绿视界丨万亿REITs市场迎指数化投资新纪元，长期配置价值凸显

要点：7月1日，首批中证REITs全收益指数基金正式发售。此前6月17日，华夏、易方达等4只产品获批，跟踪指数覆盖53只成分券，市值约1711.2亿元，代表性突出。沪市公募REITs运行五年多来，已上市59单，总市值超1600亿元，累计分红约240亿元，形成多元业态格局。本次首批商业不动产REITs定位契合长期配置，以稳定现金流和强制分配机制凸显抗周期属性，获银行理财、私募等多类机构青睐。作为盘活存量的关键抓手，沪市REITs覆盖全国20余省，助力国资市场化定价，平均增值率超60%，回收资金超九成投向新基建等领域。同时，近九成原始权益人借此降低负债率，部分降幅超10%。REITs填补了“中等风险、中等收益”产品空白，正成为投资者优化资产配置、共享发展红利的重要选择。

——援引自证券日报

资产与资金协同发力长期配置价值凸显

自2021年6月21日以来，沪市公募REITs已平稳运行五年有余。2026年6月18日，随着首批商业不动产REITs的平稳落地，一个多层次、广覆盖的REITs市场体系正在成型。本次首批商业不动产公募REITs产品定位契合长期配置需求，中长期投资价值凸显。产品以稳定持续的商业不动产现金流为核心收益来源，依托强制收益分配机制，具备良好的抗周期防御属性。从持有人结构来看，本次产品吸引银行理财、券商、公募资管、私募基金等多类型机构投资者参与配置，长期资金的配置布局，体现出优质商业不动产REITs具备收益分配相对可预期、较低的收益波动特征，可作为投资者平衡组合风险、优化大类资产配置结构的可选品种。截至2026年6月份，沪市公募REITs已上市59单，总市值突破1600亿元，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。市场结构持续优化，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

强化制度托底，解决急难愁盼

城市更新的温度，需要制度托底。城市更新过程中，不少家庭面临贷款衔接、资金压力等困难。在制度设计上，要为居民“想改却改不起”“愿改却有难处”提供切实可行的解决方案，有效回应百姓的急难愁盼，让城市更新暖到群众心坎里。比如，推动金融、不动产登记、财政补贴、税收优惠等政策协同发力；优化抵押物转换流程，创新适配城市更新场景的信贷产品，完善政府引导、市场运作、居民合理共担的多元投入机制；等等。

盘活存量资产激发多元投资活力

公募REITs正成为深化投融资机制改革、盘活各类存量资产的关键抓手。截至2026年6月份，沪市REITs共持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省（自治区、直辖市），其中超过40%位于一线城市，展现出强大的跨区域资源配置能力。借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的深刻转变。在市场化定价机制的赋能下，沪市公募REITs底层资产总体实现了保值增值，平均增值率超过60%。同时，回收资金的定向再投资机制，引导各类社会资本流向新基建、城市更新等战略性领域。五年以来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目。对于原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是企业转型升级的助推器。截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、6单发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。沪市90%以上的原始权益人通过公募REITs发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%，优化财务报表效果显著。

优化资金配置共享发展红利

REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。对于广大投资者而言，公募REITs填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。五年来，沪市公募REITs累计实际分红金额约240亿元，通过持续的分红回报与相对稳健的价格表现，赢得了投资者的信任。

来源：证券日报