房地产的终极战场，浮出水面

“好房子”已成为房地产的主线。从立面到精装，到户型到园林，无一不在朝着品质的方向进化。

与此同时，随着房企的战略越来越一致，仅从房子本身已经很难拉开差距了。

当然，也不是没办法。

就商品房而言，明源君认为，品质的提升可以分为两个维度：深度和广度。

所谓深度，就是深入挖掘房子本身的痛点和不足，针对性地做提升。

广度就是在房子的基础上，横向扩展关联空间的功能及使用场景，真正实现从建造房子到营造生活方式的蜕变。

事实上，住建部提出的“四好建设”，就是将这个涵义囊括在内。

“四好建设”是指建设好房子、好小区、好社区、好城区。这四个层次，是层层递进的关系，从单个居住单元，到楼栋组团，再到外延到小区周边，最后扩散到整个片区。

做单个楼盘，对房企来说早就轻车熟路。此前我们也分享过许多做好房子、好小区的案例，今天就来谈谈，建造好社区、好城区，头部房企都有哪些代表性做法。

01

好社区的关键，是构建有温度的生活圈

住建部提出的“四好”体系中，将“ 安全健康、设施完善、管理有序” 作为好社区核心目标。从落地的角度，房企通常从以下2个关键角度切入。

第一

好社区，首先是完整社区。

所谓完整，指的是 民生配套 完善，让居民在家门口就能满足基本的生活需求。更直观的理解，就是构建完整的15分钟生活圈，也就是在舒适的步行范围内， 配齐托育、社区、文体场馆、商超、公园等等， 提升社区生活便利度与幸福感。

其中，全龄友好设计，尤其“一老一小”配套是核心。

在这几年的项目打造上，都特别重视在社区公共空间为全龄群体提供充分的、适配的空间及设施。

如，设置分龄健身区。

集中社区绿地、口袋公园、分龄儿童游乐场地、老年健身区、邻里共享会客厅、露天活动广场；串联步行绿道，保障人均公共绿地达标，适配亲子、老年、青年休闲需求。

适幼化方面，许多房企已形成一套成熟做法。如，将儿童乐园IP化、标准化。

如， 华润置地以“小松鼠”为营地IP主角，结合自然景观打造“达尔文营地”，通过松鼠种子、松果滑梯、绳网攀爬等自然场景设计，将IP形象与自然教育、自然探索场景结合，将儿童乐园打造成寓教于乐的亲子自然学堂

适老化设计在近年来备受关注，相关的产品设计也很多，例如，平滑社区内外部高差，方便轮椅无障碍通行。规划五感疗愈花园、棋牌休闲平台等，增进老年人身心健康和生活乐趣。

再者，建设社区嵌入式养老服务设施。随着老龄化来临，许多城市已明确要求新建住宅项目需配置长者食堂、居家养老服务中心等适老化配套，为老年人提供助餐、助浴、健康监测等居家养老服务。

总体而言，完整社区的核心在于社区内外部设施及功能之间的互补与协同，共同构建一个步行可达的"15分钟生活圈"，让居民在自家楼下就能满足基本生活需求。点击了解，AI+社群运营

第二

好社区，也是有温度的社区。

过去住宅项目重视硬件，也就是物理空间的配套。而现在更强调社区氛围，打造有温度的社区。

首先，泛会所提前运营，点燃社区烟火气。

以前的社区会所，都是交付后才开始运营，而现在，很多项目都将会所运营前置到营销阶段。

例如，一些会所提前引入咖啡店、书吧等业态，同时将泳池、运动场馆等提前向业主和准业主开放，为项目聚拢人气的同时，也让邻里间有了提前认识，打造熟人社会。

再者，通过社群运营，增进邻里温度。

通过构建业主社群，如运 动社群、亲子社群、花艺茶艺社群等等，让业主参与社区治理，并在丰富的社区活动增强邻里互动。

这也是近年来房企重要的发力点，包括华润置地、招商蛇口等，都将社群做得风生水起。

如华润置地打造的润BA业主篮球赛、润比邻业主春晚等社群活动，都吸引了全国业主的积极业主参与，在行业内外形成不小的影响力。

这些活动，都是通过“企业搭台，业主唱戏”的形式进行共创，业主从 从"被服务者"转变为"社区共建者"，在高频互动中，业主之间建立了深厚友谊，而社区也成了大家共同的情感寄托的载体，而不仅仅是单纯的居住空间。

人与人之间，又回到了以前熟人社会之间相互关怀的亲密状态。

02

好社区，要求打通城区从规划到运营全流程

如果说"好房子"解决的是单体建筑的居住品质，"好小区"解决的是居住组团的配套完善，"好社区"解决的是15分钟生活圈的服务覆盖，"好城区"则是进一步扩展到整个城市功能片区，从“好房子”到“好城区”对应的是空间价值到城市价值的升维。

住建部"好城区"的定义包含四大核心维度：功能完善、设施健全、生态修复、文脉传承。

对房企而言，建设好城区，意味着房企的角色将发生变化。

传统概念下，开发商就是拿地，盖房，卖房；而房企如果要参与好城区建设，就要从城市规划阶段就介入，且不仅要参与项目建设，还要涉足后期的运营和服务，成为城市开发运营的深度参与者。这对房企来说，无疑提出了更高的要求。而且这个门槛之高，注定许多房企无缘参与。

从目前来看，大型国央企建设好城区方面优势明显，部分企业已积累了不少的成熟经验和成功案例。点击了解，AI+社群运营

比如华润置地，从最早的“南山模式”起步，构建了“规划先行、一体开发、分期建设、统一运营”的片区统筹模式。

此后，华润置地在全国多地复制了这一模式，也因此形成了一个杀手锏。随着地产进入存量阶段，这种片区统筹模式优势愈发凸显。

以华润置地在东莞滨海湾新区的片区统筹为例，华润置地2018年便签约入驻，在片区内持续投入。逐步兑现交通、生态、教育、商业、居住等配套，建成约7.5公里黄金海岸线、苗涌/沙涌生态长廊、文体公园、未来学校等，将昔日滩涂变为广东省首批"美丽海湾"。此外，还打造了约10万㎡万象滨海购物村，引入200+品牌、近80家首店。

随着配套兑现，滨海湾片区的价值被激活，此时顺势推出住宅项目，热销也就成了水到渠成的事。

此外，大型TOD项目，往往承担起了重塑片区面貌的作用，也是落地好城区建设的一种模式。

以保利·光合TOD为例， 项目是一座近百万方大城， 融合了住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态等多重业态。项目依托抬板设计形成的高差空间，创造出约20万方的巨量生态空间；抬板之下嵌入了约4600㎡商业街区和约5000㎡社区配套，涵盖社区食堂、网红菜场等民生业态。在步行可至的范围内，居民的居住、消费、社交、休闲等各类需求基本可以一站式满足。

再如，广州地铁地产的TOD项目，除了像常规的TOD一样，打造立体生活圈外，还依托TOD与轨道交通站场一体化规划的优势，为业主打造地铁归家通道，连接社区的地下大堂和地铁站厅，方便业主高效舒适出行。

"好城区"建设，本质上已超越单个项目的开发逻辑，上升到了城市治理与片区统筹的维度。这既是当前房地产开发的最高形态，也是行业从"房子建造"向"城市运营"转型的终极追求。

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