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太原楼评☞| 业内视角
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导读
保利南屯项目——向上跳出内卷赛道，从改善走流量转向大平层保溢价。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！ 见字如面，大家好，我是太原楼评君！
方案调整｜战略大变
2026年7月3日，太原审批管理局发布：关于太原市南屯村城改用地18号地块建设工程规划设计方案调整（保利长风住宅小区项目）的公示！
该地块是南屯城改的开发余量——18号地块。地块北侧为原融创太原府营销中心，从区域规划布局中，属于融创开发策略中保留下高价值的地块。
【太原楼评】保利接盘融创南屯城改63亩
此次规划调整，属于颠覆性。
原方案的逻辑是：融创太原府【户均140平】的“加强版”，调整方案直接变成华润瑞府【户均220平】的“接棒人”！
NO. 1｜保利南屯方案调整
由于南屯用地4.2容积率，项目的基本楼栋排布已经“锁死”，可变空间极低。故而新旧方案的8栋高层和基本位置并未发生变化，核心变化如下！
1，西侧楼栋增加楼层，楼王栋座降低楼层。
其导向层高差异化，强化楼王大面积层高3.3米舒适度，提升改善质感。同时保障货量不变挤压向其他楼栋，适度会影响西侧6号地块的融创太原府低楼层采光。
2，强化小区的公配级别，匹配高端定位。
从经济指标数据中能看出保利加大内部公共配套（会所、康养、休闲空间）配置。
3，收缩商业货值，优化总货值。
商业占比从9.52%降至4.61%，减少了近一半。住宅从15.95万平提升到17.25万方，从豪宅类项目的兼顾流速，住宅占比放大更明智。
4，户型大调整，定位升级。
户型结构做大户型合并，砍掉中小面积段。项目从1159户降至887户，户均面积从150平直接跃级到200平，项目定位直指“豪宅”属性。
NO. 2｜保利南屯效果图变化
从原方案的效果图，和南侧、西侧的融创太原府风格延续，协调性统一，整体属于延续融创太原府的产品结构做适度的优化。
修改后的方案明显风格发生了“突变”，公建化立面，高窗墙比，沿用新规产品的高端豪宅的形态跃然纸上。
2026年7月，楼评君去该地块的现场感受，通过实拍图来对比看，项目南侧的建筑风格如图，略显素颜。
地块目前西侧已经动工，建筑风格将会明显优于南侧、西侧的建成融创太原府。
NO. 3｜思考保利的开发逻辑
寸土寸金的地段，如何导向开发目标？
流速和溢价是房企开发策略重要衡量的因素，通常符合市场主流所需的户型产品能保障流速，但溢价有限。或导向分类市场，降低流速预期。
从方案调改的表层看：压缩户数，套均拉升，从140-160转向180-240段的纯粹高端改善圈层。
底层逻辑：稀缺土地，放缓去化，拉长周期，不走考虑压缩节奏的“跑量”模式，而是转向了高溢价，中流速的目标。
纵观周围以及保利的高端系产品，保利天悦【180+】、保利天珺【190+】、龙城天珺【170+】，其中保利天珺是略显“保守”的案例。
其次，看目前保利畅销产品——龙城璞悦，高峰月销售超4亿元，成交热销主力156平，小区户均近180，结合保利前面的产品情况，大致推断：
南屯地块定位要吸取保利天珺，越级龙城璞悦，相较保利天悦要做到新规产品的迭代+公区配套的升级，故而产品升级也是符合逻辑的。
此外，保利深耕高端改善盘，对于此类客群的购买力和产品偏好有较高的沉淀，做融创的升级版，仍需和太原府的存量面积竞争，单价势必胶着。
主动拉开面积差距，重新定义南屯的土地价值，用产品迭代升级，新规高得房率，在面积相对控制的情况下，叠加保利的精装优势下，匹敌华润瑞府高旧规的套内面积，打造新一代的商务区大平层。
大家认为保利南屯项目的售价在什么范围更符合您的心理预期？
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