6.22-6.28 周度市场全景-成交放量下的结构性修复与土拍理性

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本周无锡商品住宅成交显著放量，成交面积4.87万㎡，环比大幅回升56.59%，同比下降25.39%；成交均价19478元/㎡，环比上涨4.09%，同比下降18.13%。

本周供应面积2.15万㎡，供求比0.44，市场去库存特征明显。

土拍方面，6月26日集中成交5宗涉宅地块，总成交金额34.09亿元，全部底价成交（溢价率0%），梁溪区斩获2宗核心地块。

本周成交显著放量，环比大幅回升，供应端虽有所恢复但整体仍处低位。

本周无锡商品住宅供应面积2.15万㎡（201套），环比大幅增加（上周供应为0），同比增长86.73%；供求比0.44，供应显著低于成交，市场去库存特征凸显。

成交方面，本周成交面积4.87万㎡（379套），环比增长56.59%，同比下降25.39%；成交金额9.48亿元，环比增长62.96%，同比下降38.92%。价格方面，本周成交均价19478元/㎡，环比上涨4.09%，同比下降18.13%；套均价250万元/套，环比下降1.97%，同比下降26.02%。

纵向对比来看，上周（第24周）成交面积3.11万㎡，成交均价18712元/㎡；去年同期（2025年第25周）成交面积6.52万㎡，成交均价23790元/㎡。本周成交量价均较上周有所修复，但与去年同期相比仍有明显差距。

本周成交面积环比显著放量，带动成交均价同步小幅上扬，反映市场活跃度较上周有所提升，但较去年同期的绝对量级仍处于恢复阶段。

本周涉宅地块集中成交，全部底价出让，房企拿地态度趋于理性。

本周成交5宗涉宅用地，均于6月26日集中成交，全部底价成交（溢价率0%），合计总成交金额34.09亿元，总建面积29.85万㎡，平均楼面价11418元/㎡。

从分布与拿地房企来看，梁溪区2宗地块合计总价21.74亿元，占本批次总成交额的63.8%，是本周土拍的绝对主角；

其中XDG-2026-14号地块楼面价16546元/㎡，为本批次最高，反映核心城区地价仍处高位。全部底价成交，溢价率0%，显示房企拿地意愿趋于理性，去化压力仍制约企业加价拍地的动力。

建发房产在新吴区旺庄路板块继续布局，体现头部央企/国企的战略性补仓态度。滨湖区马山板块、锡山区锡北板块均为远郊区域，楼面价相对偏低，体现区域分化格局。

本周呈现"中部崛起、两翼分化"格局，经开区、惠山区、锡山区大幅放量，滨湖区和梁溪区明显收缩。

各区域商品住宅成交数据表现如下：

• 梁溪区：成交面积4100㎡（25套），均价25977元/㎡，成交均价环比+10.25%，面积环比-22.16%，同比-55.55%。

• 锡山区：成交面积9488㎡（75套），均价17600元/㎡，面积环比+104.25%，同比+1.64%。

• 惠山区：成交面积10724㎡（96套），均价14911元/㎡，面积环比+265.16%，供应面积10555㎡（100套），同比+10.75%。

• 经开区：成交面积9991㎡（68套），均价26118元/㎡，面积环比+368.42%，同比-27.42%。

• 新吴区：成交面积9633㎡（83套），均价16864元/㎡，面积环比+2.07%，同比+32.01%，供应面积10910㎡（101套）。

• 滨湖区：成交面积4728㎡（32套），均价19260元/㎡，面积环比-29.08%，同比-70.31%。

各区域环比涨跌幅差异显著，经开区与惠山区成交面积实现数倍增长，而滨湖区与梁溪区则出现明显回落，区域间冷热不均现象突出。

本周金额榜TOP5格局较为分散，惠山区刚需集中释放，高端改善产品溢价突出。

金额榜TOP5覆盖经开、惠山、锡山、新吴四大区域，格局较为分散。

• 愉樾天成（经开区/奥体板块）以28套、7591万元夺得金额榜冠军，均价22479元/㎡，体现改善型客群购买力较强。

• 建发观云（新吴区/旺庄路板块）以14套成交但均价达25673元/㎡，入榜第五，反映高端改善产品溢价能力突出；值得关注的是，建发房产本周同时在新吴区旺庄路板块拍地，产品线与土储形成协同。

• 惠山区有两个项目同时上榜（万科樟湾国际+长安里），合计52套，体现刚需/刚改购买力在惠山区的集中释放。

• 樾湖尚郡套数最多（34套），均价最低（13872元/㎡），锡山区宛山湖板块的刚需属性显著。

总体来说本周成交放量由头部刚需项目集中备案驱动，均价结构性回升源于经开、梁溪高价项目成交占比提升，土地端全部底价成交反映房企拿地仍偏谨慎。

短期来看，无锡楼市将延续“刚需托底、改善蛰伏、区域分化加剧”的筑底格局。

成交规模能否持续放大，取决于头部项目备案节奏的持续性及新增供应能否温和恢复。

价格端在“核心区高端项目稳价、外围刚需盘以价换量”的双轨并行下，整体将保持窄幅震荡。

土拍市场全部底价成交已释放明确信号——房企对后市预期仍偏谨慎，去化压力成为制约加价拿地的核心变量。

下半年市场走向的关键变量在于：7月政策端能否释放更强信号、核心区改善需求能否有效修复、以及外围板块去化速度能否匹配新增供应节奏。

1、上述研究成果由克而瑞无锡分析师浦佳链，通过深度智联·CO-WORK撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

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