物业，还是一门好生意吗？

上周，恒大物业发布公告宣布：历时近十个月的控股权出售谈判正式终止。

消息一出，恒大物业的股价断崖式下跌，盘中一度跌超27%，最终收报0.78港元/股，市值仅剩84亿港元，较2020年上市初期超过2000亿港元的巅峰，已蒸发逾96%。

这已经是恒大物业第二次“嫁人”失败了。一家手握6亿平方米在管面积、年营收超136亿元的物业龙头，为何迟迟找不到买家？

恒大物业成立于1997年，早期主要为中国恒大开发楼盘提供物业服务。

彼时的物业管理行业还处于萌芽阶段，恒大物业跟着母公司的扩张节奏，在全国各地接手新建小区的物业管理，恒大盖多少楼，它就接多少盘，这种“共生模式”在房地产黄金时代运转得无比顺畅。

直到2020年，中国恒大宣布分拆旗下物业板块，同年12月2日，恒大物业以“中国物业龙头”之姿在港交所挂牌上市，市值一度突破2000亿港元，中国恒大直接和间接持有59.04%的股权。

那是物业赛道的最高光时刻，资本市场给物业公司的估值逻辑简单粗暴，母公司每年还在大量交付新盘，物业费收入稳定可预期，这是一门“躺赢”的生意。

然而，高光只持续了不到一年，2021年，恒大流动性危机全面爆发，恒大物业随即被摆上货架，成为恒大系最具变现价值的资产之一。

第一个坐上谈判桌的是合生创展，根据当时披露的方案，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1% 的股权，涉及约54.16亿股。

但这笔交易最终搁浅，双方各执一词：恒大方面称合生创展没有达成先决条件；合生创展则表示，在没有完成尽职调查的情况下，直接把钱放到恒大集团口袋里、而非约定好的恒大物业账户，风险太大。

第一次卖身，就这样不了了之。

此后，中国恒大在债务重组方面遭遇多重变数，恒大物业的出售计划一度搁置，直到2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算。

2025年9月，清盘人正式接洽恒大物业，此时，中国恒大及其境外平台CEG Holdings合计持有恒大物业51.016%的股权，这正是此次出售的核心标的。

股权处置进入快车道，2025年11月邀请投标人查阅资料；12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查；2月收到更新要约方案；4月14日，与一名选定投标人签署排他性协议。

市场关于买家的猜测从未停止，华润万象生活、中海物业、保利物业等头部物企都曾被传为潜在接盘方，2026年，传闻名单又换了几轮，太盟投资、信宸资本、广东省旅游控股集团等相继出现。其中呼声最高的是广东旅控，市场普遍认为双方在社区旅游服务等领域存在协同效应。

然而，恒大物业终究还是没能等来它的新东家，第二次“卖身”依然以失败告终。

奇怪的是，从经营基本面来看，恒大物业并不差。

截至2025年末，恒大物业在管面积约6.01亿平方米，这一规模仅次于碧桂园服务、保利物业；全年实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；净利润约10.09亿元；现金及现金等价物约42亿元，同比增长55.3%。

△图片来源：恒大物业官网

更关键的是，恒大物业的净流动资产录得正值8750万元，而2024年末时还是-9.69亿元，实现了从“资不抵债”到“流动资产大于流动负债”的转变。若恒大物业2026年中报维持净流动资产为正，审计报告中的“持续经营重大不确定性”警示将正式消失。

那为什么还是卖不掉？

只能说，恒大的雷爆得太吓人，它所遗留的债务问题始终构成不确定性因素，会在交易定价和风险评估中持续产生干扰。

同时，恒大物业积累了诸如大量坏账、134亿元资金纠纷及未了结法律诉讼等历史遗留风险，尽职调查了解越深，买方就越难准确把握风险底线。

而这一轮的潜在买家大概率是国资背景，国企收购流程更严格规范，对价核定、付款模式及债务剥离等环节均需经过多级审批，容错空间极小。

当然，合适的价钱是交易中最难谈妥的部分。恒大集团的资金缺口巨大，清盘人在资产处置过程中定价让步空间有限；而买方看到的风险越多，愿意出的价格就越低。

买卖双方对“恒大物业到底值多少钱”的认知差距，始终无法弥合，交易自然也就迟迟无法达成。

除了恒大物业自身的原因，我想它始终不能顺利找到买家的原因还在于，现在物业这门生意已经不好做了。

△图片来源：摄图网，已获授权

成本端，物业是典型的劳动密集型行业，人力成本占总成本六到七成，中指研究院数据显示，2025年，百强物业企业营业成本率已升至80.98%。

收费端，广州普通住宅物业费政府指导价最高为2.8元/㎡·月，这一标准已执行超十年，没有上涨的空间。

而且，克而瑞数据显示，全国500强物企物业费平均收缴率连续四年下滑，如今已降至71%。

就以广州为例，增城凤秀家园的物业公司在不久前宣布撤场。这是一个2022年交付的回迁安置房小区，物业费仅1元/㎡·月，但即便如此，截至撤场时收缴率只有26.41%，累计欠费超100万元。

成本刚性上涨，收缴率持续下滑，收费天花板又被焊死，三重压力叠加，物业早已不是一门“躺赢”的生意。

中指研究院数据显示，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个。

头部物企主动“瘦身”的趋势也日益明显，中海物业2025年约满及退盘面积达5560万平方米；彩生活终止管理面积超6000万平方米；绿城服务由高峰期覆盖200多个城市，调整至当前聚焦56个城市深耕。

更别说，业主的法律意识觉醒后，物业公司多年来依靠侵占公共收益维持的灰色利润空间正被逐一挤压。

近期闹得沸沸扬扬的珠江新城南国花园，业委会将开发商和物业公司告上法庭，追讨其侵占长达二十余年的架空层、夹层及网球场等公共空间租金收益，法院一审已判决，开发商支付公共区域占用费538万元，利息另行计算。

所以说，恒大物业的两次卖身失败，表面上看是恒大债务危机的延续，实际上反映的是整个物业行业的尴尬——资产本身仍有价值，但历史包袱太重、行业生态太差，买家不敢接、不愿接、接不起。

对于整个行业来说，当跑马圈地的时代结束，当灰色利润的空间被法律逐一照亮，物业行业必须找到新的生存逻辑，从“关系驱动”回归“服务驱动”，从“灰色利润”回归“透明利润”。

这条路，恒大物业还在找，广州无数个小区也在找。