500强老板被抓，揭开烂尾楼的灰黑生意

失联数月后，中国500强大型民企多弗集团旗下上市公司ST海龙（000677）7月8日发布公告证实，公司实控人胡兴荣已被有权机关采取强制措施。

早在本次公告发布前，市场已传出胡兴荣失联消息。自2025年10月最后一次公开亮相后，他长期消失在公众视野，与此同时，由其一手打造的多弗集团爆出流动性紧张问题。

这名80后浙商起家经历颇具传奇性。胡兴荣曾用名胡风云，2000年年仅19岁便创办雅洁锁业，从基础锁具制造起步。2008年烂尾楼项目集中涌现，他抓住机遇入局盘活不良地产项目。经过多年跨界扩张，多弗集团成长为综合性大型民企，常年上榜中国企业500强、中国民企500强榜单，2024年位列中国企业500强第143位，全年营收2189亿元，总资产1433亿元，员工规模超万人。集团业务覆盖智能制造、城市建设、贸易、航空、新能源、文旅地产等多个赛道，2024年胡兴荣凭借130亿元身家，登上胡润全球富豪榜。

这里要侧重说说的是他的起家模式：中国民营资本里一个隐秘而普遍的存在——烂尾楼收购。

这类项目数量惊人。2008年金融危机后，各地积压了大批烂尾项目；2013-2015年楼市调整期，又新增一批；2021年恒大暴雷后，更多项目陷入困境。

这些项目对谁都是烫手山芋：对银行，它是违约贷款的抵押物，收回来也难以处置；对地方政府，它影响城市形象，影响购房人利益，影响社会稳定；对原始开发商，大多已经破产或跑路。

但对懂行的人来说，它是一块被低估的资产。烂尾楼通常以估值的3-5折挂牌出售，有时甚至更低。银行急着回收贷款，地方政府急着甩包袱，双方都有强烈动机以低价脱手。

2008年，胡兴荣看到的机会就是这个。他的商业模式说起来不复杂：低价收购烂尾楼 → 注入资金完成建设 → 以市场价销售或出租 → 赚取差价。

2015年，胡兴荣的多弗集团已在六大区域20余城，累计改造烂尾楼盘超30个，营收突破百亿。

这个速度，放在房地产黄金年代，是惊人的。

在烂尾楼经济的黄金年代，胡兴荣不是一个人在战斗。

2015年前后，一批民营资本涌入烂尾楼收购市场。玩法各有不同：最保守的玩家，单纯做代建代管，收取管理费，几乎不加杠杆；最激进的玩家，高杠杆收购，同时在多个项目滚动运营，赌房价持续上涨；最聪明的玩家，通过烂尾楼项目与地方政府建立关系，顺便拿到新的土地资源和政策支持。

胡兴荣属于第三种。

烂尾楼生意不只是资产买卖，更是一张进入地方政商关系的通行证——帮政府解决头疼的问题，顺带建立信任，换取更好的资源。这段时期，烂尾楼收购是真正有价值的服务： 它帮银行处置了不良资产，帮地方政府恢复了城市面貌，给烂尾楼的购房人一个交楼的希望，也给收购方带来了合理回报。诚可谓多方共赢的商业模式。

但烂尾楼收购有一个致命缺陷。它是高度资金密集型业务，极其依赖再融资和房价上涨两个前提。

一旦这两个前提松动，整个模式就会崩塌：房价不涨甚至下跌 → 收购价与市场价的价差收窄甚至消失；信贷收紧 → 无法再融资，现金流断裂；项目去化变慢 → 资金被套牢，利息不断累积。

更激进的做法：用虚假贸易虚增收入，撑大营收规模，以此向银行申请更多贷款。

这就是多弗集团被调查发现的秘密：超过九成营收，是靠信贷资金撑起的虚假贸易。

换句话说，它的千亿营收，很大程度上是一个用发票和流水编出来的数字，目的是撬动更多银行贷款。因此很大程度也是庞氏骗局。

如今多弗集团风险集中爆发。据报道，多名离职员工称，多弗集团出现流动性风险，员工薪资停发三个月。工商资料显示，胡兴荣名下相关股权已被成渝金融法院冻结，冻结对应金额高达99亿元。

但烂尾楼收购这个生意，仍不会消失。中国现在的烂尾楼规模有多大？目前不同机构和统计口径存在差异。

有一个数据说：截至 2026 年初存量约68-70 万套，对应建筑面积约 0.7 亿㎡。行业保守测算，存量烂尾住宅230 万 - 280 万套，总建筑面积约 2.31 亿㎡；涉及债务总规模超 5 万亿元，民营房企烂尾项目占 83%。

自2021年年中开始，房地产市场进入较长周期的调整阶段，高杠杆、高周转模式的风险集中显现，2022年一度出现“停工断贷潮”。自2022年7月高层会议首次提出“保交楼、稳民生”以来，政府采取了一系列措施。2022年之后，国家队AMC（华融、长城、信达等）主导处置了一大批恒大等项目，但民营资本仍然在这个市场里有空间——尤其是在复杂的地方项目和中小型项目上。

监管也在收紧：虚假贸易、虚增营收骗贷的行为，正在被更严格地打击。

这意味着，烂尾楼生意的逻辑正在回归它的本源：低价买资产，注入资金，把它做完，卖掉赚钱。

这个生意逻辑本身没有问题。问题在于：当一个商人发现，用发票和流水纸面游戏，比真正盖楼卖房来钱更快、更省力，谁还愿意老老实实盖楼？