60余户业主拆迁维权绝境突围：从民事驳回到高院终审胜诉

签了拆迁还建协议、依约腾退房屋

等来的不是新房钥匙

而是项目停工烂尾

起诉被法院驳回的双重打击

维权路该往哪走？

近日，四川审是律师事务所代理的X市某某家属区房屋还建协议纠纷系列案再传捷报：继首批 50 余户业主全部胜诉后，第二批委托的业主同样获得胜诉判决。这场历时两年多的集体维权，终于为60余户漂泊多年的业主，拿到了具有强制执行力的司法保障。

维权困局：腾房五年无家可归，起诉开发商竟被全案驳回

2018 年，某某家属区的业主们，在街道、社区的动员下，与A公司签订《房屋还建协议》，约定按 1:1.2 的标准原址产权还建，同时支付过渡费、装修补贴、搬家费等补偿。

抱着改善居住环境的期待，业主们陆续腾空房屋、交出钥匙。可约定的 24 个月过渡期已过，还建项目仍然迟迟没有动工迹象，承诺的安置房遥遥无期，过渡费也停发了。

2022 年，业主代表以开发商为被告提起民事诉讼，要求履行还建协议。但基层人民法院、中级人民法院均作出裁定：案涉项目的拆迁安置、补偿、改造等事项均有政府部门参与指导，受相关政策调整影响，不属于平等主体之间的纠纷，驳回起诉。

官司打到这里，业主们陷入了最尴尬的维权死局：告企业，法院不受理；告政府，不知道从何下手。房子已经交出去了，维权却好像走进了死胡同。

破局之道：穿透“商业拆迁”表象，锚定行政协议本质

2023年11月，四川审是律师事务所接受50余户业主的委托，代理此案。审是民商事律师团队随即对全案证据进行系统梳理，构建了完整的证据链与法律逻辑框架。

01深挖行政主导证据，推翻“商业拆迁”抗辩

审是民商事律师团队逐页梳理项目全流程文件，从 2014 年项目纳入棚改任务的政府内部报告，到街道办正式启动项目的请示文件，再到市政府多次专题研究推进的《议事纪要》，以及后期由街道办主导出台的 “预选房源、诉讼结算”安置方案……

一系列闭环证据证明：案涉搬迁并非开发商自发的商业开发行为，而是政府主导的旧城改造项目；开发商仅为资金提供方，从政策制定、动员签约到履约推进、善后安置，全程均由行政机关实际主导。

02精准适用司法解释，定性行政协议

根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，行政协议的核心判断标准是“行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”

审是民商事律师团队当庭提出核心观点：

案涉项目以提升城市核心节点品质、推进旧城改造为目的，具有明确的公共利益属性；业主签约系基于对街道办、社区居委会等行政主体的信赖，而非单纯的商业交易判断；协议履行全程伴随行政职权的介入与行政资源的调度。即便协议落款为企业主体，也应当坚持实质重于形式的原则，认定案涉《房屋还建协议》为行政协议。

03衔接生效裁判，打通行政诉讼受理路径

针对“民事已驳回、行政能否受理”的争议，审是民商事律师团队直接援引生效民事裁定的结论——既然两级法院均认定纠纷不属于民事受案范围，那么就应当依法纳入行政诉讼审查范畴，完全符合行政协议司法解释的受理规则。

最终，中级人民法院全面采纳我方观点，正式以行政协议纠纷立案受理。

两战两胜：终审判决落地，权益实打实兑现

本案历经中院一审、高院二审，法院最终支持了我方核心主张，形成了稳定的裁判规则，并在两批案件中统一适用。

01责任主体认定：市政府为法定履行责任主体

两级法院均认定，案涉搬迁改造项目由市政府同意并主导推进，是 2014 年政府模拟搬迁工作的延续；开发商不具备征收安置的行政职能，市政府作为法定房屋征收与补偿主体，应当承担案涉协议的履行责任。

02过渡费标准：全额支持协议约定的超期双倍标准

针对市政府提出的“过渡费过高、应按当地租金标准调低”的抗辩，法院采纳我方观点：协议约定系双方真实意思表示，超期双倍过渡费具有违约补偿性质，行政机关应当按约履行，不得单方调低标准。

03安置保障：判令政府限期采取补救措施

因原址还建客观上已无法实现，法院判决市政府在判决生效后 90 日内，针对业主的还房诉求依法采取补救措施；补救措施作出前，需持续按协议约定标准支付过渡费。

04第二批案件：同案同判均获胜诉判决

继首批 50 余户业主全部胜诉后，后续委托的第二批业主同样获得法院胜诉判决。法院沿用统一裁判标准支持业主核心诉求，本案诉讼策略的专业性与裁判规则的稳定性得到充分验证。

注：关于装修补贴、异地还房差价等诉求，法院明确需待政府采取补救措施后才会取得请求权基础。

在法院判决的推动下，X市市委、市政府召开专题会议，制定并通过了补救措施。目前，业主已陆续拿到了新房的钥匙。

法律知识

《中华人民共和国行政诉讼法》

第七十八条 被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》

第十九条被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。

原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。

（除律师外文中人物均为化名）