曝成都万象城近85亿“易主”，私募基金玩得还是厉害！

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

当商业经营都在喊“太难了”之时，这个位于新一线城市的超级商业体却溢价成交，给商业不动产市场注入了一针“兴奋剂”。

据最新消息，成都万象城项目母公司——华润置地（成都）发展有限公司100%股权最终以约84.75亿元成交，较挂牌底价75.1亿元溢价达到9.65亿元，溢价率12.85%

截至今年2月底，华润置地（成都）发展有限公司总资产约55.69亿元，总负债约49.24亿元，净资产约6.45亿元，按最新成交价计算实现溢价超12倍！

这意味着，华润置地成功完成了对成都万象城这个超级商业体项目“资产管理（产权）”与“运营管理”分离的专业化体系，此次出售所得84.75亿元将充实其现金流，以捕捉未来高价值的投资目标等。

2025年，成都万象城实现销售额78.2亿元，仅次于深圳湾万象城且排在华润全国万象城第五位，而去年销售额前三的万象城分别是沈阳万象城134亿元、深圳罗湖万象城130.3亿元和杭州万象城117.8亿元。

成都万象城一期开业于2012年5月，二期开业于2020年底，总建面72万方。如今成都“东潮”背景下，以万象城购物中心为中心，叠加高端写字楼、酒店、住宅以及TOD商业街区等公共空间，已成辐射城东片区的万象城商圈。

前述产权成交信息虽未披露“摘牌方”，但接盘方被业内指向了“成都润成信商管公司”。该公司成立于2026年5月中旬，很显然就是为了摘牌而来。

成都润成信商管公司唯一股东是成立于2024年3月底的舜远（北京）企业管理有限公司，背后是成立于2022年9月的舜远（北京）私募基金管理有限公司，三家公司法定代表人均为“知名私募操盘手”曹彦。

注意！舜远（北京）私募基金管理有限公司由山东省绿色绿色资本投资集团有限公司持股45%，行远（天津）企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持股40%，秋实商业管理（天津）有限责任公司持股15%。

其中，山东省绿色资本投资集团原名“舜和资本管理有限公司”，核心定位是专注于资本运作，主要提供企业管理服务、自有资金投资及企业并购服务，背后是“山东省属国企”山东发展投资控股集团有限公司。

行远（天津）企业管理咨询合伙企业（有限合伙）与秋实商业管理（天津）有限责任公司实控人是卢伟忠，旗下投资了绿色能源行业的中和同创绿能科技集团，早些年曾担任过九泰基金董事、法定代表人及总经理。

由此可看出，成都万象城母公司被舜远私募基金新成立的成都商管公司一举收入囊中，但商业经营权仍在华润置地手上。

今年5月底，一笔名为《中信证券-华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划》的ABS产品获利获得上交所批准，拟计划募资95.27亿元，发行人就是舜远（北京）企业管理有限公司

从第三方查询看，舜远（北京）企业管理有限公司旗下子公司除了刚成立的成都这家商管公司之外，其他全部为在兴义注册成立的“金曜系”合伙企业。由此可印证：舜远（北京）企业管理有限公司该笔ABS项目对应的就是成都万象城母公司，该笔ABS项目今年3月底已获受理，说明对外挂牌前一两个月就看上了。

另从华润置地来看，今年4月底，华润置地及华润置地（成都）有限公司作为原始权益人向深交所申报了公募REITs“华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金”招募说明书，目前显示“已问询”状态，底层资产是南通万象城和临沂万象汇，预计募资54.05亿元。

注：交易前架构

注：交易后架构

从交易架构看，南通万象城和临沂万象汇的比较干净商业资产部分装入独立公司，由公募REITs持有，完成产权转移（易主）且跟华润置地没了关系。

另据悉，早在2023年11月，华润置地以青岛万象城项目为底层资产推出了公募REITs“华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金”——华夏华润商业REIT。

从目前看，华润置地对成都万象城却采取了另一种方式，即将其母公司溢价转让给了第三方，溢价主要是净资产溢价，也包含了成都万象城母公司债务转移，跟华润置地直接通过公募REITs变现有所区别。

前不久，已有砂之船、杉杉唯品会等4只商业不动产REITs在上交所上市，总募资超200亿元。据上交所披露，目前已反馈的商业不动产公募REITs申报项目包括银泰、新城吾悦、首开、复星、开元旅业、茂业和崇邦8只待进一步审查。

据深交所披露，已反馈的商业不动产公募REITs申报项目包括华润、华住、星河，近日已受理招商蛇口。