广州半年土拍金额破320亿，民企仍然没上牌桌

大家好，我是地产高富帅。

昨天上午，上海和广州土拍上半年收官战顺利打响，各自都诞生了地块的全新地王，一线城市核心区域的稀缺土地价值再次释放，这一批土地也是未来城市房价的基准点。

从民企主导到国央企成为土拍常客的这几年，“地王战略”或许已经成为很多地方国企的战略新命题，通过获取区位高价地，引领区域新房产品与价值最高点。

与过去几年房企多点开花逻辑不同，近三年房企热衷于在少数核心一二线城市获取土地，并且在相似板块强势布局深耕，“做一成一”成为核心命题。

这几年的广州土拍市场让人可圈可点，从越秀马场地王开始，广州一直在土地整理方面做出了较大调整，小而美精品土地成为硬通货。

“小盘快打”正在成为广州房企的共识，总价不会很高，但是地块基本上符合当今好房子的产品底盘要求，对很多有产品营造能力的房企来说，是绝对利好

从刚结束的上半年土地出让来看，传统头部国央企仍然展现超强的综合实力，保利发展与越秀地产依然呈现“双雄格局”。

今年上半年广州突破成交金额320亿，对比去年金额提升了不少，但是仅仅挂牌10宗涉宅用地，对比2025年同期成交的19宗地块，明显降温不少。

10宗地中，溢价成交的有5宗——马场地块（溢价26.6%）、荔湾中山八地块（溢价6.44%）、白云黄边地块（溢价23.87%）、番禺东乡地块（溢价55%）、琶洲中二区地块（溢价46.28%）。

而在2025年同期，广州宅地溢价成交的比例远低于此。2026年广州出让土地中，单块地的平均成交价约32亿元。

整体来看， 上半年广州土拍市场，本质上是“马场+其他”。剔除马场地块，剩余7宗地的总成交金额约84亿元。

这个数字更能反映广州土拍的“日常状态”，不温不火，偶有亮点，国企央企主导。

从去年的大开大合到今年的集中作战，广州土地市场上的转变也非常贴合现阶段全国楼市的基本特征，板块价值急速分化，楼市行情急速分化。

从整体土地成交的区域来看，越秀、南沙、增城、从化，黄埔这5个行政区，上半年则暂无涉宅地块挂牌出让。

这又是一个信号，无论是开发商还是购房者，已经从超级聚焦核心区域，有限的资金投入到人口聚集与产业聚集的区域。

在前几年的广州，民企，国企，央企，港资+外地都有多家房企深度布局，但是今年上半年来看，土拍牌桌上的民企已经完全消失。

就连去年在广州还非常活跃的龙湖地产，今年也开启了隐形模式，可以说2026年的广州市场，民营房企再次消失了。

早在2025年上半年，民营房企仍然还是较为活跃，不仅仅龙湖地产积极参与，广州本土巨头敏捷地产，力迅地产都有斩获。

2026年广州土拍民企集团隐身的背后，仍然是市场的残酷性，2026年前6个月百强房企整体拿地规模同比下滑接近44%，房企手里可动用的资金十分有限。

房企宁可高价拿下优质地块，也不愿意低价拿下郊区土地，是为了规避经营风险，仅仅认可核心地段的房产价值，并不看好整体楼市行情。

现在哪怕是资金不算拮据的少数稳健民企，也不会盲目拿地，特别是广州市场，现阶段急速分化，核心区域地块都被国央企巨头盯着，民企想要分一杯羹难度极大。

自从总部位于广州的华南五虎全部阵亡之后，近五年来民企在广州拿地已经是屈指可数，总部位于广州的民营房企，全国叫得出名字的也没有几个了。

民企生存状态来看，广州民营与深圳民企形成了截然不同的活法，深圳专注旧改市场，并且活跃度较高，广州深耕个别板块，依靠存量维持经营。

另外值得关注的是，从上半年土拍走向来看，珠江新城板块与琶洲已经成为了广州顶豪双雄区域，聚焦了高净值客群与产业集群。

对于广州琶洲来说，保利发展已经率先用真金白银的投资打开了局面， 这两年的豪宅项目 保利天奕2025年开盘即爆，目前一、二期基本清盘。

从各大平台来看，保利天悦二手挂牌均价14万+/㎡，未来琶洲新盘的售价恐怕也需要拿这个作为参考，整个琶洲片区过去十年只新增了5个住宅项目，清一色高端豪宅。

现在的广州琶洲似乎与深圳前海有点类似，当年广州南沙错过了发展预期，广州琶洲难得可以顶上去，广州的造城计划仍在持续推进。

首先是空间的广阔。珠江新城只有6平方公里出头，但琶洲的腹地足足有14.9平方公里，相当于珠江新城和金融城的总和。

同时，琶洲也没有珠江新城和金融城那么多的开发负担，大部分都是空地开发，不需要先拆后建，更能直接连片开发，才能形成聚集效应。

珠江新城往东的金融城，就重点承接珠江新城的金融服务。一江之隔的琶洲，就专攻互联网数字经济。

琶洲更多的还是珠江新城的延伸和补充，是一个以数字经济、人工智能和会展总部的生产性功能为主的区域。

琶洲的中区和西区基本上已经开发完毕，琶洲剩下的增量就主要集中在琶洲的南区和东区了。

东区和南区两个片区里，南区的发展相对较快，这里有很多未开发的空地，这两年我们熟悉的琶洲南TOD ，保利天奕，都在南区。

因此，可以看到，现阶段无论是保利发展还是越秀地产，在琶洲的布局都非常清晰，这也是未来能否在广州真正站住脚的核心。

从长远来看，过去房地产依靠城市扩张实现全民财富增值的时代彻底结束。土地市场点状火热，楼市极致分化，就是房地产存量时代最真实的写照。

广州在2026年上半年，看起来土地出让是基本完成了任务，但是这份看似“完成任务”的成绩单背后，市场逻辑已经彻底改变。

广州正用一场极致的分化，为房地产的存量时代写下最真实的注脚。这里再没有普涨的狂欢，只有冰冷而高效的资产筛选。

而对于普通人，那个闭眼买房就能增值的时代，也和远去的民营房企一样，彻底消失了。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。