让道满曜，金茂北京东坝项目“引而不发”

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京东坝项目，中国金茂引而不发。

4月30日拿地，5月28出图，5月29日3#拿规划证，6月11日全盘领取规划证。

一整套动作，一气呵成，只花了43天，堪称奇迹。（详见《金茂，走了捷径》）

但，这并不意味着金茂会za快速将它推向市场。

截至目前，金茂关于东坝项目，一切秘而不宣。它是金茂在京的第二个满系产品，但案名未出，户型未公布。

为什么不着急呢？

花姐了解到，金茂不想搞内卷，先全力加速把金茂满矅卖掉八成以上，才会正式启动东坝项目。这两个楼盘，皆在朝阳区的东五环外，相距5.5公里。

金茂满矅于去年5月领预售证，供应707套，至今网签531套，去化率75%，成交均价7.47万元/平米，成交总额50.33亿元。

这组数据表明，金茂最快启动东坝项目的时间，预计在7月上旬。

承诺不封闭阳台

和所有新盘一样，公众很关心金茂东坝项目的赠送面积情况。

6月24日，一份报规图反馈意见通告——只有1条意见，给出了确定信息。

1、没有设置飘窗及防火挑檐

防火挑檐是顺义区的特产，朝阳区不出现，很正常；

金茂东坝项目学习满矅的做法，南向通面内嵌阳台、北面两个设备平台，也就没有飘窗的地方了。

2、承诺不封闭阳台

封不封阳台，这是一个北京楼市老调重弹的问题。

金茂东坝项目承诺：1、不存在“偷逃地价、虚标得房率、消费欺诈”的情况；2、开敞阳台和设备平台，承诺后期不封闭使用。

在好房子时代，北京绝大部分区域，开发商在设计户型时，是按封闭阳台和设备平台来操作的。

根据报规图，花姐推测金茂东坝项目的赠送情况是：内嵌阳台进深1.2-1.5米，设备平台进深1.2米。

预计它的实际得房率，在90%左右。

此外，东坝项目每款户型的北边，疑似有一处装饰构架赠送。朝阳区的先例，是懋源騴橒臺。

为什么没标楼间距？

金茂东坝项目的报规图，没有标出楼间距。

有人质疑，它的公示图表达方式，有问题。

但，在朝阳区，出现这种简版的报规图，早不是新闻了。

从中海朝阳ONE、到金茂满矅、保利朝观天珺，再到璞樾、紫京宸园、中建智地太阳宫项目、懋源騴橒臺，皆是如此。

这是朝阳区楼市的特色。

有关这一点，北京规自委朝阳分局在金茂东坝项目上，给出了答案：

“本次设计方案公示内容主要为平面布局、立面效果等内容。我局在'多规合一'会商研究及规划许可办理时，已对设计方案中间距、日照、内部路宽度等内容进行审查工作，设计方案符合相关规范要求。"

言外之意是，设计方案公示阶段，公众只需看到平面布局、立面效果等简单内容即可。

凡事就怕对比。

北京其他区在公示方案时，绝大多数把楼间距标得一清二楚，大家还是很想提前了解到金茂东坝项目，更详细的信息。

为此，花姐斗胆做了一系列推测，有关它的楼间距、楼栋长度，包括间距系数，仅供大家参考。

金茂东坝项目的日照是达标的，只是2#和3#贴近底线。欲了解详情，可找花姐详聊。

复刻金茂满矅产品

能推测出金茂东坝项目的楼间距数据，进而也就推测出其户型配比。

它大概有三款户型：113平米、138平米，以及150平米，另有少量顶退户型。

它们具体的户型分布情况是：

1、113平米在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、138平米在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、150平米在4#，共48套，占比12.5%；

4、顶退户型在在4#13层、5#12层，共6套，占比1.56%。

根据规划图，花姐将它和金茂满曜的户型，进行了对比。（详见《中国金茂，依葫芦画瓢》）

1、113平米，南向三面宽三室两厅两卫。

内部整体格局与金茂满曜116平米相似，除了赠送尺度外，南向次卧更加规整。

该户型的总赠送面积约18.6平米，实际得房率约在91%至94%之间。

2、138平米，南向三面宽四室两厅两卫。

整体格局与金茂满曜133平米相仿，经典的四叶草户型。

它的整体赠送面积约16.7平米，实际得房率约在87%至90%之间。

3、150平米，南向四面宽四室两厅三卫。

金茂满曜148平米的迭代版，最大的变化是，主卧所在的静区进深更长了，约11米。

另外，东坝项目150平南向次卧，可规划出卫生间，较金茂满曜148平米，是一大进步。

150平的整体赠送面积约29.1平米，实际得房率约在94%左右。

从整体上看，东坝项目基本复制了金茂满曜。

区别在于，在控总价的逻辑下，每款户型套内的功能改善与迭代，将是东坝项目最显著的特点。

五个受关注的疑点

金茂东坝项目在设计上，还有一些大家十分关注的点：

1、回车场

从图纸上看，金茂东坝项目，没有消防回车场。

原因在于，它的消防车道与市政道路规划醉公村路连通，消防车可以环绕通行，而无需掉头；它的尽头式消防车道长度，也小于40米。

2、景墙

金茂满矅的大门超级界面很拉风，东坝项目依葫芦画瓢。在整个项目的北侧，是一条充满艺术氛围的景墙，弧形，蜿蜒。

但在平面图中，这个超级的景墙的轮廓，不是很明显。

3、首层架空层

图纸上的1#和2#，标出了首层架空4.35米。

实际上，它是局部架空，只设在1#西单元和2#东单元首层，，与下沉广场形成会所体系。

4、层高

金茂东坝项目的层高，1#、2#和5#为3.1米，3#、6#、7#和8#为3米，4#楼王3.15米。

5、停车位

小区设有468个机动车停车位，其中地上46个，预计交付后会取消改成绿化。

京政发〔2025〕25 号文显示，住宅小区在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施等。

北京规自委朝阳分局明确表示，这些地上机动车停车位，不计入绿地率，满足审核要求。

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