2026过半，戚金兴的滨江真的冲锋了吗？

这几年看开发商，标准真的变了。

过去看规模、看排名；现在先看谁还能在牌桌上。更进一步，要看谁还保留主动出牌的能力。

滨江一直是深受关注的开发商，更是一个适合观察的民企样本。

它可能还不算是声音最大的房企，但它是少数还有资格讨论“下一轮怎么打”的民企。

今年年初，戚金兴说滨江已经从2024年的“主动卧倒、匍匐前进”，走到“站起来，做好冲锋准备”。

这句话听起来很提气。

但开发商的冲锋，不能只听口号。

还是要看它敢不敢拿地，拿哪里的地，用什么方式拿地；也要看它做出来的产品，市场还愿不愿意买单。

半年过去了，答案其实挺有意思：滨江冲了，还冲得很滨江。

脚确实放油门上踩了，但手就没离开手刹杆过。

所以滨江的冲后面还藏着一个故事：滨江怎么重新校准定位？它下一步他想怎么变？

01 开始补牌，但不敢满仓 看开发商，第一眼还是看 土地。土地决定未来两三年的牌面。

没地后面可能断档；乱拿后面可能全是压力。

滨江前几年虽然销售还稳，但土储消耗很快。

年前也不少人担心如果新增土地跟不上，2027、2028年滨江的供应就会出现压力。

滨江这几年的拿地节奏，确实在逐年谨慎。

2023年，它大举补仓，新增土地储备项目33个，总投资金额577亿元，新增货值超过1030亿元。

到了2024年，动作明显降下来。全年新增项目23个，总投资金额448亿元，新增货值726亿元。

第一轮的主动降速。

2025年，项目数量回到26个，总投资金额487亿元。

但关键变化在权益端。这一年权益土地款只有192亿元，权益比降到约39%。

继续谨慎拿地。

2026年上半年，在戚金兴喊了冲锋之后，它新增土地12宗，总土地款150.49亿元，新增货值281.26亿元。

关键是，权益地价开始上涨。换句话说，自己挑大梁开发的心藏不住了。

这组动作放在一起看，就会发现戚总也是言行一致，认真补牌。

不过值得注意的是滨江的下注方式变了：过去更像自己上手打，今天更多是带着合作伙伴一起打。

这背后显然有着不可忽略的现实压力，土地接续之前断了节奏。

滨江现在拿地，核心动力也不再是扩张，而是在防止开发周期断层。

更微妙的是城市选择。

基本盘还在杭州。2025年末，滨江土储里杭州占比已经达到79%。

但问题也藏在这里。当一家房企太依赖一个城市，安全感和风险会同时变大。

所以今年滨江提出“622”原则，杭州60%、浙江省内20%、省外20%，省外重点看上海。

滨江确实想走出去，这个想法一直没断，但这次它不想再用过去那种重仓方式走出去。

这次滨江补牌主打一个谨慎行事：不满仓

用合作分摊风险，用财务纪律压住冲动。这就是滨江式冲锋：往前走，但依旧重点防守。

02
贵地能不能兑现，塔尖三子开始考试

土地只是第一步。开发商能决出胜负，往往是在开盘之后。

尤其现在核心地越来越贵，杭州土拍又是典型的核心热、外围冷。

尽管滨江一直以来都用好地、贵地稳住价格地盘，基本没有崩盘风险。但贵地最后能不能变成利润，靠的还是产品和销售兑现。

今年滨江也拿出一个清晰的销售框架：顶豪领衔、多点开花

奥映世纪轩、滨杭传麒府、望天际，可以看成滨江2026年的“塔尖三子”。

它们分别在验证滨江今年的三件事：高端销售速度，核心总价承接，杭州顶豪上限。

奥映世纪轩打头，做销售兑现样本：项目在钱江世纪城，核心位置；主力户型238-388平方米纯大平层。首开单日销售额20.6亿元，去化率超过90%；二开单日揽金16亿元；上半年网签金额45.4亿元，拿下杭州住宅成交金额冠军。

这说明一件事，滨江的高端产品还能快速形成销售回款。

滨杭传麒府测试的是杭州核心区的高端需求还能有多大？

项目位于武林湖墅核心区，做约350平方米大宅，首开去化率达到91%，首开销售额突破10亿元。

只要地段足够稀缺，产品能接住，客户依然愿意投票。

而望天际则是上限测试。296平方米、386平方米、506平方米大平层，最高验资8000万元。

它更像是滨江对杭州顶豪市场的一次试探。试探杭州客户愿不愿意接受更高的单价、更大的面积、更强的顶豪符号。

所以今年滨江的产品端，不只是“好房子战略”四个字。

步步为营，用三个不同样本验证下一轮产品的市场反馈：去化速度、总价合理性、城市客户上限和接受度。

滨江敢拿贵地，前提就是这些贵地要能被市场接住。

目前看，上半年已经给了它一些底气。

03 这次去上海，不是重走老路

在高周转时期，没有例外，所有在本地做的还不错的放弃一定会想方设法往外走。但过了那个时期，还能从扩张风险中逃逸出来的房企少之又少。

滨江能做到，主要靠见事不对就跑的敏锐、支持开发资金的雄厚，还有就是杭州基本盘的稳固。

这一次往外扩，靠的还是这三板斧。在上半年杭州市场的热销之后，滨江依旧会走出去。

滨江为什么还是想走出去？这个问题比“滨江有没有野心”更值得品。

因为滨江不是第一次想走出杭州。

2015年，它高调进入上海，以34.65亿元、91.7%溢价率拿下上海宝山地块。后来又在深圳做旧改合作。

但结果都不顺。

上海项目遇到限价，入市节奏受影响；深圳项目因为合作方和政策变化出现问题，投资款长期未能收回。

到2018年，滨江收缩战线，重新回到“聚焦杭州”。

这是滨江外扩史上很重要的一课。那一轮外扩，很像规模冲刺。高调进入，重仓下注，最后狠狠被政策、合作和市场风险教育了一次。

所以今年上海的动作，才更值得观察。因为这一次，底层逻辑变了。

过去走出去，多少带着规模冲动，所以伴随高风险。现在走出去，冲的是风险分散。

杭州当然还是滨江最强的主场。但只靠杭州，天花板会越来越明显。

杭州市场也越来越卷。绿城、招商、保利都在加码，核心地块越来越贵，好地越来越抢。

2026年至今，杭州累计供应含宅用地36宗，15宗溢价率超20%，11宗溢价率超30%。在“高溢价地块”推动下，杭州2026年宅地成交平均溢价率达33%。

只打杭州，滨江的增长空间会越来越窄。

所以这次看上海，不能简单理解为滨江又想全国化。更准确地说，它想从杭州型房企，变成长三角型房企。

从选择重仓上海来看，就能感觉到滨江的谨慎，以及想要降低企业风险的需求。

上海不是普通外地。作为全国楼市风向标，也是高端产品力竞争最成熟的市场之一。

如果滨江能在上海拿到合适项目，并且把杭州这套高端产品方法论复制过去，那它就不只是杭州之王。

它会拥有第二支点，也能将豪宅专家的品牌地位再往上拔一个层次。

当然，上海不会轻松。这儿的客户更成熟，竞品更强，地价更高，合作开发还涉及项目管控和利润分配。

杭州认可滨江，不代表上海一定认可滨江。

所以上海对滨江来说，不只是新市场，更是第二考场。

04 滨江到底想干什么？

回到最开始的问题，滨江到底冲锋了吗？

冲了！

但跟戚总放言时的激昂相比，明显更加理智。

滨江今年做了几件很清楚的事：补仓土地、深化资金风险控制、持续在高端产品线证明自己、城市版图上小步扩展。

简单来说，站起来，但还不准备跑。

下半年，滨江还有一批项目在排队。

云杭里、风华锦澜里、潮起800、锦川源府已经开放示范区，后期也在逐步释放房源。

双桥项目也值得看，地块位于西湖区双桥单元，紧邻西湖大学云谷校区和地铁4号线，是滨江今年高溢价拿下的项目之一。

这都在说明滨江的动作不是上半年补一波地、推几个红盘就结束，而是有规律的研发、排期。

而且这些项目不只服务顶豪客户，也开始全面覆盖改善、刚改和高性价比产品线。

说到底，滨江想干什么很清楚。守杭州、开拓上海高端市场，进一步是整个长三角。

2026年上半年滨江已经交付24个项目、开工17个项目，土储正在被快速消耗，如果新增货值跟不上，2027、2028年的供应节奏就会被动。

更重要的是，滨江今年800亿销售目标上半年已经完成过半，账上现金、融资成本和负债水平也支撑它继续出手。

滨江现在具备进攻能力，也面临进攻压力。它不能再只靠杭州守住基本盘，也不能等库存消耗完再补仓。

接下来它必须一边在杭州抢核心地块，守住销售冠军和现金流来源；一边在上海寻找合适项目，降低单城市依赖；同时还要用合作拿地和以销定投控制风险。

滨江的持续进攻，并不基于情绪上的冲锋，而是开发周期、土储结构和城市布局共同推出来的必然选择。

滨江已经重整旗鼓，各位同行又准备好了吗？

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