有典说法 | 堵不住的渗水

屋顶漏水，在很多人看来，不过是生活中的“小麻烦”。可对于市区某小区的一户居民来说，这个“小麻烦”，却成了持续了近两年时间的大问题。防水工程做了，验收证明也签了，可房间里的水渍却越来越明显。一次普通的屋面维修，最终演变成了一场法庭上的责任之争。今天的案件，就从一场雨开始。

2023年夏天的一天，宿迁市区突降大雨。某小区的租户发现所租住的房屋墙面开始渗水,并通知了房主张女士。最开始，只是窗边一小块潮湿。可没过多久，墙皮开始鼓起、脱落，卧室木地板出现变形，门套边缘也慢慢发黑。

业主 张女士：

刚开始我以为就是返潮，后来发现越来越严重。一下雨，墙上就往下流水，租户也因为这个情况退租了。

张女士这处房屋位于一个已经交付多年的小区。就在前一年，小区刚刚组织实施过一次屋面和外墙维修工程。施工合同显示，2022年10月，小区业主委员会与一家建设公司签订《屋面及外墙维修工程施工合同》，工程内容包括屋面卷材防水、外墙防水等。合同约定，工程工期30天，总价28万余元，工程质量标准应达到“合格”。更关键的是，双方还签订了《工程质量保修书》，其中明确：“防水维修保修期为五年。”

业主 张女士：

当时我们觉得，既然整个屋面都重新做了防水，那以后应该不会漏了。

然而，现实却并不像想象中那样。2023年7月，租户发现家中开始出现渗水。屋内墙面出现明显水痕，顶部有大面积潮湿痕迹。问题出现后，张女士多次联系物业公司和施工方。

业主 张女士：

他们来看过，也说修过，但一下雨还是漏。

时间到了2024年。虽经过多次维修，渗水问题依旧没有彻底解决。由于长期渗水，不仅仅是影响居住舒适，房屋装修也开始出现实质损失。

业主 张女士：

地板鼓起来了，门套坏了，柜子后面全是霉味，根本没法正常住人。

可让张女士想不通的是：工程明明已经验收合格。根据《单位工程竣工验收证明书》，该工程于2022年11月完工，并被认定“符合相关质量验收规范”，工程质量评定为“合格”。既然已经验收合格，为什么还会持续漏水？问题到底出在哪？多次协商未果后，业主将施工单位和物业公司一起诉至法院。一场关于漏水责任的争议，正式进入司法程序。

防水工程，合格验收，五年保修。按理说，这本应是一套完整的保障机制。可现实中，漏水却迟迟无法解决。施工方是否真正履行了维修义务？物业公司又是否尽到了管理责任？而一纸“合格验收”，到底能不能成为免责理由？走进今天的《小案件，大道理》。

法庭上，原告张女士提交了大量现场照片和维修记录。张女士认为：自己房屋漏水，与此前实施的屋面及外墙维修工程存在直接关系。而且，工程仍处于五年保修期内，施工单位理应承担维修和赔偿责任。

业主 张女士：

从2023年开始持续渗水，到2024年仍未解决，说明防水工程本身存在质量问题。

张女士同时提交了一份价格鉴定意见书。鉴定机构受法院委托，对房屋受损情况进行了现场勘验。鉴定结论显示：因漏水造成的墙面、地板、门套等损失，共计25603元。

面对张女士的指控，施工单位则提出不同意见。施工单位认为：工程早已验收合格。而且，漏水原因并不一定完全来自自己施工部分。

而另一被告——物业公司，则表示：自己只是物业服务单位，并不是工程施工主体。具体施工质量问题，还是应该由施工单位负责。

庭审中，法官围绕几个关键问题展开调查：漏水是否与维修工程有关？防水工程是否存在质量缺陷？物业公司是否存在管理失职？已经验收合格的工程还需不需要承担保修责任？

经过审理，法院认为：某建设公司承包张女士房屋所在小区房屋屋面及外墙维修，维修内容包括墙体渗水。张女士房屋渗水部位也在施工范围内，施工完毕后8个月即发生严重渗水。根据双方签订的施工合同及工程质量保修书，以及张女士提供的现场照片、维修记录、鉴定意见来看，张女士房屋出现漏水与承包单位施工的工程存在因果关系。

物业公司将原告房屋漏水情况及时告知了某建设公司，建设公司也对原告的房屋进行了多次维修，物业公司尽到了物业服务义务，不存在过错，物业公司不承担赔偿责任。

法院同时认为：虽然工程曾被验收为“合格”，但验收合格并不当然免除施工单位在保修期内的质量责任。

宿城区人民法院法官 臧委：

建设工程经过验收，并不代表后续出现质量问题时施工单位一定免责。特别是防水工程，在保修期内发生渗漏，仍需审查是否属于施工质量问题。

法院最终认定：张女士房屋因漏水造成的墙面、地板、门套等损失为25603元。判令由施工单位对原告房屋因漏水造成的损失承担相应赔偿责任。

漏水，看似只是生活中的“小事”。可对于普通家庭来说，一面发霉的墙、一块鼓起的地板，背后往往就是长时间的焦虑和反复维权。而在建设工程领域，“验收合格”与“质量无问题”，也并不能简单画上等号。那么，这起案件，最终又会给公众带来怎样的法律提醒？来看主审法官的解读。

案件审理结束后，法官谈到了这类案件中最容易产生争议的几个问题。

宿城区人民法院法官 臧委：

很多施工单位认为，只要验收合格，就不再承担责任。实际上，这种理解不完全准确。

法官表示，在建设工程纠纷中，“验收合格”并不意味着施工单位永久免责，尤其是防水工程。因为防水工程本身存在法定保修期。本案合同和保修书中，也明确约定防水保修期为五年。只要在保修期内，因施工质量问题导致渗漏，施工单位就应承担相应责任。

宿城区人民法院法官 臧委：

保修责任是法律强制性义务，不会因为验收完成就自动消失。

法官表示，在建设工程领域，尤其是涉及屋面、防水、外墙等公共维修工程时，施工单位不能只追求“完工”，更要确保后续使用质量。

而业主委员会、物业公司，也应在工程验收、后期维护中切实履行相关职责。

宿城区人民法院法官 臧委：

公共维修工程往往涉及整个小区利益。如果质量把关不到位，最终影响的是群众最基本的居住安全感。

如今，关于“漏水”的争议，在城市社区中并不少见。一次渗漏、一次维修、一次诉讼，背后折射出的，其实是群众最现实的居住安全感。对于普通百姓来说，房子，也许是一家人最重要的财产。而一场始终止不住的漏水，损坏的不只是墙面和地板，还有对“安心居住”最基本的期待。但真正决定群众生活质量的，始终还是两个字——责任。

来源：速新闻