国际开放枢纽的商务溢出需求。基金存续期长达32年，是四家中最长的。

优势是地段稀缺、单点效益突出。2025年，广州项目美居入住率高达92.46%，全季入住率94.96%；上海项目入住率90.36%，RevPAR连续三年正增长。两家酒店几乎是天天满房。预计2026年分派率5.21%，2027年5.48%，高于锦江的5.05%。

短板是区域集中度高。一旦核心城市高端酒店市场竞争加剧，或消费需求波动，资产收益将直接承压。此外，基金存续期长达32年，但广州项目土地使用权至2045年到期，剩余年限不足20年，基金到期日与土地到期日存在明显错配，届时将面临续期问题。

复星REITs：139亿，一座亚特兰蒂斯

当锦江和华住还在拼“酒店组合”时，复星直接把一整座度假王国搬上了货架。

复星旅文旗下的三亚亚特兰蒂斯REITs，资产估值高达139.28亿元，是迄今申报规模最大的消费类REITs。底层资产不是分散的酒店组合，而是一座占地30.8万平方米的“超级度假王国”，1314间全海景客房、近20万平方米的水上乐园、中国最大的露天天然海水水族馆、海豚湾剧场、C秀剧场，以及成体系的餐饮零售配套。

模式完全不同：不是“住宿”，而是“目的地消费”。2024年，酒店收入仅占50%，餐饮零售占23%，水世界占11%，水族馆占7%，C秀占4%，非房收入合计接近50%，这让其抵御市场波动能力远超传统酒店。运营指标同样亮眼：2025年前三季度入住率84%，平均房价1912元/晚，RevPAR达1607元，在全国高端度假酒店中处于领先水平。

估值逻辑也完全不同。评估值139.28亿元，较账面值43.89亿元增值217%。评估采用收益法，收益年限38.41年。预计2025年四季度和2026年现金分红收益率分别为4.56%和4.12%。

开元旅业REITs：3家酒店，18.04亿元估值

五家之中，开元的资本故事最为跌宕。13年前打包6家酒店奔赴港股，13年后打包3家酒店叩门上交所。

2013年7月，开元产业信托在港交所挂牌上市，成为全球首个中国酒店REITs。彼时的资产包堪称豪华：杭州开元名都、千岛湖开元度假村、宁波开元名都、长春开元名都、萧山宾馆、开封开元名都，合计6家酒店、2375间客房，资产估值高达39.97亿元。

上市初期，收益表现亮眼，2014年对应年化分派率一度冲到8.72%。但好景不长。随着中国酒店业进入深度调整期，叠加“三公消费”政策影响，开元REITs的业绩持续下滑。2020年疫情突袭，全年经调整亏损1.93亿元，年度分派直接归零。

2021年1月，开元产业信托以约19.21亿港元向主要持有人出售旗下全部6家酒店资产，随后启动退市程序。从全球首个中国酒店REITs到黯然退市，耗时八年。

2026年4月28日，中金开元旅业REIT正式提交注册申请。这是开元阔别资本市场五年后的回归。这一次，资产包挑了三家开元名都：杭州、温州、嵊州，合计评估值18.04亿元，预计募资18.44亿元。

上述三处酒店资产合计营业收入从2023年的4.15亿元降至2025年的3.75亿元，净利润从0.58亿元降至0.30亿元，降幅近一半。杭州项目土地剩余年限不足18年，而基金存续期为34年，预测2026年分派率4.68%，2027年5.10%。

海珠城发REITs：488间客房，区属国企首秀

如果说前三家是行业巨头，海珠城发则代表了另一股力量：地方国资。

6月22日申报的广发海珠城发商业REITs，底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店，共488间客房，约5000平方米的会议和宴会空间。项目于今年3月启动招标，基金管理人及计划管理人为广发基金管理有限公司联合瑞元资本管理有限公司，财务顾问为广发证券股份有限公司。值得注意的是，财务顾问选聘经历了二次招标，因通过初步评审的单位不足3家，市场对区属国企酒店项目持有审慎态度。

原始权益人瑶溪文化投资（广州）有限公司，是广州市海珠城市建设发展集团有限公司旗下子公司。海珠城发集团核心业务包括产业园区、商业开发、产业金融、城市更新等。朗豪酒店位于海珠国际会展中心展馆上方3至22层，与展馆形成“展馆+酒店”的联动效应，这是其区别于其他四家酒店REITs的独特优势。

与复星的“超级综合体”逻辑相似但规模更小，朗豪酒店同样是以会议会展为核心场景的综合性酒店项目。其收入模式并非单纯依赖客房，而是“会展+酒店”的复合业态。这种“单点突破”的打法能否获得市场认可，仍是悬念。

对于原始权益人而言，发行REITs的本质是重资产变现，轻资产留存。即资产卖出去了，生意还在手上。

从锦江的“广撒网”到华住的“少而精”，从复星的“超级综合体”到开元的“港股归来”，再到海珠城发的“会展联动”，酒店REITs不同的模式在同一时间窗口集中亮相。

谁能最终获得市场认可？答案将很快揭晓。华安锦江商业REITs已启动询价，这不仅是锦江的“大考”，更是市场对酒店REITs这一全新品类的首次定价。复星亚特兰蒂斯REITs以139亿的体量等候在上交所门口，开元携18亿资产包闯关上交所，华住和海珠城发也在排队入场。

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