山东
大众网记者 李雪 枣庄报道
近日，在山东枣庄，一起“物业起诉业主胜诉”的案例，引起关注：2026年年初，枣庄汇城物业管理有限公司（以下简称“汇城物业”）将一户2年拒交物业费的业主起诉至法院，要求支付所欠物业费共计4301元，以及违约金2914.5元。经法院审理，最终支持了物业公司的部分诉讼请求，判决业主支付所欠物业费用。
案件回顾
被告业主家住枣庄市市中区中梁首府，房屋面积为130.1平方米。根据民事判决书，2023年12月29日，原、被告签订了《中梁首府前期物业协议》。合同约定，原告为中梁首府小区提供物业服务，同时约定预交6个月的前期物业费，以后以6个月为一周期完成缴纳。如果业主不能按时足额缴纳物业费，应按每拖延一日支付欠缴金额的千分之三支付违约金。
原告在诉讼请求中提到，合同签订后，原告为被告提供了物业服务。但被告自2024年1月到2025年12月31日，一直未交物业费。经原告催缴后无果，故诉至法院，并提交了催缴物业费的微信截图。
中梁首府小区（大众网记者 孟献欣 拍摄）
争议点的回应
根据原告的陈述和相关证据，法院的判决回应了两个争议点。
其一即“物业公司不是业主请来的，是开发商跟物业公司签的合同，对业主是否有约束力？”。该案民事判决书提到：汇城物业是中梁首府开发商聘请的，为小区提供物业服务，并签订了委托合同。
市中区人民法院依据民法典第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，认为本案中原告系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，其系小区房地产开发单位委托进行前期服务的物业服务企业，其与被告签订的《中梁首府前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，故合同对原、被告均具有约束力，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
原告对中梁首府小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务，应按照物业管理合同约定按时、足额交纳相应物业管理服务费用。
其二即“物业业主矛盾激化，违约金逼近本金，应该怎么处理？”。
本案中，原告请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金，两年的违约金算下来达到2914.5元。
法院判决书中明确提及“双方约定的违约金比例明显过高”。最终法院酌情调整违约金比例，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。
对物业服务不满意，是否能拒交物业费？律师解读
本案发生后，引起部分居民讨论：业主如对物业服务不满意，是否可以拒交物业费？
记者咨询山东隆诚律师事务所律师刘有杰，他认为，从司法实践来看，业主以物业服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，法院一般难以支持。如果物业服务企业已经提供了基础服务，仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约，较难成为业主拒交物业费的合法理由。当然，如果物业服务存在严重瑕疵，业主有权依法要求减免相应的服务费用，减免的数额应与物业服务的瑕疵程度相当。
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