北京买房：理清思路，购房建议1939

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

家庭购房情况如下：北京户籍，两孩家庭。朝阳管庄北京新天地一套一居室，外地房屋两套，浙江嘉兴市中心2018年万科新楼盘135平，廊坊市区2018年新楼盘110平，以上均无贷款，目前出租中。

想要在西城西直门购入3居室自住，预算有限500-520万目前相中一套玉桃园三区步梯6楼顶层复式带露台的房屋复式因是斜屋顶有不足1.2米部分，暂不计入房本面积这样整体面积是87.4楼下两居室楼上1居室带一个露台。

对方底价550不知道是否可以购入，并且想要出售以上三套房屋中的一至两套套现做首付。另外手中现金定期存款只有300万，均未到期。不知道如果可以买，资金及目前房屋如何操作，是300存款均取出还是目前楼房全部出售套现。感谢百忙之中关注下小妹的信息。

玉桃园三区这一套属于东西朝向已购公房想要自住持有及留给子孙后代。新天地原值较低，目前出售比高点380万少卖一半，最多套现200万。外地嘉兴及廊坊价格均不高且会低于购入成本30-50万出售周期可能会更长。以上是我可以看到的现实情况。小妹比较困惑

A：

1、外地的楼市我不懂，只能说北京的。新天地这套既然是一居室，那优势是自住舒适，但价格走势+租金收益不太强。

因为新天地的一居都户型偏大，基本都60多平米以上，这面积快赶上紧凑户型的小两居了。所以对于刚需家庭来说有点儿大，不容易抬高价格，租金方面也是这道理，那后果就是刚需和小投资客都不太喜欢这种户型，客群相对窄，而价格是由供需关系决定的。所以如果是自住就留着，不自住的话留不留的意义不大。

2、玉桃园步梯楼顶复，这种户型的优势是居住的性价比相对高，但流动性弱点儿，出手时不太好卖，挂牌期通常是中间层的两三倍以上。出租的话则看是整租还是分租了，分租更合适，但一般都是中介代理。

在不看学区溢价的情况下，这种房更适合长期自住，投资角度不算太强。租金收益虽然不低，但分租的话自己不好打理，租给中介的话又容易吃亏。

另外是和中间层的价差问题，这一般没必要太纠结。因为比例是基本不变的，或者说价差的数字有可能变化，但比例不变。打个比方现在中间层5万一平，顶复4万，价差20%。那十年后或许中间层10万了，顶复8万，价差虽然扩大到2万了，但比例仍然是20%。

3、这套房的学区溢价方面应该是比平均值低一些，现在西城平均溢价25%左右，顶复则在20%以下。具体的让当地中介给计算吧，外人搞不清顶复的租金行情。

550万，这价格我不敢瞎说。不过按常规来讲，西城老小区的租售比均值是700，顶复应该低于这个数字20%，所以如果租金能在1万左右就算合适，越高越好，越高代表溢价越低。

4、资金怎么操作看自己了，我自己家的钱都闹不清楚，我老婆管账。

5、玉桃园毕竟是学区房，现在的溢价比例虽然降了点儿，但仍然不算低。所以常规建议是先上学+自住吧，之后是否长期持有看情况，到时候没什么溢价了就留着，溢价还高的话就未必划算了。当然这也看这套房的具体情况，如果溢价低，那怎么的都合适，让中介给算算吧。

另外多说一句，今年是入学人数明显下降的开始，低谷期要至少延续到2032年，之后是否逆转看今年的出生人口+落户或非京高考政策。

仅供参考。

二

Q:

我们没有户口有工居，在郊区买了工具房用来积分，预计32，33年有希望落户。娃一岁半，28年上幼儿园，31年上小学。通勤一个在正南，一个在国贸，现租住在丰台。

现在的想法，预算700：

1、今年买，在丰台或者朝阳三居，主要为了居住保值上幼儿园，等落户了看情况换学区房；

2、租房到落户成功后直接买学区房，中间6、7年要租房，问题是很难租到称心的房子；

3、这两年慢慢看慢慢买，直接带学区的房子，但好像没必要这么早买学区。

普通人攒钱不易，想要买房子改善居住质量，还要兼顾保值和娃上学。想听听您的建议意见，如果现在买，有哪些片区小区推荐？

A：

1、丰台vs朝阳的三居室，那既然有学区的考虑，肯定是首选朝阳啊，这是送分题。

因为朝阳的学区房选择多，而且政策对非京籍有房户更友好，到目前为止的顺位是在京籍无房户前面的。其他区说不好了，买了房也未必能进入对口校，顺位不靠前。

以700万总价来说有可能买到溢价低或很低的，也就能各项兼顾了。而且朝阳的头部校到目前为止基本都是九年+单校划片，家长相对省心了。再有就是如果买到了溢价很低或不带溢价的，那保值角度不仅没风险，还有优势呢。

孩子一岁半，那如果现在买了非学区房，假定三四年后换房吧，这几年住的踏实吗？装修花多少钱？损失了装修费划算吗？而且再换的话也大概率是朝阳，不仅多花一笔置换的税费成本，也未必在溢价上省多少钱。

2、租房那就看自己的感受了。不过现在北京的平均租金收益率是1.8%，朝阳的有可能再高点儿。而五大行存款利率是1.5%，那就自己考虑怎么合适了？常规建议是如果是全款，那能找到2%以上的稳妥理财，用收益租房更合适，如果找不到那就买套房踏实。

3、肯定是慢慢儿看啊，反正房价没什么波动，不用着急。而且甭说是朝阳的学区房了，就算是东西海的，学区房的溢价部分的占比也肯定不会再上涨，就因为入学人数从今年起是明显下降的。

或者说如果能在朝阳找到溢价很低或不带溢价的那就现在买，没找到那就慢慢儿找，磨刀不误砍柴工，磨快了刀再去砍价。

4、既然考虑学区房，那就先自己选学区呗，然后再说小区和房源。700万的三居看朝外和人朝的吧，或者是望京陈分的，还有清朝的，包括望京清朝也可以看。好多小区呢，就是房龄相对新的商品房选择不太多，看房时多算账吧。

仅供参考。

三

Q:

孩子2027年上小学，想买朝阳学区房。刚在网上查了一下，几个问题请教您一下。1、我关注了朝阳新北苑，在朝阳区对应入学服务片系统，查到是单校：朝阳外国语来广营校区，肯定能保证孩子单校入学吗？最近两年是不是都能单校入学？2、芍药居北里，同样问题。3、我刚关注您。上期朝阳学区房沙龙错过了，你下次预计何时？我参加

A：

1、先说一句，芍药居算学区房，但新北苑的不算。因为新北苑虽然是朝外的校区，但到目前为止和本校的关系也不是太近，得到的扶持不算太多，顶多是比分校强点儿。所以这里不算普遍意义上的学区房，房价中不含学区溢价。

2、明年入学，那大概率能对口入学的。毕竟入学人数比高峰期少了小一半呢，全北京甚至全中国的学位都宽松了。

2027年对应的是2021年的孩子毕业，当年入学18.6万。而明年入学的对应2021年出生的孩子，京籍9万，加上非京13.8万，所以明年入学的肯定比毕业的少，除了很热门的学校，其他的不至于学位紧张。

前两三年都有被调剂的，毕竟是入学高峰期。所以有被派到朝实润泽（归入朝外校区）的，也有到北苑分校借址办学的，家长们不满意，闹了一些纠纷。

3、再多说一句，新北苑从价格走势角度是很强的，到目前为止属于北京第一序列。也就是说，虽然这里不算学区房，但综合下来属于各项兼顾的。毕竟是朝外的校区，还是能得到不少高中名额的。

4、芍药居不太好说，这最好是咨询当地中介，他们知道这些年购房的数量，能大致估算孩子们哪年入学。因为前几年人朝太红了，房子卖爆了，入学人数太多导致学位超级紧张，所以人朝才弄了好几个校区。派位那就是正常现象了呗，甭说芍药居北里了，连东区的四大神盘都有被调剂到望京的，只能说运气不好吧。

当然现在芍药居的热度低了点儿，学区溢价的比例也明显下降，有可能入学时能保证对口。但还是考虑好，人朝这几年扩张太快了，中学的师资和成绩有待观察。另外看房时算算溢价率，同等条件下选择低的就行了。

5、我们每天的微信公众号文章都会预告学区房的沙龙课程时间，您多多关注，提前预约。

仅供参考。

四

Q:

北京一年比一年热，我也在考虑避暑选择的问题了。我印象中您去年说过您在大同还是哪个城市，请问效果如何？您认为选择避暑城市的主要标准和注意事项有哪些，主要是买房方面。

A：

1、我前几年去过大同，这两年都在张家口的张北县城。

2、效果当然很好了，三伏天大多数都是25度左右，晚上还得盖薄被呢。最高也就30度吧，一个夏天也就几天而已。

而且就算天气热太阳烤，那只要躲到树荫里就凉快了。这种地方没有桑拿天，甚至当地老人都理解不了这词儿，没蒸过桑拿，也没体验过潮湿闷热天气。

3、避暑城市的主要标准？首先就是“海拔”，因为南北纬度未必决定温度高低，哈尔滨甚至俄罗斯的三伏天也有可能很热。而像云南之所以能避暑，就是因为海拔高。

理论上是海拔每增加100米，气温下降0.6度。张北和大同的海拔差不多，都是1500米左右，所以夏天的气温比北京平均低了10度左右，北京35度这里25度左右。不过据我的感受，张北应该比大同更凉快点儿。

另外观察某个城市是否适合避暑，主要看小区的空调占比。我前些年是先去的张家口，市区的空调普及率在50%左右吧，这里的海拔是700多米，比北京低5度。所以可以说也适合避暑，但不算太凉快。

到了张北之后，这里全县城的小区里都几乎没有空调外机。偶尔有几个，大概率还是来避暑的外来家庭安的，不是特别怕热的用不着，有个风扇就足够了。

4、买房方面没什么可注意的吧？张北房价很便宜，均价3000左右，这还要什么自行车啊？大同也不贵，5000多块钱一平肯定能买到，普通小区都差不多。

此外我去过的凉快城市还有张家口的沽源和崇礼（房价贵点儿）。山西的还有陵川，但这有点儿太避暑了，我感觉都有点儿冷。再其他的就都是内蒙和西北城市了，都是高原，所以凉快，但交通就远点儿了。

5、简单就这情况吧，其实没必要着急买房，先几个城市逛逛呗。一个城市住半个月，花不了多少酒店钱，公寓就更便宜了，觉得适合自己再定城市和买房。

仅供参考。

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