高质量城市更新的六步法 ——让老胡同蝶变文商旅新地标 老城区进阶RBD活力区的实操案例

导 读

存量时代，城市更新已成为推动城市可持续发展的关键力量。两会聚焦城市发展议题，释放出诸多积极信号，为城市更新指明了方向。2026年正式印发国内首部国家级城市更新专项文件《城市更新“十五五”规划》，将城市更新上升为国家中长期战略，系统确立存量提质、内涵发展的转型路径。

如何提升居住品质，让“老破小”变身宜居生活新场景？如何破解老城区的“留改拆”困局？清华同衡城市策划团队根据多年城市更新实践，提出了高质量城市更新的“123456”六步法，为存量时代的城市更新提供了系统性解决方案。

1个目标：让城市真正“高质量”

落实中国式现代化战略，实施城市更新行动，核心目标是让城市真正“高质量”起来，包括高质量发展、高水平治理、高品质生活以及创新驱动的未来。

高质量发展，要求城市摆脱传统的粗放式发展老路，更加注重产业的创新升级与协同发展。

高水平治理，意味着在城市更新中运用现代化的治理理念和技术手段。

高品质生活，重点解决居民在居住、休闲、教育、医疗等方面的需求。

创新驱动未来，在城市更新中培育和发展新质生产力，靠创新驱动城市的可持续发展。

2种模式：共生型与全域型更新

• 共生型城市更新

重点关注老城区、历史街区的更新。以首都功能核心区为例，既包括恢复性修建、基础设施补短板、环境综合整治、地标打造等点状更新，也包含保护性修缮、功能性提升、保障性更新等块状更新，这些实践都取得了实实在在的成效，引领城市更新迈入聚焦基层、聚焦政策、聚焦实施的新阶段。

案例——老胡同蝶变文商旅新地标

北京大栅栏观音寺片区腾退空间再利用研究，是清华同衡策划所团队在北京西城区申请式退租取得阶段性成果解决腾退空间再利用面临新问题的背景下，探讨通过系统性产业规划带动文化复兴、运营革新、资产迭新、治理创新，推动历史街区再发展，通过对历史街区产业体系的指引，主要包含街区层面整体的特色产 业引领与已腾退空间层面业态落位指引两个层次。通过对每一处腾退院落的评估与更新身份证构建，将评价结果 落到点位空间上，对重点优质资产空间进行组团化整合，腾退空间联动历史建筑、现状主题商铺、公共空间与服务设施，形成重点连片发展。

大栅栏观音寺片区共生共享服务体系

• 全域型城市更新

不再局限于单个地块或小区，充分研判片区型城市更新在各领域的优势和可能面临的实操性问题，突破传统的狭义城市更新概念，将城市更新内涵拓展至城市片区的生态环境提升、空间结构优化、产业结构升级、全域资源整理、区域功能重塑、人民共建共治共享等方面。

案例——用“全域型更新”串联碎片资源

石景山西部地区城市更新项目是在清华同衡策划所团队“策画先行”引领之下，以“石景山生态智慧城”为总体定位，创新探索了市场主体统筹大尺度片区更新的新模式。深度挖掘石景山西部片区资源禀赋特点，清华同衡策划所团队与中交城市更新有限公司协同合作，创新性提出“全域型”城市更新模式。该模式包括“全要素”评估、“全领域”规划、“全周期”策划、“全资源”统筹以及“全社会”参与五大内涵。结合“全域型”城市更新内涵，提出市场主体统筹大尺度片区更新的八大实施路径：交通为先、配套为基、产业为核、文化为魂、人民为本、运营为脉、资本赋能、政策支持。

石景山西部地区全域更新效果图

3方协同：政府、企业、百姓拧成一股绳

政府、企业与百姓的紧密协作成为了推动城市蜕变的关键力量。政府作为引领者，通过政策与规划提供方向指导；企业则是重要的实施者、推动者和参与者；而百姓既是核心参与者也是最终受益者。三方在城市更新的每一个环节紧密协作，从共同规划，到建设中各自发挥作用，再到成果共享，使大家都在更新中获益，凝聚强大合力。

此外，运营平台公司也承担着关键的衔接与推动角色。在政府部门强有力的政策扶持、资源协调等支持下，运营平台公司充分发挥其整合资源、创新运营模式的优势，联合原住居民、产业创客，构建主客共享、多方受益的共建共治共享共富机制，通过这种机制，形成了强大的造血机能与紧密的利益链接，吸引更多的人才、资金和项目流入片区，带动片区活力共生，实现经济繁荣、社会和谐、居民幸福的可持续发展目标。

大栅栏观音寺片区共治共富机制

4项原则：

立足"城"、激活"市"、实施"更"、呈现"新"

存量时代高质量更新，需坚持“城”、“市”、“更”、“新”的四个原则，立足“城”的定位，发挥“市”的力量，实施“更”的行动，呈现“新”的获得感，赋能城市高质量发展与人民美好生活。

• 立足“城”的定位，扎根城市特质的资源禀赋。

立足城市更新的系统思维，全盘考量，更加有效地盘活城市资产，用足城市资源，片区更新将逐渐放大到全域型城市更新，逐步实现片区由内而外、由里及面的全面更新，片区更新将融入全域城市发展，做出应有的城市贡献。

石景山西部全域型城市更新项目区位图和“五大组团”空间布局图

• 发挥“市”的力量，激活市场经济的内生动力。

撬动资本、人才、技术等要素踊跃投身城市更新进程，吸引多元投资主体聚集，借助前沿科技赋能传统产业升级，让市场活水畅流每一寸更新土地，催生新业态、新模式，重塑城市经济版图，使城市既有生活温度，更具发展热度，为高质量发展注入不竭动能。

大栅栏观音寺片区文化端产业梳理

• 实施“更”的行动，践行有机更新的实施理念。

从老旧小区加装电梯、补齐停车位短板到口袋公园见缝插绿、滨水廊道生态修复，从基础设施的智慧升级，到公共服务设施的均衡布局，以渐进式、可持续的城市更新节奏，实现更多的以人为本，满足人民、城市对于美好生活的向往，由表及里实现功能迭代与品质跃升。

石景山全域更新阶段成果（五里坨民俗陈列馆和天泰山自然营地）

• 呈现“新”的获得感，精准对接民生诉求。

践行人民城市理念，唤醒新老居民对城市家园的归属感、认同感与自豪感。将城市更新中零散而有限的空间组织起来，通过共生共享思路打造共生居住空间、共享公共设施、共享创意业态，实现新产业、新居民、新文化与老空间、原住民的和谐共融。

大栅栏观音寺片区民生端产业梳理

5新融合：空间、文化、产业、运营、治理

“五新融合”是一种系统化的城市更新策略，涵盖空间更新、文化复兴、产业焕新、运营创新、治理革新五方面，旨在围绕人们的需求，回应新时代对美好生活的追求和经济发展对业态提升的要求。

空间更新方面，盘活存量资源，新旧共生，引导空间合规、合理、有序、高效利用。文化复兴方面，以文化产业蓬勃发展、传统文化焕新为路径，打造文旅融合新亮点、城市文化新地标。产业焕新方面，推动产业集聚成势，促进产业系统迭代升级，产业建圈强链，推动各功能分区的协同发展。运营创新方面，需建立各方利益联结机制，进一步激发城市更新发展的活力、动力、内生力。治理革新方面，以新理念、新技术、新方法为驱动，优化体制机制、整合多元资源、凝聚各方力量，构建更高效、协同、智慧且贴合民众需求的城市更新治理格局。

6位一体：全过程推进的六大关键环节

“六位一体”全过程推进城市更新。其内涵为区域统筹、市场主导、策划先行、规划引领、价值转化、运营治理。

区域统筹着眼全域资源整合、功能协同，打破行政与空间壁垒，凝聚片区合力。市场主导借助资本、企业活力，依市场规律挖掘更新机遇、调配要素，激发内生动力。策划先行立足深度调研，谋定特色主题、业态布局等策略，锚定更新方向。规划引领凭借专业规划把控空间、规范指标，描绘科学蓝图。价值转化聚焦闲置低效资产，挖掘文化、土地等潜藏价值，实现经济、社会、生态多元增值。运营治理重视长效管控、精细运维，保障更新成果持续惠民、有序运转，协同发力助推城市更新高质量开展。

清华同衡城市发展策划所团队提出的高质量城市更新“123456”方法，为存量时代的城市更新提供了系统性解决方案。该方法已在城市发展策划所多个城市更新项目中得到验证和应用，取得了显著成效。以石景山西部地区城市更新项目和大栅栏观音寺片区腾退空间再利用项目为代表，通过运用全域型和共生型更新模式，实现了区域生态环境提升、产业结构升级、文化传承复兴和居民生活品质改善。“123456” 方法将助力更多城市解决更新过程中的难题，推动城市实现高质量发展，让城市在存量时代焕发出新的生机与活力，为“十五五”城市更新工作贡献重要力量。

清华同衡城市发展策划研究所

城市发展策划研究所是北京清华同衡规划设计研究院有限公司的核心业务部门之一，是国内首支在国家级规划设计平台上成立的以城市策划与运营咨询为主要职能的专业团队。依托于清华大学的学科优势及清华同衡的多专业协同综合优势，以“价值策划”为经营方针，擅长“策规算运”一体化，重点聚焦城市战略、产业发展、新城新区、城市更新、产业园区、乡村振兴、文商旅、城市运营企业战略等领域的策划规划与运营咨询业务。已经为国内超过50座城市的近两百个重点项目提供了专业策划规划咨询服务，获得了委托方的广泛认可。

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徐老师

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封面图/图片｜AI生成

供稿｜清华同衡 城市发展策划研究所