天塌了！温州中央绿轴房价崩盘，富人区也扛不住两个刨根的……

1

温州楼市向来存在一个巨大争议——

滨江CBD和中央绿轴，谁才是头号富人区？

一个金融中心，一个行政中心，这两个板块分别代表着温州“钱”与“权”的至高水平，多年以来，两者各自孕育大批标杆豪宅，长期被购房者拿来反复对比，高下之争从未停歇。

不过最近，这个争议可以盖棺定论了，因为中央绿轴房价底线崩了！

今年4-5月开始，位于中央绿轴的首开·第五大道开启新一轮降价之路，据当时中介释放的信息显示——项目13幢优惠7折起+1万元购车位。

而在这几天，第五大道7幢、8幢部分房源也加入降价队伍，部分房源惠后毛坯均价跌到约2.1万/m²，隔壁的首开·云境更夸张，建面约207㎡的一手商品房，宣称“含装总价300万起”，扣除1000元/㎡的装修，折合毛坯单价约1.35万/㎡！

笔者就想问：中央绿轴，你的逼格呢？

创造一个富人区，要经历无数豪宅的沉淀，而将其拉下神坛，却只需要两个楼盘降价，其实也不怪第五大道和云境，毕竟降价也非它们所愿。

有趣的是，当初的首开·第五大道也算意气风发，开盘前甚至举办发布会，向整个温州楼市宣告“保价”，不过开发商也很聪明地留了后手——365天！

事实证明，自己壮胆没啥用，市场会教育每一个不肯顺势的楼盘，哪怕它在中央绿轴~~

言归正传，第五大道和云境的大降价，虽然让中央绿轴彻底失去和滨江CBD争做“板块一哥”的资格，但购房者能用便宜的价格，买到以前的高价盘，何尝不是好事？

只不过问题是，现在第五大道和云境的价格，真的到底了吗？这两个因素必须考虑……

2

楼市行情跌不见底

我们先看大环境，从2021年6月以来，温州楼市几乎每年都有人说“房价触底”，但市场实际却一年比一年差，据温州调查统计，温州市区新建商品房价格指数——

2026年5月同比2025年下跌4.2%；

2025年5月同比2024年下跌8.1%；

2024年5月同比2023年下跌5.5%；

2023年5月同比2022年下跌5%；

请注意，这些数据只是明面上的价格统计，实际开发商未备案的优惠均不在统计范围内，更真实的市场行情可以参考二手房，据C21温州研究中心数据统计——

2021年6月，温州市区二手房成交均价2.4万元/㎡；

2026年5月，温州市区二手房成交均价为1.2万元/㎡

5年时间，房价腰斩，温州楼市什么时候跌到底，目前没人能说清，不过可以确定的是，房价是由供需决定，所以判断一个楼盘的价格到没到底，只用看两个指标：房源库存、去化速度。

单盘去化周期拉满

楼盘为什么会降价？说白了就是“以现在的价格，房子卖不动”，而降价的幅度直接取决于房企手里的库存体量与去化压力。

以首开·第五大道为例，据温州房管网数据显示，项目从2022年首开至今将近4年，去化率却仅有约65%，整盘目前仍剩余332套房源待售。

332套房源库存，对于第五大道来说是什么概念？

据温州房管网统计，从2025年1月到今年1月，项目整盘仅销售86套，如果按照这个流速推算，第五大道剩余房源的去化周期可能将近4年，这还是在市场不会更差的理想情况下，保守估计的推测。

图源温州房哥、数据来源温州房管网

我们不妨再深入一点，竞争永远是让房价下跌的快刀，首开·第五大道当初开盘毛坯均价3.1万/㎡，而现在部分房源降到2.1万/㎡，不论未来，单说现在，这样的价格有竞争力吗？

我们可以再从两个维度继续分析……

3

次新房价格严重承压

要比竞争力，首先需要找到合适的参照系。

目前，中央绿轴在售新盘较少，除了保利·天珺之外，就只有第五大道、云境。其中，天珺主打高端大平层，产品定位与第五大道109㎡户型起步的刚改社区没有可比性，而云境目前在售主力同样是185-207㎡的大户型。因此，第五大道在新房市场压力不大。

保利·天珺实景图

不过，如果我们将目光投向板块内的次新房，就会发现“卷死”自己的未必是同行——

据安居客数据，第五大道当前共有50套二手房挂牌，按已售房源计算，小区挂牌率约8%。

通常，我们认为挂牌率3%以内的小区，房价会比较坚挺；挂牌量超5%的小区房价就会产生明显竞争，而第五大道约8%的挂牌率，显然二手房价的竞争压力不小。

更可怕的是，据贝壳找房、房见等平台数据，第五大道二手房近90天内仅有1套成交记录。

图源房见

一套建面约129㎡的高层房源，剔除装标后，毛坯成交单价约为2.08万/㎡，而该房源早期挂牌价385万，经过多轮调价后，最终以降价近百万的代价成交。

今天的他，会不会是明天的你？

贴着市场定价，性价比一般

本次，第五大道部分房源降到2.1万/㎡，其实跟二手房成交价相近，性价比并不明显，只不过在价格相差不大的情况下，购房者更愿意买新房而已。

值得警惕的是，二手房市场的行情远比新房惨烈，一旦小区内有哪个业主急卖低价出售，市场就会迅速锚定价格，导致整盘房价失去支撑。

尤其是第五大道这种“挂很牌多、成交极少”的楼盘，一旦二手房出现踩踏，那么新房2.1万/㎡的价格可能就不够看了，除非开发商再降价，否则大概率难以维持现在的去化速度。

当然，不止第五大道，云境同样面临这样的问题，据安居客显示，目前云境二手房挂牌超160套，真想买的建议先去二手房市场逛逛，说不定能捡漏。

4

不得不说，现在时间就是站在购房者一方，这几年只要熬得住的购房者，总能等到惊喜。

然而，对于必须买房的刚需而言，事情就没那么从容了。拆迁换房、婚期已定、孩子读书……现实不允许他们无限期等待。

那么问题来了：首开·第五大道现在这个价格，到底要不要买？这个问题并没有标准答案，主要看你能否做好这两个心理预期。

次新房流通性限制很大

一般来说，绝大多数新盘与二手房同时在卖的小区，二手房基本干不过新房，毕竟购房成本摆在这，除非价格压得很低，否则购房者更愿意买新房，不愿降价的房东，只能等新房卖完之后才有机会。

而第五大道当前现房库存还剩330多套，按照我们前文推测，去化周期可能要好几年，你现在买进去，有没有做好割肉卖房，或者二手房长期卖不出去的准备？

降价之路，不罄不休

目前，第五大道的库存超整盘体量的三分之一，其他开发商如果压了这么多货，后续降价力度一般会更猛，而第五大道后面降不降价尚未可知，但作为购房者，你必须要有心理准备。

再直观点，我们参考同为国资房企开发的中海·鹿州府的降价之路——

一开始人家也不降价，结果开盘四年还剩一半没卖掉，于是开发商坐不住了，终于愿意降价，先是7折试探，结果市场反映不大；然后降到5.8折，业主维权了；接着半年不到，又降到4.9折……所以说，降价只有第一次和无数次，除非房子卖完，否则誓不罢休！

5

话说回来，中央绿轴再怎么样也是温州的头部板块，第五大道更是一线湿地盘，品质在同价位中也算不错，该有的会所、大门、架空层一样不差，优惠也是越给越多，但为什么就是这么难卖？

关键就在于首开·第五大道是2022年的传统盘，而“四代宅”的横空出世，直接掀翻了传统住宅的基本盘！

现如今，温州新房市场的两极分化非常严重，别看第五大道去化周期长，但四代宅的市场行情普遍要积极许多。

比如位于梧田的万科·璞拾云州，距离首开·第五大道直线距离不到两公里，理论来说第五大道地段更好，但璞拾云州从面世到超750套房源全面清盘，仅用了330天！

一年不到的时间，璞拾云州却卖出了比第五大道续销近四年还多的业绩，差距在哪？

举个例子——第五大道建面约167㎡户型，套内面积约126㎡，得房率约76%；璞拾云州建面约125㎡户型，实际使用空间超130㎡，实际得房率约104%

什么叫降维打击？

四代宅125㎡户型硬拼167㎡传统户型，甚至在某种程度还略胜一筹，购房者自然更倾向于四代宅！

新房如此，二手房亦是如此。

现在四代宅在新房市场如何压着传统盘打，未来在二手房市场大概率就会复刻同样的剧本。因此，现在想买传统住宅的购房者，还要做好未来在二手房市场被大砍价的准备。

其实包括首开·第五大道在内的很多传统新盘都很好，但尴尬之处就在于卡在了产品代际更替的分水岭上，向前一步是旧时代的巅峰拿地成本，向后一步是新时代的产品降维打击，进退两难。

就像iPhone17面世，iPhone16就得降价，不是iPhone16本身不好，只是时代变了……

声明：本文所采用信息和数据均来自官方消息，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文观点和数据不构成对房地产投资、买卖的依据，任何人因该观点或者数据而导致的财产亏损，责任自负，本公众号不承担任何责任。