广东
我是紫沐，这是我第491篇日记。
聊聊最近比较多人问的几个盘。
首先是海珠人气王保利海韵，周末放出了几套房源，不出所料又被骂饥饿营销。
这其实是保利的常见操作，好卖的盘都喜欢玩饥饿营销。
像去年的保利天奕和保利天曜也是，先来个秒光，再时不时放几套出来加价卖，慢慢试探市场。
要是继续好卖，就继续饥饿营销+加价。
关键是，这套打法虽然不怎么好看，但确实有效。
所以现在很多人纠结，不是纠结海韵的品质，而是纠结要不要追高。
我觉得可以先问问自己，是不是非保利海韵不可。
现在不少优质新盘都在偷偷降价，性价比出来了。
比如同在海珠的桂悦东晓，还有万博六边形万博悦府，最近都在让利。
这些都是学铁商在线+品质过关的楼盘，只是溢价高，才卖得慢。
但现在开始清货了，认真谈会有不少议价空间。
如果想快点入住，这些让利的老红盘，或许是更好的选择。
所以保利海韵未必是唯一。
不要被恐慌情绪裹挟着追高，新盘价格是算不得数的，还没有经过二手市场检验。
我始终觉得，买保利海韵的理由，一定得是它确实适合你，而不是它卖得好。
荔湾最近热度高的有两个盘。
一个是刚刚开盘、优缺点都很明显的保利怡璟湾。
先说缺点，肉眼可见的体量小、花园小，只有3栋住宅，周边环境也一般。
而且首开的1栋，离项目公寓比较近，会被影响部分采光。
但优点也很突出，学铁商全部在线，且足够实用。
产品也做得很好，属于绝版的零飘窗户型，功能性和得房率拉满，很契合楼盘的刚需定位。
根据最新开盘价，三房350万起，四房450万起，对荔湾买家还是很有吸引力的。
另一个网红盘珠实聚龙湾源舍，本周也加推了热销小户型。
从地段价值上，聚龙湾源舍会比保利怡璟湾更高。
背靠太古里，能蹭到江景资源，周边商业档次高，后续板块环境好，整体属于荔湾头部。
加上不错的产品力和近地铁优势，首开卖爆不是没有原因的。
可惜学位有点拉，对定位刚改的楼盘来说，算是不小的硬伤。
但瑕不掩瑜，预计后续会有不错的表现。
这两年荔湾小户型爆卖，供应少是一个原因，自身配套越来越完善，才是真正的重点。
事实证明，只要住得舒服，睡城的房价表现，可能比所谓的强区更快稳定。
另外保利云瑞也被问得比较多。
作为白云新城少有的全新大盘，我对它认可度挺高。
2.3低容积，新中式大园林，全南向、小高层、纯板楼，这个品质在内部是独一档。
白云新城的供应一直很克制，所以保利云瑞的出现，预计能吸引不少置换购买力。
我觉得楼盘本身是没问题的，可以蹲一下价格。
现在的市场，虽然都说热度上来了，但分化也很明显。
有流量的、相对稀缺的楼盘，确实有吊着卖的底气，比如保利海韵。
但大部分楼盘，只是为了维持表面价格，或者维持所谓调性，才硬撑着不降价。
比如琶洲南TOD、桂悦东晓和万博悦府，都是这类代表，品质不差，但溢价有点高。
现在很多开始偷偷清库存，去现场谈，往往能谈出来惊喜价。
还有一部分就是认命了，也不想再装，直接降价清库存。
比如燕语堂悦，现在特价尺度挺夸张的。
市场上有底气的终究是少数，大部分楼盘还是在降价和不降价、明降还是暗降中反复挣扎。
预计这种震荡调整，也会是下半年楼市的主旋律。
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