西安房东：挂牌180天无人问，直接躺平还是继续降价？

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昨天，有业主在房哥问答社“一元提问”上委托，自己在天地源万熙天地有套160㎡的闲置房，2018年摇号买的，找贝壳对方让自己不断降价，寻求解决方案。

类似处境的房东，在西安不是个例，新房的内卷，叠加二手房的供大于求，让卖二手房，成为当下的难事。

（6月西安二手网签统计）

我看了上半年西安网签二手成交数据，一月8643套、二月4859套、三月11288套、四月11903套、五月9549套、六月9710套，单月平均9325套。

即便放在全国，这个成交量都算可观，偌大的西安，二手交易仍旧活跃，但为什么你的房子，却挂牌半年无人问，市场挺好，那就是人的问题！

独立思考

站在房东视角，似乎降价是唯一办法，但如果降价了还卖不掉，很大可能是心态和策略的问题。

相比卖新房开发商系统的团队，销售、策划、物业、工程环环相扣，相互配合的能力，房东卖二手，基本形单影只，唯一的队友是中介，但普遍是心里设防的。

在我接触的诸多二手案例里，房东最无法克服的有以下几点：

壹

忘不掉成本价

抖音上有个以砍价出名的中介朋友最近很火，大致意思是砍房东时果断麻利，各种房子缺点不足如数家珍，直到自己卖房子时，开始计算各种购入成本，税费，装修投入，惹得网友尴尬。

这说明算账是人性，哪怕自己卖房的也不例外，下行市场，虽然都知道卖房要赔钱，但赔多少很多人心里没底，真到决定出价的一刻，购入成本+贷款成本+装修成本+交易税费有了明确数字。

大家的第一反应是，咋赔这么多，不相当于五年，甚至十年打工白干。

冰山数据统计了全国二手房价相比最高点的回调幅度，普遍在三成，西安也不例外，这种回落具体到每个房东身上，就是赔进去的现金。

最可惜的是原本自住，精心装修后，又遇家庭变故卖房的，首付、贷款、装修基本都赔了进去。

忘不掉成本价是人之常情，但买家不在意这些，当下二手的成交简单又透明，以前是接盘，现在是捡漏，认知不足造成的成本只能自己买单。

贰

轻视第一波买家

由于新房四代住宅，手握规则定价权，高赠送的打法，已严重挤压了二手房的生存空间，从高新到曲江，从浐灞到经开，但凡周边供应新房，二手房降价就是常态。

去年西安还有150万总价的分割线，预算向上买新房改善，向下买二手捡漏，但随着主城区新三板（团结、西电、幸福林带）的大量供地，总价150万以内也能买新房了。

（城东某特价房现象）

所幸西安还是刚需多，每年稳定有近10万套的二手成交，但对很多人而言，能选新不买旧已是常识。

过去卖二手，中介会一波、二波、三波带客户，不断讨价还价，但今年，很多非热门学区的二手小区，不仅等不到客户出家，甚至上门咨询的都没有。

真正快速成交的案例，基本都是一个月内，一定要重视第一波愿意出价的买家。

叁

因三五万错失机会

去年底，我帮粉丝卖掉了高新软件新城一套200㎡的大户型，房东工作变动去苏州，打算卖了西安的房子，户型很好，房子很新，很快吸引一对夫妇询价。

谈判当天，起初气氛一切都好，买家对房子的装修，楼层，价格也都满意，早上一起看房，中午还吃了饭，晚上谈价的时候出了问题。

买家坚持400万，多一万都不加，卖家不同意，认为自己装修不错，且已经是小区最低价，最多能接受405万，就因为五万块钱，不争馒头争口气，一直谈到晚上11点多，最终不卖。

第二天，同小区，楼王位置，纯毛坯，同户型，375万成交，这让房东傻了眼，动辄400万的买卖，5万的降价算什么。

类似的案例太多太多，很多价格谈崩的，都是几万块钱，让卖家心态崩了，可以争口气但不要和钱过不去。

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（提问房哥入口）

肆

和中介关系紧张

二手市场，房东的处境几乎是孤立无援的，中介作为共享好友，虽然双方交情有限，但好歹是同一阵线的队友。

贝壳垄断的现状下，由于层层分佣的体系，很多中介是不乐意卖二手房的，佣金少，周期长，纠纷多，远不如新房简单。

房东对中介的心态，一半是放着，一半是需要，都2026年了，还有大把人觉得卖房就是把房子挂中介，然后等着买家上门，幼稚不幼稚。

且不说为了卖房自己当中介，或把中介当忘年交相处的上海案例，西安人学不会，简单的多走动，多询价，设置限时成交激励的办法，很多房东就懒得学。

甚至很多人潜意识认为，找中介，对方除了让自己不断降价，扩大损失没有别的作用，房价下跌中介就是帮凶。

这属于甩锅行为了，自己买错了，买贵了，不愿也不想承担，最终房价涨跌让中介背锅，这属于心态失衡。

伍

算不清置换账

还有不会算账的，认为现在卖房亏钱太多，几年努力白费，但殊不知，二手降，新房也在降，同区域置换的情况下，卖的便宜，买的也便宜。

以团结村为例，城北同类二手房的成交单价在12000+左右，新房门槛单价在15000+左右，城西西电片区、城东幸福林带基本都是这个门槛。

置换确实要增加3000元/㎡的成本，但换来更新的产品，更多的赠送，更好的景观，更全的配套，房不如新，衣不如旧，既是置换，不多的成本加钱置换更好的生活，也是常态。

这也是我们强调，西安今年主城更新板块，同段位产品，新房和二手差价3000元/㎡是合理区间的原因。

自住置换，既要算清卖掉二手亏损的成本，也要看清置换新房获得的机会。

陆

用等等当借口

早买早享受，晚买享折扣，供大于求的下行市场里，等待确实是变相省钱的办法，如果能接受产品变旧，二手次新房是很有性价比的，基本都会破发。

一旦周边新地，新产品面世，稍旧的小区二手会迅速调价，典型的绿城海棠三章，保利云谷天汇、中建悦庐幸福序等，买这类小区的买家很清楚，等待的结果，会换来更低的房价。

但对于二手房东而言，如果挂牌180天甚至更久，无人问，无人看，很多人的第一应急反应不是降价，而是再等等，但具体等什么，自己也说不清楚？

等全国楼市回暖，惠泽自己的老旧二手房？还是好学校从天而降，买家蜂拥而至？或是重大利好宣布，自家院子要拆迁？

这是典型的空想主义，既然决定等，一定要想清楚等的目的，不要把决策的无能交给时间解决。

一个现实的案例是西安主城20公里外的恒大文旅城，业主明知配套，人口，产业都等不到，也熬不起，与其无望等待，不如及时止损。

选错了就是选错了，为认知和运气付出了金钱代价，人生很长，不可能让一套赔钱的房子捆住。

柒

跟风卖不如自己住

最后也是我反复强调的，能自住就不卖，烦恼消失大半，房子本质是用来住的，住和不住是两种心态。

住在这里，你关心的是小区的一草一木，不住这里，你的心里只有赔钱赚钱，自然抵抗消极信息的能力只会更差。

2024年时，我开玩笑说，当年跟风摇号卖房的西安人，如今又跟风卖房了，两天过去了，多数人心态回正，卖不掉就自己住，但依旧摇摆的还有不少。

对于普通家庭，房子依旧是长期最保值的资产，是正常生活轨迹的压舱石，投资买房的时代过去了，但自住换房的时代刚开始。

如今无论是主城回归，还是产品迭代，都是围绕如何住得更舒服延展的，而非房子如何能赚钱。

分化的市场里，浑水摸鱼的二手会降价陆续出清，独树一帜的新房依旧需要摇号，二八效应凸显。

和我聊聊

当自家房子挂牌180天无人问，当价格一降再降无人问，到底是市场的问题，还是房子的问题，或是自身心态的问题，挑一个夜深人静的晚上想想。

与其持续内耗，不如关掉直播，卸载B站，摸摸自己的口袋，用免费的AI问问，这房子是非卖不可吗？不卖请自住，要卖就果断。

从你愿意为自己负责的那一刻起，答案就已经明晰，如果信息差过大，信心又不足，也可以找我聊聊，深耕11年，服务上万户，买房换房的思路，我更理性一些。

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作者：晴明

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