森兰20年迎高光时刻，越秀·天屿以抬板新规产品跨时代而来

在上海，很少有板块敢把“兑现”两个字说得如此掷地有声。

当多数板块还在为一条地铁、一所学校的落地反复博弈时，浦东中环的森兰板块，已经默默完成了从蓝图到实景的全链路闭环：约260公顷城市绿肺与70万方湖域、双公办名校加国际学校、山姆、森兰花园城、新嘉中心（刚刚开业的浦东最大商业体）……这些不是销售说辞上的规划，而是已经融入居民日常的实景。

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“长期主义”的双向奔赴

过去二十年，上海中环沿线经历过数轮板块轮动。有些板块靠规划红利起势，有些靠开发商扎堆炒热，但森兰走了一条截然不同的路——单一主体成片开发，外高桥集团作为一级运营商，对7.9平方公里土地拥有“整体规划、整体建设、整体运营”的绝对权限。

这意味着什么？意味着它不是在“卖地”，而是在“经营一座城”。规划的前瞻性不会被短期利益打断，40%的绿化率、大规模的滨水空间、全龄教育资源的提前落位，都是这种“长期主义”模式的产物。

而越秀地产，同样是业内出了名的“长期主义者”。自2021年入沪以来，不跟风、不浮躁，每一步都紧扣上海城市更新的核心主动脉。当越秀遇到森兰，它是两种“长期主义”价值观的共振。

于是，越秀·天屿诞生了。

这不是一个简单的住宅项目，而是森兰核心断供多年后，诞生了一个能够承接板块20年积淀的新时代作品。

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从“国际住区”底色到

“北滨江引擎”新机遇

森兰的底色，不是某一张牌打得好，而是生态、商业、教育、交通、产业、人群全部融合在了一起。

板块坐拥约260 公顷城市绿肺、70 万方湖域，日常推窗见绿、出门亲水；山姆、森兰花园城、新嘉中心等商业配套齐聚，繁华生活一站式落地；六师附小、进才森兰公办名校搭配哈罗、正达国际学校，双轨优质教育赋能。叠加6 号线和21 号线（在建）双轨交，自驾中环直达，出行高效便捷，彻底夯实了森兰无界国际社区的底色。

森兰绿地示意图（图源森兰Sunland）

优质的人居配套之上，是硬核产业的持续造血。外高桥自贸区集聚了130+家世界500强、70+家跨国公司地区总部，数万家外贸、航运、跨国企业扎根于此。这种高能级的产业密度，为森兰带来了源源不断的稳定购买力和高知圈层。

住在这里，高阶生活场景得以无缝串联，闲暇时分可漫步滨江绿道，日常能在家门口的国际学校接送孩子，下班后顺道去山姆采购，周末遛个弯就到浦东最大商业——新嘉中心，解锁多元休闲娱乐体验。跨国界、跨行业的精英人士，在同一个7.9平方公里里，轻松实现工作、消费、育娃、休憩的全闭环高阶生活。

新嘉中心示意图（图源金桥发布）

如今，成熟的森兰板块又迎来了新的发展机遇，2026 年 5 月《黄浦江滨江中北段专项规划》获批，森兰西侧约 350 公顷战略留白地正式定调——"科创绿堡 + 大型公共活动中心"，对标悉尼达令港，承担北滨江核心功能升级使命。

滨江中北段结构图

（图源上海市规划和自然资源局）

这片留白将预留高端文化、国际会展、生态公建等顶级功能，未来将与森兰国际社区无缝衔接，形成“高端人居+全球科创+世界级滨江公建”的重磅格局。

北部两岸空间意象图

（图源上海市规划和自然资源局）

这也意味着，森兰不再是“外高桥的后花园”，而是“北上海滨江生活的主舞台”。

当二十年积淀的国际住区底色，遇上北滨江的全新发展机遇，森兰的价值坐标已被重新定义。而越秀·天屿，恰好站在了这个坐标的原点。

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全抬板+新规红利：

森兰人居的进阶答案

板块在进化，但产品却在“断代”。森兰核心区多年零供应，存量二手房普遍存在房龄老、得房率低、设计落后等问题。越秀·天屿的出现，正是为了终结这种尴尬。

全抬板社区，森兰前所未见

项目整体地基抬高约5.3米，实现真正的纯粹人车分流。地面无车流、无噪音，老人散步、孩子奔跑，安全无忧。同时，地下空间的采光、通风、防潮条件全面升级，不再是阴暗的储藏室，而是业主的第二会客厅、社交休闲场。

新规红利，实得率最高约95%

依托上海最新建筑设计新规，全系建面约105-141㎡纯改善户型，通过多阳台、全飘窗、独创花池设计，实现最高约95%的超高实得率。对比森兰存量二手房70%-80%的得房率，同等面积下，天屿的使用空间多出整整一个房间。

核心C位，资源浓度拉满

项目落位于6号线洲海路站旁，周边覆盖山姆会员店、森兰花园城、新嘉中心（PRISMA），以及六师附小、进才森兰等双轨优教资源。出门即绿肺、窗前即湖景、脚下即繁华，无需远行，尽享森兰二十年沉淀的全部精华。

高阶会所，匹配高知圈层

约2860㎡的会所及泛会所，恒温泳池、健身区、瑜伽室、攀岩墙等专业设施一应俱全，覆盖全年龄段人群的社交、休闲、娱乐需求。这里不只是一处居所，更是一个承载森兰下一个二十年高端人居的“微度假社区”。

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一场对话，解码森兰的

下一个“二十年”

当北滨江的引擎轰鸣，当森兰的成熟与未来的机遇交织在一起，越秀·天屿的落子，更像是一次精准的“卡位”——它既是森兰二十年积淀的集大成者，也是北滨江时代的开篇序章。

但这一切，还需要更深入的解读。

7月3日15:00，越秀·天屿携手地产申度，联合四位行业大咖，共同举办“廿载厚积 森兰一「屿」”城市发展沙龙。我们将从城市规划、板块演进、市场洞察、产品革新四个维度，层层拆解森兰的价值密码。

沙龙嘉宾阵容

张小勇（同济大学城乡规划博士&高级工程师、上海复旦规划建筑设计研究院副总规划师）：从顶层规划视角，解读北滨江350公顷留白地的战略意义；

顾炳祥（澎湃新闻《城势》主编）：以三十年媒体观察，复盘森兰从滩涂到国际住区的完整蜕变；

魏培（地产申度创始人、资深媒体人）：从市场数据出发，剖析森兰人居痛点与天屿的破局之道；

石星海（越秀地产项目营销总）：首次公开解读天屿的产品逻辑与择址背后的国企视野。

当二十年积淀的国际住区底色，遇上北滨江的全新发展机遇，森兰的价值坐标已被重新定义。而越秀·天屿，注定成为这场价值跃升的封面之作。本次沙龙，我们将为您深度解析森兰的价值基因，敬请关注。