首日签约近一半！政府主导、深圳首个城中村改造项目最快今年开拆

时隔13年，老业主们终于等到了！

7月4日，由政府主导的深圳首个城中村改造项目——罗湖螺岭片区改造项目启动签约仪式。

据官微“罗湖发布” 消息，截至当日19点，共签约735户，接近总数1598户的一半。其中，首开区域已签约501户，超过该区域总户数931户的半数。

▲ 图源微信公众号“罗湖发布”

超七成房屋逾40年，半数是危房

最快或今年开拆

螺岭片区位于罗湖东门街道核心区，东至文锦中路、南至东门中兴路、西至东门中路、北至雅园立交 。周边汇聚地铁、学校、医院等优质配套，区位价值优越 。

这是深圳最早一批建设者的集聚地，最老的楼建于1961年，楼龄65年。2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》报告显示，螺岭项目范围内现存房屋2400余套，超七成建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半。如今常住人口1.2万，人口密度高达10万人/平方公里。

早在2013年，罗湖区曾发布过螺岭片区城市更新改造意愿公告，但止步于征集意愿阶段。

转机出现在2024年，螺岭片区被纳入深圳首批城中村改造试点项目。当年5月底，螺岭项目启动意愿征集，2025年1月，天健中标项目合作方，同年4月，项目规划草案和搬迁补偿方案（征求意见稿）发布。

资料显示，项目改造范围总占地约12.06万㎡，包括东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、竹边新村等区域，共有建筑物307栋，房屋2535套，现状建筑面积约23.34万㎡，其中住宅建面约19.73万㎡，占比84.55%，现状容积率约1.9。

▲项目改造范围

深圳买房计划 此前曾实探螺岭片区，穿梭其中，生活气息浓厚，路边老人围着在下棋，推着婴儿车的年轻妈妈在楼下跟邻居聊天。

但从建筑外表来看，大部分房屋已十分老旧，且周边环境也比较差，巷窄路脏，线路乱搭。

▲实探螺岭片区改造项目

为了符合《住宅项目规范》的限容限高要求，项目规划经历了大幅调整，今年6月17日， 项目综合方案正式发布， 规划住宅建面约32.85万㎡，容积率从最高8.17降至最高3.1。

项目搬迁补偿提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式，补偿内容包括房屋价值补偿、其他补偿补助和奖励三部分。

▲ 螺岭片区搬迁补偿方案主要条款（部分）

从推进节奏来看，螺岭片区属于今年罗湖要重点推进的项目，在政府工作报告、罗湖住建局工作计划以及《深圳市罗湖区2026年政府投资（草案）》中多次提及，今年要“开工螺岭城中村改造项目”，也就意味着，最快今年就有可能启动拆除。

拆除重建后的螺岭片区会变成什么样？

据了解，螺岭项目按照住建部《住宅项目规范》的最新要求进行了全面优化，项目总建筑面积从最初的47万㎡压缩至37.69万㎡，同时按照好房子、好小区、好社区的“三好标准”来推动建设。

规划13300㎡公共配套，集成学校、社康、养老、文体等功能，打造综合性邻里中心，构建15分钟高品质生活圈。

▲螺岭片区规划效果图

螺岭片区改造另一面

业主关心：稳不稳？补偿怎么选？

螺岭片区改造项目的启动，对于焕新片区界面、提高业主生活品质是一件好事；但由于近几年深圳部分旧改因房企资金紧张导致项目停滞、拖欠业主安置费的现象，部分业主担心：

螺岭项目稳不稳？会不会跟其他旧改项目一样出现“钱房两空”的局面？

事实上，螺岭项目跟其他城市更新项目不一样，它走的是城中村改造新政的路径，采用的是“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。 政府角色从监管者转变为主导者，承担从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作。

天健集团是项目引进的合作方， 定位为“服务商”， 仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售盈利。换一句话，这算是一项“政府工程”。

同时，据媒体报道， 资金保障方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为全市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。专款专用、封闭管理的模式从制度上杜绝了“烂尾”风险。

部分业主纠结的另一个问题是，补偿方式应该怎么选？

有业主透露，他们家90多㎡的房子，如果房换房，就是1：1.2的比例赔偿，等回迁期间，每个月会有约7000元租金补贴；如果选现金，按5万/㎡赔偿，能拿400多万。

评论区或许很多网友吃了被拖欠安置费的苦，劝拿钱走人，也有人认为拆赔比太低。

但业内人士提醒：当年房企"抢地盘"、争相提高拆赔比的时代已经过去了。现在走的是政府主导的路子，拆赔比不可能再像以前那么高。业主要适当降低拆赔预期。

此外还有房票安置的选项。 有业主说，如果急需住房的可以选房票，“现场问了街道办，建设工期大概5-6年。”

据了解，居民可凭房票在房源库中（产权清晰、手续完备的可售新建商品房，包括住宅、商业、办公、商务公寓等）自主选择适配房源，具有奖励高、优惠多、不限购、选现房、可拆分、能转让等优势。不过，官方暂未公布房源库内有哪些项目可供选择。

对于螺岭片区的业主来说，签约只是第一步。但至少，这个等了13年的项目，终于有了实质性的希望。