上海
得益于楼市“新七条”加持，上海新房成交活跃度稳步提升，3月以来整体保持中位震荡走势。
上半年新房累计成交256.04万平方米，较2025年下半年小幅增加12.14万平方米；受新房供应收缩影响，成交同比小幅回落15.90%。
Point
收缩供应稳定库存，以需定供平衡市场
上半年上海新房新增供应215.34万平方米，同比下降13.70%。
其中外环外供应130.25万平方米，同比上涨8.54%。随着“新七条”激活郊区刚需及首改需求，郊区增量房源得到有效承接，市场供需保持动态平衡。
持续控量供地之下，全市新房库存稳步回落，当前库存787.99万平方米，较年初下降4.83%，去化压力持续缓解。
图：上海新建商品住宅月度供求价走势
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
今年新房供应结构均衡优质，全市84个入市项目中，单价10万+高端楼盘达35个，较去年同期小幅增加，高端改善供应稳定、购买力坚挺。
澐启滨江、陆家嘴太古源源邸、绿城潮鸣外滩等网红标杆项目，凭借稀缺产品、品牌口碑与合理定价，持续热销、多次罄盘，市场认可度极高。
小批量多批次推盘成主流
小批量、多批次推盘成为行业主流，上半年单次推盘不足百套的项目共24个，与去年同期持平。该模式以需定供，有效规避大规模推盘带来的库存积压与市场信心冲击，以稳健去化为核心，并非刻意抬升房价，适配当下理性市场节奏。
Point
成交结构明显切换，刚需回暖豪宅分化
今年上海新房成交结构迎来明显切换，整体呈现刚需首改热度攀升、豪宅增长乏力的特征，市场二八分化持续加剧。
刚需首改走热，新房均价高位运行
“新七条”落地、新房收储、房票扩容等多重政策红利，全面激活刚需与首改置业需求。
上半年成交前十榜单中，3-4万/㎡刚需、刚改项目占据主力，甚至有3万/㎡以下刚需盘入围，刚需房源放量成交，彻底重塑新房成交结构。
表：上海商品住宅成交TOP10（2026上半年）
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
成交结构变化直接拉低新房整体均价，全市新房套均总价从2025年的1004万元/套，回落至2026年上半年的896万元/套，刚需普惠属性愈发凸显。
豪宅热度回落，市场分化加剧
高端豪宅市场热度显著降温、增长动力不足，分化格局凸显。目前仅市中心核心地段、滨江稀缺资源的顶豪项目，能维持90%以上高去化率；不少项目去化率不足六成，这也是去年刚需、首改房源面临的销售困境。
豪宅市场遇冷的核心原因
高端市场遇冷主要源于三大核心因素：
其一，置业门槛大幅抬升，中内环均价12.96万元/㎡、入门总价超1400万，中外环均价8.65万元/㎡、迈入千万级别，大幅透支普通改善群体购买力。
其二，置换链条尚未完全打通，二手房成交集中在300万以内刚需档位，500万以上改善成交占比偏低。新房近900万的套均总价，需要多轮置换迭代才能达标，置换断层直接制约高端房源去化。
其三，购房者心态趋于保守，普遍规避高杠杆置业。以往豪宅买家高比例贷款的情况大幅减少，若无明显居住品质提升，购房者不愿背负大额房贷，进一步放缓高端需求释放节奏。
当下市场彻底打破地段制胜的固有逻辑，核心楼盘未必热销，优质郊区项目也能凭借实力跻身热销榜单。
伴随建筑新规落地，优质户型、新式产品设计成为加分项，产品力正式取代单一地段优势，成为楼盘去化的核心竞争力。
Point
市场高位震荡运行，后续静待政策利好
当前新房成交仍为市场相对短板，但库存稳步回落，市场将长期维持供需动态平衡，暂无大规模集中供货压力。同时二手房价格回落、性价比凸显，对千万级以下新房形成强力竞争，倒逼房企优化产品、加大营销力度。
市场修复节奏平稳，业内普遍期待更多改善友好型政策落地，疏通置换链条、激活改善需求。
房价走势
从房价基本面来看，上海优质土地稀缺、地价居高不下，叠加今年多区域地王项目集中入市，新房价格无下跌基础，后续将延续高位震荡、稳步向上的走势。
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