同为写字楼，为何古北项目成商改住红利样本？（附三大案例）

在年中盘点中，URI惊奇发现上海古北中央商务区一批建成于上世纪90年代的传统写字楼，正在迎来业态重构的集中浪潮，原本以纯办公为单一功能的楼宇，陆续改造为长租公寓、商务酒店等居住类业态，片区首批落地三大标杆项目，合计盘活低效商办体量突破10万㎡。

本期，URI拆解上海核心城区商办转型居住物业的行业趋势、底层逻辑、落地项目与长期市场走向，客观剖析存量商办盘活的全新发展路径，供行业参考。

01

政策与市场双倒逼

商办转型已成必然选项

区域更新规划落地老旧楼宇迎来改造窗口期

虹桥商务单元更新提升规划已正式落地，片区内22栋品质偏低、运营效率不足的商务楼宇，全部纳入改造或重建清单，政策层面对存量商办兼容租赁住房、酒店业态放开限制，为写字楼功能转换打通审批、改造全流程通道。

▲规划范围图

商办市场供需失衡存量物业经营承压

URI城市租住数据显示，当前上海全市写字楼存量规模突破1700万㎡，整体空置率维持在22%，郊区板块空置水平更高；预计未来四年市场还将新增390万㎡办公供应，供给持续放量进一步压缩老旧楼宇生存空间。建成年限较长的办公楼普遍出现租金下行、资产估值缩水问题，单纯依靠办公出租难以覆盖持有、运维成本，业态转型成为存量资产脱困的主流方向。

▲概念总平面图

02

公寓承接商办改造

天然具备三大适配优势

在多元转型方向中，长租公寓是老旧写字楼改造的最优路径，核心竞争力体现在三方面：

第一，经营现金流稳定性更强。长租公寓定价低于周边商品住宅，面向外籍从业者、外贸企业员工等稳定客群，整体出租率常年保持高位，能够形成持续、可预判的稳定现金流，大幅规避传统写字楼大面积空置的经营风险。

第二，资产退出渠道清晰通畅。目前租赁住房REITs产品已落地发行，单支产品募资规模达8亿元，公募、险资等机构投资者持续加码核心城区租赁物业，改造后的公寓资产拥有标准化、多元化的资本退出路径。

第三，建筑硬件适配居住改造标准。90年代写字楼层高普遍在3.3米至3.6米区间，改造完成后室内净高可达2.7米，空间尺度适配公寓户型分割、厨卫配套增设等居住化改造需求，硬件改造成本可控。

▲功能复合和空间优化

03

三大标杆改造项目拆解

【安泰大楼｜虹桥整栋写字楼全业态转长租公寓】

项目名称：安泰大楼

开发商：安信管理房地产开发有限公司

资产现状：存量甲级写字楼，启动整栋全楼转型长租公寓改造

建成时间：1998年1月

地址：上海市长宁区遵义路107号（虹桥开发区核心）

总建筑面积：32627㎡（约3.26万㎡），地上共计22层

建筑硬件：标准层高4.0m，办公净高2.m，单层标准面积1350㎡；配备6部客梯 + 1部货梯，楼宇自控、新风VAV空调系统齐全；地下+地面车位合计110余个，车位月租1500 元 / 月

交通配套：步行5分钟可达地铁2号线娄山关路站，临近内环线高架，距虹桥机场5.5公里；周边公交线路密集

改造规划：采用整栋清零、纯居住化改造模式，全部楼层退出办公业态，统一打造集中式长租公寓，无保留办公、商业楼层

目标客群：虹桥片区外贸企业职员、外资企业基层白领、短期驻沪外籍办事人员、周边青年上班族周边

产业与配套：周边集聚大量国际贸易、外资办事处；紧邻虹桥上海城购物中心、虹桥公园，底商配套餐饮、便利店、咖啡馆、会议中心

改造核心特点：片区首个90年代甲级写字楼全楼商改住样板，依托成熟涉外商务氛围主打中端涉外租住产品，依托公园绿地形成宜居型租住社区

URI城市租住研判：项目完整适配虹桥单元更新政策导向，纯居住改造后可纳入租赁住房规范化管理，依托轨交与涉外产业形成稳定租住需求，长期出租韧性优于传统办公，具备纳入租赁REIT底层资产的基础条件。

▲安泰大楼外观

【万都中心｜古北第一高楼 高层空间垂直业态重构】

项目名称：万都中心

开发商：上海万都物业发展有限公司

资产现状：古北地标超高层甲级写字楼，分层局部改造长租公寓

竣工时间：2001年竣工，2002年投入使用

地址：上海市长宁区兴义路8号，古北/虹桥开发区核心地标

建筑参数：总建筑高度211 米（屋顶）/ 241 米（含天线），地上55层；项目整体总建面132800㎡；本次改造范围为36-54层，改造总面积约36000㎡楼层

业态规划：高低区分层运营模式

1-35 层：完整保留原有甲级办公、底层商业裙楼业态，持续对外招商企业客户

36-54 层：全部拆除原有办公隔断，改造为高端服务式长租公寓

交通配套：距地铁10号线伊犁路站689米，临近2/15号线娄山关路枢纽，多条公交线路直达虹桥枢纽、市中心商圈

周边配套：项目自带完善的商务、办公与商业体系，成熟度位居古北楼宇第一梯队。商务配套涵盖专属管家、多功能会议室、共享休闲区、专业商务中心；办公服务支持装修定制、全套办公解决方案、企业咨询、前台接待等增值服务，适配驻沪企业办公与高管租住双重场景。商业配套方面，自带约2万㎡万都商城，日常消费、休闲配套一应俱全。同时紧邻尚嘉中心、南丰城、虹桥公园、喜来登酒店等高端商圈与配套，片区涉外商务氛围浓厚，高端租住体验优势突出。

入驻存量企业：3M中国、依视路光学、大韩航空上海办事处、各类外资贸易、融资租赁、咨询企业等涉外机构

目标客群：外资企业高管、高精尖科创人才、长期驻沪外籍高端人士、商务差旅长住客群

产品定位：高层景观高端公寓，主打私密性、全景视野、全套居家配套，租金对标片区高端服务公寓，低于同地段大平层商品房

改造核心特点：垂直复合业态改造范本，办公与租住业态相互导流，底层商业同时服务办公人群与公寓住户，最大化挖掘地标楼宇资产价值

URI城市租住研判：分层改造模式大幅降低整体改造成本，依托存量外资企业资源锁定稳定高端租住客群，复合业态平滑空置周期，现金流结构多元，更受长线机构持有资金青睐。

▲万都中心外观

【阳光兴业中心｜老牌酒店转型商住复合型综合体】

项目名称：阳光兴业中心（前身为四星级涉外酒店银河宾馆）

开发商：阳光新业地产股份有限公司

资产现状：酒店转型商住复合综合体，已取得租赁住房预认定资质

建成背景：1990年开业老牌涉外酒店，2014年完成股权收购启动更新改造

地址：上海市长宁区中山西路888号，虹桥开发区核心区位

建筑体量拆分：

主楼：总建面45859.87㎡（约4.58万㎡），地上34层，已获租赁住房预认证，规划改造为长租公寓

裙楼：总建面31806.39㎡（约3.18万㎡），规划改造高端商务酒店、会议中心、配套商业

土地属性：商业用地，产权年限2005-2045年

租赁运营安排：已与公寓、酒店管理方签署长期租约，整体租赁周期19年47天，主楼公寓板块对应租金总额超6.6亿元

交通配套：项目坐拥虹桥核心成熟多维交通路网，地铁、高架、主干道多维贯通，通勤与商务通达性突出

2号线：娄山关路站约1200米，直达陆家嘴、人民广场、浦东机场。

3/4号线：虹桥路站 / 延安西路站约800米，步行10分钟，快速连接上海火车站、上海体育馆

10号线：宋园路站 / 虹桥路站约1000米，直达虹桥枢纽，便捷接驳长三角高铁网络

高架路网：紧邻延安高架、内环高架交汇处，20分钟内可达虹桥机场 、人民广场、静安寺等核心区域。

主干道：中山西路、虹桥路、天山路三大城市动脉环绕，形成"三横三纵"立体交通网。

配套基础：原酒店自带9部高速电梯、酒店式大堂、地下大面积停车空间，厨卫管线、消防体系基础完善，大幅缩减公寓改造施工成本

目标客群：主楼公寓面向城市青年新市民、虹桥商务区中长期上班族；裙楼酒店、会务面向企业商务会议、短期商旅人群

改造核心特点：老牌涉外酒店转型范本，天然具备居住、商旅配套基础，公寓+酒店双业态联动运营，兼顾长期租住稳定现金流与短期商旅高周转收益

URI城市租住研判：项目持有长期租赁合规资质，提前锁定十余年稳定租金收益，资产现金流可量化测算，是机构资金偏好的重资产租赁标的，具备标准化资产证券化退出路径。

▲阳光兴业中心外观

本轮古北商务区写字楼批量转型，绝非短期炒作的资产套利手段，而是商办供需失衡、租赁住房缺口叠加政策松绑催生的结构性长期趋势。但市场不能盲目乐观，商改住并非所有老旧写字楼的万能解药：改造投入、持有周期、运营精细化能力都会抬高持有门槛，公寓租金收益上限远低于优质甲级写字楼。

对于手握市中心老旧办公楼的持有主体而言，低价一次性抛售固然能快速剥离低效资产、规避长期空置风险，但会彻底损失核心地段物业长期增值红利；选择改造为长租公寓、酒店长期自持，虽能获得稳定现金流与资产升值空间，却要承担大额改造成本与长达数年的运营回本周期。

URI城市租住认为，两种路径各有取舍，不存在绝对最优解，资产持有方必须结合自身资金储备、持有周期、风险承受能力综合决策，盲目跟风改造或低价割肉，都将错失存量时代不动产价值重塑的机遇。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒