7天！64户业主的“安居结”解了！

逾期交房违约金纠纷

一头牵着万千业主的安居期盼

一头连着房企的经营存续

面对多起事实同质、诉求统一的

违约金追偿纠纷

如何才能避免陷入

“一案一诉”的漫长拉锯？

开平市人民法院水口人民法庭用7天时间给出了破局答案：以“示范性诉讼”立标尺，用“批量化调解”解心结，做到“一案调、多案结”，既实打实保障购房者合法财产权益，又助力房企纾困解难，实现民生保障与营商护航双向共赢。

联动聚力：统筹研判定思路

“等了这么久房子才交付，逾期交房的违约金也迟迟没着落，这笔损失总不能这么算了吧？”近日，开平某小区的64户业主，因为开发商逾期交房行为，陆续向开平法院提起违约金追偿诉讼。

这批案件事发原因相同、争议焦点一致、当事人诉求高度统一，属于典型的同质化批量纠纷。若沿用传统逐案审理、逐户调解的模式，不仅办案周期冗长、群众维权成本高，还极易出现裁判尺度不一、化解标准混乱的问题。如何才能让群众少跑腿、让企业少折腾？

破局的关键，在于关口前移、主动靠前。作为扎根基层的司法前沿窗口，水口法庭依托“大法庭、小法院”品牌建设，打破传统法庭单一审判职能局限，第一时间联动法院审前调解中心研判案情、梳理诉求。

“大家最关心的两个核心问题是：违约金怎么算、钱怎么兑现。我们就从这两点入手，先选一户诉求清晰、逾期时长居中的业主作为示范案件，把计算标准和履行方案谈透，其余案件跟着这个‘标准’答案走，不用每家每户反复拉锯。”研判会上，办案团队精准锚定纠纷痛点，迅速确定“个案突破、标准统一、批量清零”的处置思路。

示范破局：统一标尺解顾虑

调解现场，法官先向双方释明合同约定的谅解期法律适用规则，并对照交房通知书等证据材料逐项核算：“按照商品房预售合同约定，应当扣除合理谅解工期后再计算逾期天数，这个计算标准适用于小区全部业主，不会出现一户一价、尺度失衡的情况。”

业主代表当即提出顾虑：“金额是算清了，但开发商要是拖着不给，我们打赢官司也拿不到钱啊！”

房企代表也坦言难处：“我们认可违约事实，但现阶段工程款、配套支出占用大量现金流，一次性赔付60多户业主，企业资金链将面临断裂风险，项目收尾、小区物业运维都会停滞，最后受损的还是全体业主。”

一边是攒了多年积蓄买房的业主，攥着购房合同盼着讨回公道；一边是刚完成房屋交付、现金流吃紧的房企，一次性赔付可能会拖垮项目收尾——这个“两头难”的矛盾死结，摆在了办案团队面前。

水口法庭没有简单一判了之，而是立足“护民生、稳企业”双向平衡原则，结合立审执一体化履职优势，同步预判判决后执行兑付难题，创新推出“违约金抵扣基础物业费”的柔性履行方案：违约金不作现金兑付，直接抵扣业主未来多年小区基础物业费用，既免除房企大额现金支出压力，又让业主权益实实在在落地，彻底打通“调解—履行”闭环。

最终，在办案法官反复细致沟通疏导、居中调和下，双方顾虑消除，当庭达成一致协议，明确统一违约金计算口径、物业费抵扣年限和适用范围，形成一套权责清晰、公平均衡的标准化调解模板，为后续批量化解所有纠纷筑牢坚实基础。

批量调处：高效解纷促双赢

示范调解方案敲定后，水口法庭趁热打铁，随即开启批量集中调解专场，分批次组织剩余业主与房企面对面协商。法官对照示范案例逐户释法说理，统一解答违约金核算、物业费抵扣、后续履约保障等共性疑问。

“原本还担心每户赔偿标准不一样，现在看了调解方案心里就有底了，计算规则清晰公正，违约金直接抵物业费，也不用再反复追讨赔款，省心！”透明统一的标准、务实落地的方案，让一众业主彻底放下心结，纷纷表示认可，依次签署调解协议。

房企代表也由衷感慨：“说实话，我们最怕案子拖下去会影响公司运转，现在业主权益得到保障，我们也有了喘息空间，能够继续推进小区后续配套建设，这个结果真正实现了双赢！”

从批量案件立案受理，到示范案件精细调解，再到64户业主全部签署调解协议，全程仅用时7天。这场司法“加速度”不仅实现了系列纠纷一揽子实质性化解，同步规避了批量判决衍生的强制执行难题，更在法理与情理间稳住了辖区房地产市场的平稳经营秩序。

下一步，开平法院水口法庭将持续深耕“大法庭、小法院”特色建设，优化“示范性诉讼＋批量化调解”类案解纷机制，深化审前调解与立审执全流程深度融合，以精准司法平衡民生权益保障与法治化营商环境建设，用更务实、更高效、更暖心的司法服务化解基层矛盾。

来源：开平法院

供稿：黄安民、关秀洁、杨淑雯

排版：谭年安

编辑：古慧琳

审校：何奎